Als je televisie kijkt, heb je waarschijnlijk de frequente advertenties gezien met beroemde acteurs die iets promoten dat een 'omgekeerde hypotheek' wordt genoemd.
De leveranciers van deze producten beweren dat door huiseigenaren toegang te geven tot het eigen vermogen in hun huizen, omgekeerde hypotheken kunnen zorgen voor onmiddellijke en blijvende financiële zekerheid voor oudere Amerikanen.
Omgekeerde hypotheken zijn legitieme financiële producten die zijn ontworpen voor mensen boven de 62 jaar. Maar zijn ze het magische wondermiddel dat ze beweren te zijn?
Het antwoord is enigszins ingewikkeld. Laten we eens kijken hoe omgekeerde hypotheken werken, terwijl we ook kijken naar de voor- en nadelen.
In dit artikel
In eenvoudige bewoordingen is een omgekeerde hypotheek een mechanisme waarmee u toegang krijgt tot het eigen vermogen in uw huis. Maar in tegenstelling tot een lening met eigen vermogen of een kredietlijn, hoeft u het geld niet terug te betalen terwijl u nog in uw huis woont.
Als u een aanzienlijk bedrag aan eigen vermogen in uw huis heeft, kunt u een omgekeerde hypothecaire lening krijgen en het geleende bedrag in één keer of in maandelijkse betalingen ontvangen. Dit kan een nuttige som geld opleveren als u inkomen nodig heeft om van te leven.
Om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek, moet u minimaal 62 jaar oud zijn en de woning volledig bezitten, of aanzienlijk laten afbetalen.
Omgekeerde hypotheken worden sinds de jaren zestig door particuliere bedrijven aangeboden, maar worden sinds de jaren tachtig beheerd door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling.
HUD verwijst naar omgekeerde hypotheken als "home equity conversieleningen" of HECL's.
Omgekeerde hypotheken beheerd door HUD zijn verzekerd door de Federal Housing Administration. Over het algemeen wordt geadviseerd om een omgekeerde hypotheek te vermijden die niet afkomstig is van een door de FHA goedgekeurde geldschieter.
Een omgekeerde hypotheek kan een handig hulpmiddel zijn voor sommige gepensioneerden, vooral degenen die geen aanzienlijke pensioensparen of inkomen hebben. Maar er zijn verschillende redenen waarom het voor veel mensen misschien niet het ideale voertuig is.
Het is altijd een goed idee om de voor- en nadelen van elk financieel hulpmiddel af te wegen. Laten we beginnen met de voordelen van een omgekeerde hypotheek.
Elke gepensioneerde moet ergens geld vinden, omdat socialezekerheidsbetalingen alleen waarschijnlijk niet voldoende zijn om meer te dekken dan de basiskosten voor levensonderhoud.
Als u met pensioen gaat, heeft u idealiter een inkomen uit een pensioen, een pensioenregeling of andere beleggingen. Maar als je weinig of geen spaargeld hebt en geen gemakkelijke middelen hebt om het te verwerven, kan het aanboren van de overwaarde in je huis een optie zijn.
Financiële adviseurs raden over het algemeen aan om eerst andere activa te gebruiken, zoals uw 401k- of IRA-accounts, om de dagelijkse uitgaven bij pensionering te betalen. Maar als deze ontbreken, kan een omgekeerde hypotheek werken.
"Ik zou het aanraden als er geen andere manier is om aan uw pensioenbehoeften te voldoen", zegt Michael Foguth, president van Foguth Financial Group in Brighton, Michigan. "U wilt eerst alle andere middelen gebruiken die u ergens anders heeft."
Een van de grootste angsten die gepensioneerden hebben, is dat ze het zich niet kunnen veroorloven om thuis te blijven wonen. Zonder spaargeld of inkomen zijn ze mogelijk niet in staat om de onroerendgoedbelasting, verzekering, onderhoud of gemeenschapskosten te betalen, indien van toepassing.
Een omgekeerde hypotheek biedt meestal voldoende geld om deze kosten jarenlang te dekken, en in de meeste gevallen kunt u niet worden gedwongen om te verhuizen. De titel van uw huis verandert niet van eigenaar.
Bij een traditionele hypotheek betaalt een huiseigenaar meestal een maandelijkse betaling om de lening en rente terug te betalen. Bij een omgekeerde hypotheek zijn er echter geen betalingen terwijl u in de woning woont.
Dus als een omgekeerde hypotheek u een betaling van $ 200.000 oplevert, is dat geld van u zolang het duurt. De lening wordt terugbetaald wanneer het huis wordt verkocht nadat u bent verhuisd of overlijdt
De meeste bedrijven voor omgekeerde hypotheken zijn flexibel over hoe u uw geld ontvangt. U kunt in één keer contant geld krijgen of maandelijkse betalingen instellen.
Een forfaitair bedrag kan u helpen als u met een aantal onmiddellijke uitgaven te maken heeft, en kan u over het algemeen meer flexibiliteit bieden.
Maar veel gepensioneerden geven de voorkeur aan de stabiliteit en het comfort die consistente maandelijkse betalingen kunnen bieden. Deze betaalmethode kan er ook voor zorgen dat u uw geleende bedrag niet te snel doorblaast.
Als u de omgekeerde hypotheek ineens neemt, betaalt u een vaste rente. Als u maandelijkse betalingen accepteert, wordt een aanpasbaar tarief toegepast.
Er zijn vijf verschillende manieren waarop u een omgekeerde hypotheek in termijnen kunt laten uitbetalen.
Geld dat u ontvangt van een omgekeerde hypotheek, wordt voor belastingdoeleinden niet als 'inkomsten' beschouwd. In plaats daarvan wordt het technisch beschouwd als een voorschot op een lening.
Dit geld zal niet worden belast door de overheid en zou ook geen invloed moeten hebben op uw socialezekerheidsinkomen. (Het kan echter van invloed zijn op uw vermogen om te innen van bepaalde inkomensafhankelijke programma's.)
Het is echter vermeldenswaard dat eventuele rente die u op de omgekeerde hypotheek betaalt, niet fiscaal aftrekbaar is totdat u deze betaalt. De kans is dus groot dat u tijdens uw leven geen belastingvoordeel krijgt.
Het geld van een omgekeerde hypotheek heeft geen beperkingen op hoe u het gebruikt. De meeste mensen gebruiken het geld voor dagelijkse uitgaven, maar niets weerhoudt u ervan om het te gebruiken om naar Frankrijk te vliegen, een verzameling vintage honkbalkaarten te beginnen of een waterscooter te kopen.
Natuurlijk, hoe sneller u het geld uitgeeft, hoe eerder u zonder geld komt te zitten.
Je hebt waarschijnlijk horrorverhalen gehoord van mensen die met hun traditionele woningkrediet ‘onder water’ zijn beland. Dit kan niet gebeuren met omgekeerde hypotheken.
Volgens de voorwaarden van de meeste omgekeerde hypotheken mag u nooit meer verschuldigd zijn dan uw huis waard is.
Dit is mogelijk omdat u premies voor hypotheekverzekeringen betaalt aan de FHA. (U kunt hieronder meer lezen over deze verzekering.)
Zoals met alles in het leven, zijn er een aantal nadelen aan het terugdraaien van hypotheken waarvan u zich bewust moet zijn.
Onthoud dat de overwaarde in uw huis uw geld is. Het komt volledig voort uit geld dat je in de loop der jaren hebt verdiend en uitbetaald. Lijkt het niet een beetje gek dat je rente en kosten moet betalen om toegang te krijgen?
Als u een goedkopere manier wilt om contant geld te krijgen als u ouder bent en u nog tijd heeft voordat u met pensioen gaat, open dan een 401k of IRA en investeer in een brede reeks aandelen of beleggingsfondsen met lage vergoedingen en commissies.
Het is al erg genoeg dat u betaalt om toegang te krijgen tot uw eigen vermogen. Maar het verhaal wordt nog erger als je de totale kosten van een omgekeerde hypotheek analyseert.
Hoewel u een omgekeerde hypothecaire lening niet hoeft terug te betalen zolang u in het huis woont, zijn er kosten verbonden aan de lening die u vooraf moet betalen of die in de lening worden opgenomen.
Dit scheelt in het bedrag dat u uiteindelijk ontvangt. Eerst en vooral zijn er rentekosten, met tarieven die doorgaans hoger zijn dan bij traditionele hypotheken.
Andere kosten zijn onder meer:
Al deze vergoedingen en kosten kunnen echt oplopen. Ze kunnen een omgekeerde hypotheek veel duurder maken dan andere mechanismen voor het pensioeninkomen.
Veel mensen krijgen een omgekeerde hypotheek omdat het hen een inkomen geeft waarmee ze in hun huis kunnen blijven wonen.
Maar wat gebeurt er als uw gezondheid achteruitgaat en u naar een instelling voor langdurige zorg moet worden overgeplaatst? Wat als u om een andere reden moet verhuizen?
In dit geval moet u de omgekeerde hypotheek binnen een jaar terugbetalen, waardoor u mogelijk uw huis moet verkopen.
Als u de enige kredietnemer bent, kunnen uw echtgenoot en andere mensen die in de woning wonen, dan gedwongen worden te verhuizen.
Dit kan natuurlijk een zware last zijn voor u en uw familieleden, die mogelijk moeten voldoen aan uw behoeften op het gebied van langdurige zorg terwijl ze ook te maken hebben met de verkoop van uw huis.
Als een ouder overlijdt, laten ze vaak hun huis over aan hun kinderen. De kinderen kunnen er dan voor kiezen om in het huis te wonen of het te verkopen en de opbrengst in eigen zak te steken.
Bij een omgekeerde hypotheek is het eigen vermogen op. Uw nabestaanden moeten de lening terugbetalen, waardoor zij mogelijk gedwongen zijn de woning te verkopen.
Ze zullen uiteindelijk niets hebben, tenzij ze het huis kunnen verkopen voor meer dan wat u verschuldigd bent. Uw erfgenamen kunnen zelfs geld verliezen als de opbrengst van het huis niet genoeg is om hun eigen sluitingskosten te dekken.
Foguth zegt echter dat het achterlaten van geld voor je erfgenamen geen serieuze overweging moet zijn als je geen geld hebt om van te overleven. "Ik zeg tegen mijn klanten:'je moet eerst voor jezelf zorgen'", zegt hij.
Een omgekeerde hypotheek is geen oplichterij. Maar het is ook niet de beste methode om inkomen te genereren voor pensionering.
Als u uw pensioen goed plant, zou een omgekeerde hypotheek zelfs geen overweging voor u moeten zijn.
Het moet worden beschouwd als een laatste redmiddel voor mensen die geen spaargeld of vermogen hebben om uit te putten, behalve van het eigen vermogen in hun huis.
Foguth zegt dat hij een klant slechts één keer het gebruik van een omgekeerde hypotheek heeft aanbevolen. Het was voor een oudere vrouw wiens man was overleden en haar boerderij achterliet als het enige bezit dat haar geld zou kunnen geven om van te leven.
Door een omgekeerde hypotheek kon de vrouw in het huis blijven tot ze stierf.
Het beste advies is om in de eerste plaats de noodzaak van een omgekeerde hypotheek te vermijden. Dit betekent dat u lang voordat het zover is, aan uw pensioen moet gaan denken.
Door zoveel mogelijk geld te investeren met fiscaal voordelige rekeningen zoals een 401k en Roth IRA, kunt u voldoende vermogen opbouwen om ervoor te zorgen dat u over aanzienlijke activa beschikt om uit te putten.
Een goede planning kan u ook voldoende geld opleveren voor langdurige zorg, zelfs nadat u uw huis hebt verlaten. Het kan er zelfs toe leiden dat er geld en andere bezittingen overblijven om na te laten aan dierbaren.