In de aanhoudende moeilijke leenomgeving hebben sommige potentiële huizenkopers ontdekt dat de beste manier om een aankoop te financieren niet bij een grote commerciële bank is, maar bij de 'familiebank' in plaats daarvan via een intra-gezinslening. En zolang de IRS-richtlijnen worden gevolgd, kan de transactie opmerkelijk aantrekkelijk zijn, met flexibelere leenvoorwaarden, door de IRS vereiste toepasselijke federale tarieven die nog steeds lager zijn dan de commerciële hypotheekrente, het potentieel om nog steeds hypotheekrentebetalingen voor de lener af te trekken, vermijding van originatie en vele andere hypotheektransactiekosten, en het simpele voordeel dat alle rente- en hoofdsombetalingen uiteindelijk in de familie blijven.
Een groot nadeel is echter dat om ervoor te zorgen dat de IRS de transactie echt respecteert - en om ook een deel van de belastingvoordelen te ontvangen - de formaliteiten van de lening moeten worden nagekomen, waaronder het opstellen van een promesse, het vastleggen van de hypotheek op de woning in de juiste jurisdictie, en het voltooien van daadwerkelijke betalingen van rente en/of hoofdsom.
Gelukkig is er een nieuwe oplossing ontstaan - een bedrijf genaamd National Family Mortgage, dat alle vereiste documentatie invult, de hypotheek registreert, helpt bij het aflossen van de lening en zelfs de vereiste IRS-rapportageformulieren uitgeeft, allemaal voor een fractie van de kosten van een traditionele vergoeding voor het initiëren van een hypothecaire lening. Hoewel dit waarschijnlijk geen grote hausse zal betekenen in de intrafamiliale hypotheekleningen, maakt het desalniettemin de strategie veel gemakkelijker voor adviseurs om efficiënt te implementeren voor klanten!
Michael Kitces is hoofd planningsstrategie bij Buckingham Wealth Partners, een kant-en-klare dienstverlener op het gebied van vermogensbeheer die duizenden onafhankelijke financiële adviseurs ondersteunt.
Daarnaast is hij mede-oprichter van het XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder en New Planner Recruiting, de voormalige Practitioner Editor van het Journal of Financial Planning, de gastheer van de Financial Advisor Success podcast en de uitgever van de populaire blog over de financiële planningindustrie Nerd's Eye View via zijn website Kitces.com, gewijd aan het bevorderen van kennis op het gebied van financiële planning. In 2010 werd Michael erkend met een van de "Heart of Financial Planning"-prijzen van de FPA voor zijn toewijding en werk in het bevorderen van het beroep.
Het basisprincipe van een lening binnen het gezin is vrij eenvoudig - in plaats van geld te lenen bij een bank, leent een familielid in nood geld van iemand anders in het gezin, zoals een kind dat geld leent van zijn/haar ouders. De voordelen hiervan zijn aanzienlijk:de door het kind betaalde rentekosten blijven in het gezin (te gebruiken door de ouders of in het uiterste geval teruggeërfd door het kind in de toekomst!); originatie- en andere transactiekosten kunnen worden vermeden; de leenkosten voor het kind zijn doorgaans veel lager dan de rentetarieven van de bank; maar (vooral in de huidige omgeving) is de betaalde rente nog steeds beter dan wat de ouders mogelijk hadden kunnen verdienen met een obligatieportefeuille.
Op de huidige markt kunnen de ouders bijvoorbeeld geld lenen aan het kind voor een hypotheek van 30 jaar tegen 2,5%, wat veel goedkoper is dan een hypotheek met een vaste rente van 3,5% (of hoger, afhankelijk van de lening aan -waarde, de omvang van de lening en de kredietscore van de lener). Toch genereren de ouders nog steeds een rente van 2,5%; hoewel mager, is dat beter dan wat ze waarschijnlijk van cd's zullen krijgen (hoewel met name geld uitlenen als hypotheek ver is minder liquide voor de geldschieter!). Als de lening bovendien een hypotheek is die daadwerkelijk is beveiligd tegen de woning die het kind koopt en correct is geregistreerd, kan het kind de aan de ouders betaalde hypotheekrente nog steeds aftrekken! (Natuurlijk zullen de ouders de ontvangen rente op hun belastingaangifte moeten melden, net als elke andere "obligatie" -rente.) En de lening kan worden gestructureerd als aflossingsvrije om de kasstroomverplichtingen aan het kind te verminderen (hoewel uiteraard het niet aflossen van de hoofdsom van de lening verlaagt ook de kasstroombetalingen aan de ouders).
Een bijkomend voordeel van intra-gezinsleningen, vooral als hypotheek voor de aankoop van een woning, is dat sommige van de beperkingen van traditionele kredietacceptatie niet langer een probleem zijn; Gezinsleden hoeven bijvoorbeeld niet meer in rekening te brengen voor een kind met een slechte kredietscore en kunnen gratis leningen verstrekken tot 100% van de aankoopprijs zonder een aanbetaling te hoeven doen. De lening kan een primaire aankoop zijn, of een herfinanciering of een renovatie, en kan zelfs worden gestructureerd als een 2e of 3e pandrecht op het huis. Een populaire strategie is dat kinderen tot 80% lenen met een traditionele hypotheek voor de aankoop van een nieuw huis, maar geld lenen van de ouders om de aanbetaling voor de resterende 20% te financieren (geregistreerd als een tweede pandrecht op de woning).
Het voorbehoud is natuurlijk dat het aangaan van dergelijke strategieën een reëel risico voor de geldschieter met zich meebrengt dat de leningrente en/of hoofdsom niet volledig wordt terugbetaald (er is een reden waarom banken hogere tarieven eisen om grotere kredietrisico's en kleinere aanbetalingen te compenseren !), dus het familielid als geldschieter moet voorzichtig zijn om geen geld te lenen op een manier waarbij een gedeeltelijke wanbetaling door de familielener in feite financiële problemen voor het gezin zou kunnen veroorzaken! Evenzo moet het familielid-als-geldschieter voorzichtig zijn om niet vast te komen te zitten in een te illiquide positie, hoewel het altijd mogelijk is om een vraagvoorziening in de familielening te plaatsen (wat natuurlijk nog steeds het risico loopt dat de gezinslener zal het biljet niet tijdig kunnen herfinancieren of terugbetalen!).
Een belangrijk voorbehoud bij leningen binnen de familie is dat ze, om te worden gerespecteerd door de IRS, echt worden leningen, en geen geschenken.
Het probleem is dat de belastingwetgeving individuen toestaat om elk jaar tot $ 14.000 (in 2013) aan iemand anders te schenken zonder gevolgen voor schenkingsrechten; dit bedrag wordt de jaarlijkse vrijstelling schenkbelasting genoemd. Hoewel $ 14.000 voor veel gezinnen veel geld is, is het heel weinig voor anderen, die eigenlijk liever nog meer geld in één keer zouden overmaken naar iemand anders in het gezin. Helaas beginnen grotere geschenken de levenslange schenkingsvrijstelling van het individu op te gebruiken, waardoor de toekomstige belasting op onroerend goed mogelijk groter wordt.
Bijgevolg is een strategie die in het verleden werd gebruikt om deze beperking te vermijden, geld over te maken als een lening, niet als een geschenk... De IRS heeft echter in de loop der jaren veel van deze transacties onder de loep genomen, vaak met nadelige resultaten; tenslotte, als $ 100.000 werd overgemaakt, werd er feitelijk geen rente betaald, en de geldschieter schonk gewoon elk jaar rente en hoofdsom gedurende 8 jaar totdat de lening was verdwenen, de realiteit is waarschijnlijk dat de "geldschieter" eigenlijk gewoon $ 100.000 schonk in de eerste jaar, en de transactie moet dienovereenkomstig (schenking) worden belast. Bovendien gaat de IRS er voor familieleningen van meer dan $ 10.000 van uit dat rente is betaald maar is vergeven als een geschenk - wat betekent dat de geldschieter niet alleen potentiële schenkingsbelastingaangifte moet doen, maar dat hij / zij op de belastingaangifte de toegerekende ook rente van de lening! (Noot van de redactie:sommige toegerekende rente-uitzonderingen zijn van toepassing op leenbedragen tussen $ 10.000 en $ 100.000; zie IRC Sectie 7872(d).)
In de loop der jaren zijn het belastingwetboek en de jurisprudentie met elkaar verweven om enkele richtlijnen te formuleren over het beheer van een intrafamiliale lening, zodat deze echt wordt gerespecteerd als een lening en niet als een geschenk.
De sleutel tot intrafamiliale leningen is dat, om de lening door de IRS te honoreren, deze moet worden behandeld als een bonafide lening, inclusief leningvoorwaarden tegen een "markt" rentetarief, correcte rentebetalingen en / of hoofdsom. , en idealiter de formaliteiten van de juiste documentatie (hoewel documentatie niet strikt vereist is).
Om een "marktrente" toe te passen, moeten de leningsvoorwaarden een rentevoet specificeren die minstens zo hoog is als de zogenaamde "Applicable Federal Rates" (of AFR) die de IRS maandelijks publiceert op grond van IRC Section 1274. Tabel 1 van de AFR-richtlijnen van de IRS omvat drie tarieven:korte termijn, middellange termijn en lange termijn. De kortetermijntarieven zijn voor leningen met een looptijd van 3 jaar of korter; de middellange rente geldt voor leningen langer dan 3 jaar maar korter dan 9 jaar; en de langetermijnrente is voor leentermijnen van 9 jaar of langer.
Wat echter opvalt, is dat hoewel de toepasselijke federale tarieven worden beschouwd als "markttarieven", in de mate dat het betalen van rente voor intra-gezinsleningen tegen deze tarieven de behandeling van geschenken vermijdt, het nog steeds opmerkelijk gunstige tarieven zijn; de afgelopen maanden was de korte rente slechts 1/4 van 1%, de middellange rente is net onder de 1% en zelfs de lange rente is minder dan 2,5%! Het nationale gemiddelde voor een hypotheek met een looptijd van 15 jaar is daarentegen ongeveer 2,8% (op het moment van schrijven) en een hypotheek met een looptijd van 30 jaar is bijna 3,5%. Als gevolg hiervan kunnen hypothecaire leningen binnen de familie nog steeds erg aantrekkelijk zijn als leenrente, zelfs als de tarieven "hoog genoeg" moeten zijn om te voldoen aan de AFR-vereisten van de IRS.
Een van de grootste uitdagingen voor veel gezinnen die leningen binnen een gezin overwegen - met name hypotheken binnen een gezin - is simpelweg het administratieve werk en de vereisten om de lening correct af te ronden, vooral omdat de lening correct moet worden geregistreerd bij de woning om de rente aftrekbaar te maken voor de lener (en met name, duidelijke documentatie van de lening is ook vereist als de geldschieter ooit een belastingaftrek wil voor bedragen die niet worden terugbetaald in het geval dat de lener in gebreke blijft).
Bovendien geven sommige gezinnen juist de voorkeur aan een meer formele leenregeling; bijvoorbeeld, wanneer de ouders-als-geldschieters echt doen de transactie als een lening (en niet als een verkapt geschenk) willen beschouwen, ze er zeker van willen zijn dat het kind-als-lener het op de juiste manier respecteert en enige financiële verantwoordelijkheid leert (zij het terwijl ze nog steeds gunstigere leenvoorwaarden genieten dan van een bank zou worden ontvangen , en het houden van de lening rente in de familie). Als alternatief, als het geld wordt uitgeleend van een familietrust, zal de trustee waarschijnlijk willen dat de lening goed wordt gedocumenteerd en geregistreerd om te bewijzen dat fiduciaire verplichtingen om het trustcorpus op verantwoorde wijze te beheren, worden nagekomen.
Een interessante nieuwe oplossing op dit gebied is National Family Mortgage, een bedrijf dat fungeert als de "tussenpersoon" om te helpen bij het verwerken en onderhouden van hypotheken binnen de familie, waarbij alles wordt afgehandeld, van het opstellen van de promesse tussen de partijen, het documenteren van de trustakte die het onroerend goed als onderpand in pand geeft en het in de juiste jurisdictie vastlegt, elektronische overboekingsregelingen voor leningbetalingen vaststelt (inclusief escrow voor huiseigenarenverzekering en onroerendgoedbelasting, indien gewenst) en betalingsberichten en saldoverklaringen verzendt, en zelfs de juiste IRS afgeeft rapportageformulieren (het formulier 1098 aan de lener voor betaalde hypotheekrente en het formulier 1099-INT aan de geldschieter voor ontvangen rente). Als de lening is gestructureerd als een aflossingsvrije lening, kan de National Family Mortgage-service ook helpen regelen dat een deel van de lening jaarlijks wordt kwijtgescholden (wat veel minder waarschijnlijk is dat de IRS wordt gecontroleerd wanneer rente wordt betaald, leningdocumenten worden geregistreerd, en alle andere formaliteiten van de transactie worden gerespecteerd).
De kosten voor de service zijn een eenmalige vergoeding tussen $ 725 en $ 2.100 (afhankelijk van de grootte van de lening) voor de leningdocumenten (wat met name over het algemeen nog steeds veel lager is dan de oprichtingskosten voor een traditionele hypotheek!), een extra registratiebelasting die rechtstreeks aan de staat/provincie wordt betaald (voor rechtsgebieden die dit vereisen), en doorlopende leningservice (met de verklaringen, elektronische overboeking, IRS-rapportage, enz.) kost $ 15/maand (of iets meer voor grotere leningen, en met een extra toeslag van $ 15/maand voor escrow-services). Lezers van deze blog kunnen 15% korting krijgen op de eenmalige vergoeding voor al hun klanten die de service gebruiken door de couponcode "KitcesBlogDeal" (zonder de aanhalingstekens) in te voeren wanneer de klant zich aanmeldt. (Noot van de redactie:dit is gewoon een gratis aanbod aan lezers van deze blog; er is geen financiële vergoeding of andere relatie tussen Nerd's Eye View en National Family Mortgage.)
Uiteindelijk zijn hypothecaire leningen binnen de familie nog steeds een vrij "niche"-strategie, omdat het gezin aanzienlijke financiële middelen nodig heeft om de lening aan kinderen of andere familieleden in de eerste plaats te betalen. Desalniettemin maken diensten zoals National Family Mortgage het proces aanzienlijk eenvoudiger te implementeren en te beheren, en tegen een kostprijs die nog steeds veel lager is dan de oprichtingskosten voor een traditionele hypotheek, terwijl tegelijkertijd alle lopende rentebetalingen in de familie blijven. En tegen de geldende federale tarieven van vandaag, zijn er veel mogelijkheden voor ouders om kinderen of andere familieleden te helpen de aankoop van een huis betaalbaarder te maken, zelfs terwijl ze een redelijk rendement genereren in de huidige omgeving van laag rendement!
(Dit artikel is opgenomen in de Carnival of Wealth, And Stay Out Edition over Control Your Cash, de Carnival of Investing #13 op Investeem, de Carnival of Financial Planning op My Personal Finance Journey en ook de Carnival of Personal Finance #397 op Mijn persoonlijke financiële reis.)