Huilen, schreeuwen, smeken of je haar uittrekken, zal die koelbloedige bankier niet bewegen als ze van plan is je een kans te ontzeggen om je hypotheek te herfinancieren. In werkelijkheid was het waarschijnlijker dat een bedrade computer de beslissing nam op basis van uw kredietgeschiedenis, inkomen, schuldenniveau, taxatie van uw huis en het bedrag aan eigen vermogen in uw huis. Je zou een andere kredietverstrekker kunnen proberen, maar het antwoord zal waarschijnlijk nog steeds nee zijn. Je eerste stap is om erachter te komen waarom je het gevreesde 'nee' kreeg en wat je kunt doen om dat negatieve om te zetten in iets positiefs.

Vraag en u zult ontvangen

Vraag de kredietverstrekker waarom de aanvraag is afgewezen. Er kan één reden zijn, of verschillende redenen. Het kan zo simpel zijn als het gevraagde leenbedrag hoger was dan de waarde van uw huis. De vastgoedmarkt fluctueert. In een tijd, lang, lang geleden, leenden kredietverstrekkers tot 90 procent van de getaxeerde waarde van het huis, maar niet zo veel meer. Je hebt geluk dat je 80 procent ontvangt.

Kredietgeschiedenis

Uw kredietrapport zal u waarschijnlijk allerlei dingen vertellen over waarom u een herfinanciering is geweigerd. Verkrijg kopieën van alle drie kredietbureaus - Experian, Equifax en TransUnion - voor zowel u als uw echtgenoot. Uw krediet kan geweldig zijn, terwijl dat van uw significante ander zo-zo is. Beide scores tellen. Bekijk elk account. Verzoek om correcties voor accounts die zijn gesloten maar nog steeds als open worden weergegeven; accounts die niet van jou zijn; fouten in verschuldigde bedragen; en late betalingen die niet te laat waren.

Inkomen

Een goede vuistregel om het maximale bedrag voor een toegestane hypotheekbetaling te berekenen is 28 procent van uw bruto inkomen. Onthoud:dat is voordat Uncle Sam zijn deel pakt. Zorg ervoor dat alle inkomsten worden meegeteld, inclusief kinderbijslag, alimentatie, royalty's of een tweede baan. Als er maar één van jullie werkt -- misschien ben je een student, terwijl je vrouw werkt -- overweeg dan om zelf een baan te zoeken, ook al is het parttime. Zo vergroot u de kans op een herfinanciering van uw hypotheek.

Een ander ding om in gedachten te houden is dat banken een boete opleggen aan zelfstandigen. Niet eerlijk, maar het is zo. Blijkbaar betekent werken voor iemand anders zogenaamd dat je baan (en dus je salaris) betrouwbaarder is. Als je echt wilt dat de herfinanciering wordt goedgekeurd, moet je misschien je zelfstandige baan achter je laten en een baan zoeken bij een gevestigd bedrijf.

Schuldratio's

Al uw schulden - inclusief uw autobetalingen, creditcards en persoonlijke leningen en hypotheekbetalingen - mogen in totaal niet meer dan 36 procent van uw bruto-inkomen bedragen. Betaal de schuld af of verhoog uw inkomen. Sluit gewoon niet de rekeningen die zijn afbetaald. Het bedrag van het beschikbare krediet voor gebruikt krediet wordt meegenomen in de berekening van uw kredietscore.

Thuistaxatie en eigen vermogen

Als u zich zorgen maakt dat uw taxatie van uw huis niet juist is, kijk dan naar vergelijkbare huizen in de buurt om te zien of uw taxatie overeenkomt met wat er daadwerkelijk is verkocht. Kijk naar de verkochte prijzen -- niet de vraagprijzen van huizen die nog te koop staan. Bereken de prijs per vierkante meter, zodat u een nauwkeuriger aantal voor uw eigen huis kunt krijgen. Houd er rekening mee dat hier geen punten voor onderhoud en schoonheid zijn. Uw huis is misschien wel het aantrekkelijkst en best onderhouden in de buurt, maar de waarde wordt berekend op basis van gemiddeld per vierkante meter plus verhogingen voor voorzieningen zoals een zwembad.

De kans is groot dat u de beoordeling niet kunt wijzigen. De taxatie heeft invloed op de hoogte van het eigen vermogen als percentage. Als het geleende bedrag bijvoorbeeld $ 250.000 is en de getaxeerde waarde $ 275.000 is, is dat gelijk aan een eigen vermogen van $ 25.000, of 9 procent. Kredietverstrekkers willen minimaal 20 procent eigen vermogen. Dus als u wilt herfinancieren, moet het geleende bedrag worden verlaagd tot $ 220.000 (uitgaande van een geschatte waarde van $ 275.000); of de taxatie is verhoogd tot $ 312.000 (uitgaande van een geleende bedrag van $ 250.000).

Last but not least:activa

Naast uw woning kijken kredietverstrekkers naar uw vermogen. Liquide middelen, zoals beleggingsfondsen, aandelen en obligaties, zijn belangrijker dan activa die zouden moeten worden verkocht, zoals sieraden, speelgoed voor grote jongens of seizoenskaarten voor uw favoriete professionele sportteam. Als het enige bezit dat je hebt de spaarrekening is van toen je op de middelbare school zat, moet je misschien beginnen met sparen.