Opmerking van de schrijver
Dit artikel werd gepubliceerd enkele dagen nadat de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) de verspreiding van COVID-19 tot pandemie verklaarde. Vervolgens gaf het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) prioriteit aan de stappen die zij konden nemen als reactie op de COVID-19-noodsituatie en de daarmee samenhangende financiële crisis. Dit resulteerde in de volgende wijzigingen in hun 2020-agenda:
Mei 2020
Deadline gemist om een Notice of Proposed Rulemaking (NPRM) uit te vaardigen met betrekking tot de ATR/QM-regel.
22 juni 2020
Voorgesteld om de algemene QM-definitie in voorschrift Z te wijzigen om de DTI-limiet te vervangen door een prijsgebaseerde benadering en om de GSE-patch te verlengen, zodat deze afloopt op de ingangsdatum van die wijziging.
18 augustus 2020
Een NPRM uitgegeven om een nieuwe categorie doorgewinterde gekwalificeerde hypotheken (doorgewinterde QM's) te creëren die innovatie in de markt zouden stimuleren en de toegang van consumenten tot verantwoorde en betaalbare hypotheken zouden helpen verzekeren.
Het einde van de 43% DTI-regel nadert - zo zeggen velen in de hypotheeksector. Is dit een juiste lezing van de recente stappen van het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) of is dit slechts wishfull thinking? In een brief aan het Congres in januari van dit jaar verklaarde directeur Kathy Kraninger dat het CFPB een wijziging voorstelde van de ATR/QM-regel (Ability to Repay/Qualified Mortgage rule) die de verhouding tussen schulden en inkomen (DTI) zou elimineren als een kwalificerende factor bij het afsluiten van hypotheken. De weg van een voorgestelde wijziging naar daadwerkelijke implementatie kan echter een bochtige weg zijn met een aantal mogelijke omwegen en wegversperringen.
Om de complicaties van een dergelijke stap en de controversiële relatie tussen de 43% DTI-regel en de uitzonderingen die door het CFPB zijn geïmplementeerd volledig te begrijpen, helpt het om de oorsprong van beide te herzien.
Zoals velen van ons zich herinneren, hebben de crisis van 2007 op de subprime-hypotheekmarkt en de daaropvolgende financiële crisis van 2008 geleid tot de Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act in 2010. Als onderdeel van de wet werd het CFPB het volgende jaar opgericht met het doel de belangen van consumenten in relatie tot financiële producten en diensten te beschermen. In januari 2014 heeft het CFPB de ATR/QM-regel ingevoerd. Simpel gezegd, het vereiste dat een geldschieter het vermogen van een lener om een lening terug te betalen te verifiëren alvorens deze goed te keuren. Om als een gekwalificeerde hypotheek (QM) te worden beschouwd, was het vermogen van een lener om de lening terug te betalen gebaseerd op acht factoren:
Verifieerbaar inkomen
Arbeidsstatus
Maandelijkse hypotheekbetaling
Maandelijkse betaling van andere leningen op het onroerend goed
Maandelijkse betalingen voor onroerendgoedbelasting, verzekeringen en VvE's
Schulden
DTI-verhouding
Kredietgeschiedenis
Hoewel het CFPB alternatieven had overwogen, kwam het uiteindelijk tot een harde DTI-limiet van 43% voor QM-leningen, met uitzondering van door de overheid verzekerde leningen via de VA-, FHA- en USDA-programma's. Destijds kreeg deze one-size-fits-all-benadering weerstand van branchegroepen en voorstanders van consumenten. Veel vertegenwoordigers van de hypotheeksector en voorstanders van consumenten waren ertegen. Ze voerden aan dat het beperkend was, de kans op rechtszaken vergroot en zou leiden tot uitsluiting van leners.
Omdat leningen met DTI-ratio's van meer dan 43% een aanzienlijk percentage van de hypotheken vertegenwoordigden en van nature niet onverenigbaar waren met verantwoorde kredietverlening, stelde het CFPB een tijdelijke GSE QM-leningvoorziening voor, die bekend werd als de GSE-patch. De GSE-patch creëerde een vrijstelling van de 43% DTI-regel voor leningen die in aanmerking komen voor aankoop of gegarandeerd worden door door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's), ook bekend als Fannie en Freddie. Deze vrijstelling zou beschikbaar zijn voor zeven jaar of totdat een van beide GSE's niet langer onder curatele stond.
Het CFPB was van mening dat de GSE-patch een manier was om de toegang tot krediet voor consumenten te behouden tijdens een veranderende hypotheekmarkt. Bovendien zou het een tijdelijke oplossing kunnen zijn voor leners van wie het inkomen misschien moeilijk te verifiëren is, maar die toch kunnen aantonen dat ze een lening kunnen terugbetalen. Toen, net als vandaag, dachten veel geldschieters dat de GSE-patch Fannie en Freddie een oneerlijk voordeel gaf omdat ze waren vrijgesteld, terwijl leningen met particulier kapitaal onderworpen waren aan de 43% DTI-regel.
Met het verstrijken van de GSE-patch in het verschiet, 10 januari 2021, kunnen een aantal paden voorwaarts worden overwogen, sommige realistischer dan andere.
Sommigen hebben gesuggereerd dat het laten verlopen van de GSE-patch de rechtvaardigheid in de industrie zou herstellen. Fannie en Freddie zouden geen voordeel meer hebben. Een aantal branche-experts heeft echter geschat dat tussen de 16% en 19% van de hypotheken is ontstaan onder de GSE-patch. De omvang van dit segment binnen de hypotheekmarkt was een van de oorspronkelijke redenen voor de invoering ervan. Dit heeft ertoe geleid dat sommigen beweerden dat het simpelweg laten verlopen van de GSE-patch zoals gepland een aanzienlijke impact zou hebben en zeer waarschijnlijk de huidige hypotheekmarkt zou verstoren.
In plaats van de GSE-patch te laten verlopen, zou het CFPB het blik op de weg kunnen schoppen en het voor een bepaalde periode verlengen. Dit zou echter niet tegemoetkomen aan de zorgen van veel kredietverstrekkers die vinden dat het speelveld niet gelijk is wanneer ze concurreren met Fannie en Freddie. Bovendien heeft de Federal Housing Finance Agency (FHFA) gesproken over het vertrek van de GSE's uit het conservatorium in de nabije toekomst. Zoals u zich herinnert, was de GSE-patch afhankelijk van een periode van zeven jaar of het einde van het conservatorschap van de GSE's.
Sommigen pleiten voor het verstrijken van de GSE-patch omdat ze denken dat dit ook het einde zou betekenen van de 43% DTI-regel. Veel kredietverstrekkers zijn het erover eens dat DTI, hoewel relevant, niet de enige factor is die kan worden gebruikt om het vermogen van een kredietnemer om een lening terug te betalen te bepalen. Zij stellen voor de rigide norm van 43% te schrappen of op zijn minst te wijzigen. Het tegenargument is dat de DTI-vereiste een waarborg is tegen een nieuwe financiële crisis en dat het consumenten helpt voorkomen dat ze schulden aangaan die ze niet kunnen betalen.
Er zijn een aantal alternatieven voor de 43% DTI-regel voorgesteld om een lening als QM of Non-QM te classificeren. Houd er rekening mee dat een alternatief, om levensvatbaar te zijn, de kredietgever in staat moet stellen het vermogen van de kredietnemer om terug te betalen te beoordelen, zonder kredietnemers met een laag inkomen op oneerlijke wijze uit te sluiten. Laten we eens kijken naar een paar van de alternatieven die zijn besproken door individuen in de branche.
Het alternatief dat onlangs door het CFPB werd genoemd, was een prijsdrempel waarbij leningen boven de limiet in de niet-QM-classificatie zouden vallen. De voorgestelde drempel zou in dit geval het verschil zijn tussen het JKP van de lening en de Gemiddelde Prime Offer Rate voor een vergelijkbare lening.
Een ander populair alternatief dat naar voren wordt gebracht, is om een hypotheek te classificeren op basis van een specifieke kruidenperiode. De kruidenperiode zou een bepaald aantal maanden zijn, zoals 12 of 24. Als de lening in die tijd niet achterstallig werd, zou deze worden geclassificeerd als QM zolang deze aan de andere vereisten voldeed.
Anderen hebben gesuggereerd dat een DTI-limiet zou kunnen worden gehandhaafd. Het moet echter worden aangepast om compenserende factoren of een soort validatieproces te bieden om uitzonderingen op een harde DTI-limiet mogelijk te maken. Leningen die dit alternatief gebruiken, moeten volledig gedocumenteerd zijn, specifieke compenserende factoren hebben en aan de andere QM-productvereisten voldoen.
De 43% DTI-regel en de GSE-patch zijn nauw met elkaar verweven en een beslissing over het een zal het ander beïnvloeden. Hoewel het moeilijk is om met zekerheid te voorspellen wat er volgend jaar zal gebeuren, heeft het CFPB enkele signalen gegeven over de te volgen weg. Laten we ze bekijken voordat we verder gaan.
25 juli 2019
Het CFPB stelt dat het van plan is de GSE-patch in januari 2021 of na een korte verlenging te laten verlopen.
November 2019
Directeur Mark Calabria van FHFA stelde voor om het conservatorium van GSE tegen 2022 of 2023 te beëindigen.
6 februari 2020
Voor de House Committee on Financial Services verklaarde directeur Kathy Kraninger dat het CFPB van plan is het volgende voor te stellen:
Een wijziging van de ATR/QM-regel die zou afwijken van een DTI-drempel en een alternatief zou gebruiken, zoals een prijsdrempel.
Een verlenging van de GSE-patch voor een korte periode tot de ingangsdatum van het voorgestelde alternatief of een of meer van de GSE's beëindigt het conservatorium, afhankelijk van wat zich het eerst voordoet.
Mei 2020
De deadline voor het CFPB om een Notice of Proposed Rulemaking (NPRM) uit te vaardigen met het verzoek om commentaar op de voorgestelde wijzigingen voor de ATR/QM-regel.
10 januari 2021
Verlopen van de GSE-patch.
Welke actie zal het einde betekenen van de GSE-patch? Hoewel de FHFA heeft gesuggereerd dat het conservatorium van Fannie en Freddie ten einde loopt, zal dat op zijn vroegst in 2022 zijn. In plaats daarvan zal de doodsteek waarschijnlijk komen van het CFPB. Ze hebben verklaard dat ze van plan zijn de GSE-patch in januari 2021 te laten verlopen. Hoewel deze deadline enige flexibiliteit lijkt te hebben, zal het waarschijnlijk voor een korte periode zijn, alleen lang genoeg om de implementatie van een alternatief voor de 43 mogelijk te maken. % DTI-regel. Wat is het alternatief voor de 43% DTI-regel? De meest waarschijnlijke optie is wat het CFPB naar voren heeft gebracht, een prijsdrempel. Wanneer weten we meer? Afgezien van de huidige speculaties vanuit de industrie, zullen we waarschijnlijk moeten wachten tot het CFPB hun NPRM in mei uitbrengt om commentaar te vragen op hun voorgestelde wijzigingen.
Hoewel het CFPB een koers heeft uitgestippeld voor het verstrijken van de GSE-patch en de eliminatie van de 43% DTI-regel, zou het naïef zijn om te denken dat het in steen gebeiteld is. Een aantal factoren kan van invloed zijn op de stappen die het CFPB in de komende 12 maanden neemt. De economie is daar een voorbeeld van. Een economische neergang zou de plannen van het CFPB waarschijnlijk beïnvloeden. Een andere complicatie zou kunnen zijn dat dit een verkiezingsjaar is, met de mogelijkheid van een nieuw bestuur en nieuwe CFPB-polissen in 2021. Een kracht waarop kan worden gerekend is de hypotheekbranche zelf. Het CFPB kan uiteenlopende standpunten en verhit debat verwachten van kredietverstrekkers, makelaars, consumentenadvocaten en andere leden van de branche. Wat niet kan worden gemeten, is of enige vorm van pleiten een daadwerkelijke invloed zal hebben op de beslissing van het CFPB.
Hoewel Kathy Kraninger, directeur van CFPB, een koers heeft uitgestippeld om de 43% DTI-regel te beëindigen, is het succes van de verhuizing niet gegarandeerd.
Er is een constante controverse rond de 43% DTI-regel geweest. Sommigen verwelkomen het als een echte waarborg tegen onverantwoorde kredietverlening. Anderen zien het als een belemmering voor gekwalificeerde kopers en hun geldschieters. Weer anderen definiëren het als een achterhaalde regel die zijn nut heeft overleefd. Ongeacht uw functie geeft het CFPB alle aanwijzingen dat deze regel in de nabije toekomst zal worden vervangen. Hoe het CFPB dit precies gaat doen, is onduidelijk. Hopelijk zal de NPRM in mei aanvullende details geven die de hypotheeksector kunnen helpen zich voor te bereiden op de komende verandering.
Of u nu QM- of niet-QM-leningen aanbiedt, u kunt rekenen op een samenwerking met Axos Warehouse Lending om de diverse leningprogramma's te bieden die u nodig hebt. Bel vandaag nog 1-888-764-7080 voor meer informatie.
Verward over de fiduciaire regel?
Waarom de uitbetalingsregel van 4% verkeerd is
De regel van 4% zorgt vandaag voor nieuwe problemen
8 biotech-aandelen met grote katalysatoren aan de horizon
14 hoogrentende dividendaandelen om te kopen tegen de 4%-regel
Wat is de regel van 70?
Wat de fiduciaire regel voor investeringen voor u betekent