De Federal National Mortgage Association, beter bekend als Fannie Mae, heeft onlangs haar vereisten voor hypotheekkwalificatie herzien om rekening te houden met de geschiedenis van huurbetalingen van starters bij het bepalen van de geschiktheid van een lening. Dit is waarom dat belangrijk is en wat het voor u kan betekenen.
Fannie Mae is een federaal gesponsorde onderneming die ervoor zorgt dat banken, kredietverenigingen en andere hypotheekverstrekkers het geld hebben om aan potentiële huiseigenaren te lenen. Het koopt hypotheken van financiële instellingen, die het geld op hun beurt gebruiken om nieuwe leningen uit te geven. Fannie Mae houdt de leningen ofwel als onderdeel van haar portefeuille of bundelt ze in door hypotheek gedekte effecten (MBS), financiële instrumenten die openbaar worden verhandeld via beleggingsbeurzen, net zoals aandelen.
Om de kans op het verwerven van leningen die leners niet kunnen terugbetalen te minimaliseren en om de basiskwaliteit voor MBS-aanbiedingen vast te stellen, hebben Fannie Mae en zijn overheidsregulator, de Federal Housing Finance Agency (FHFA), minimumvereisten vastgesteld voor leningen die Fannie Mae zal kopen.
Omdat kredietverstrekkers de geruststelling willen weten dat ze leningen aan Fannie Mae kunnen verkopen, voldoen veel commercieel beschikbare hypotheken aan (of overtreffen) Fannie's minimale kredietvereisten. Deze hypotheken staan bekend als conforme leningen en historisch moesten aanvragers aan de volgende vereisten voldoen om er een te krijgen:
Het voldoen aan de leningsvereisten, met name de minimale kredietscore, kan moeilijk zijn voor leners met beperkte ervaring met het gebruik van krediet.
Volgens de nieuwe richtlijnen die Fannie Mae in september 2021 heeft geïmplementeerd, kunnen leners die aanvragen voor conforme leningen indienen, kredietverstrekkers toegang geven tot hun bankrekeningen, zodat Fannie Mae's geautomatiseerde Desktop Underwriter-systeem rekening kan houden met de betalingsgeschiedenis van de huur samen met andere aanvraag-informatie.
Tijdige huurbetalingen worden beschouwd als indicatoren voor de betrouwbaarheid van de lener en kunnen de geschiktheid van de lener alleen op een positieve manier beïnvloeden. Te late of ontbrekende huurbetalingen daarentegen kunnen de kansen van een aanvrager om in aanmerking te komen voor een lening niet schaden.
Het opnemen van huurbetalingsgeschiedenis in een leningaanvraag kan het verschil betekenen tussen het kwalificeren voor een hypotheek en het weigeren ervan:Fannie Mae analyseerde een representatieve steekproef van hypotheekaanvragen en ontdekte dat over een recente periode van drie jaar 17% van de hypotheekaanvragen die waren gediskwalificeerd door de Desktop Underwriter-tool, zouden zijn goedgekeurd als rekening was gehouden met de betalingsgeschiedenis van de huur volgens de nieuwe richtlijnen.
Om van deze optie gebruik te maken, moeten aanvragers:
Naast de mogelijkheid om rekening te houden met de betalingsgeschiedenis van de huur, heeft Fannie Mae de manier aangepast waarop het omgaat met de kredietscores van meerdere aanvragers om te bepalen of ze in aanmerking komen voor een hypotheek. Fannie Mae roept kredietverstrekkers op om twee of drie kredietscores per aanvrager te krijgen. Als er twee scores worden gebruikt, wordt de laagste van de twee gebruikt als de representatieve kredietscore van elke aanvrager; als er drie scores worden gebruikt, dient de middelste numeriek als de representatieve score.
Voorheen, als twee kredietnemers gezamenlijk een conforme hypotheek aanvraagden, werd de laagste van hun representatieve kredietscores gebruikt om te bepalen of een lening in aanmerking kwam, wat betekent dat de aanvraag zou worden afgewezen als een van beide aanvragers een representatieve score van minder dan 620 had.
Volgens herziene regels kan een lening worden goedgekeurd als het gemiddelde van de representatieve kredietscores van gezamenlijke aanvragers is 620 of hoger. Dit betekent dat een aanvrager met een representatieve kredietscore van minder dan 620 - wat zou kunnen wijzen op een beperkte of vlekkerige kredietgeschiedenis - nog steeds in aanmerking kan komen als een lener als de score van zijn medeaanvrager hoog genoeg is om het gemiddelde te nemen. (In dergelijke gevallen wordt echter de lagere representatieve score gebruikt om vergoedingen en rentetarieven voor de lening vast te stellen.)
Deze herziene berekening, samen met de mogelijkheid om krediet te nemen voor de betalingsgeschiedenis van huur, is bedoeld om de mogelijkheden voor huisfinanciering te verbreden voor mensen met een beperkte kredietgeschiedenis.
Als u van plan bent een hypotheek aan te vragen, en vooral als u een beperkte kredietgeschiedenis heeft, overweeg dan om stappen te ondernemen om uw kredietprofiel te verbeteren voordat u uw hypotheekaanvraag indient, waaronder:
Als huurbetalingen worden gemeld door verhuurders, vastgoedbeheerders of externe huurincassodiensten, kunnen deze een rol spelen bij uw kredietscores. Betalingen van huurders worden zelden gerapporteerd, maar u kunt proberen uw verhuurder te vragen uw betalingen te melden als u denkt dat dit uw kredietscore kan helpen.
Als ze aanwezig zijn in een kredietrapport, kunnen huurbetalingen de kredietscores beïnvloeden die zijn berekend met behulp van de meest recente versies van de FICO ® Score (FICO ® Score 9 en hoger) en alle versies van de VantageScore ® kredietwaardigheid. De meest gebruikte versie van de FICO ® Score, FICO ® Score 8, kan echter geen rekening houden met huurbetalingen in uw kredietrapporten, noch kunnen de "klassieke" versies van de FICO ® Score gebruikt om de meeste hypotheekaanvragen te verwerken.
Als geldschieter adoptie van nieuwere FICO
®
Scoreversies breiden zich uit - en als huurbetalingen op grotere schaal worden gerapporteerd aan de kredietbureaus - kan de geschiedenis van huurbetalingen uiteindelijk worden "ingebakken" in de kredietscores die worden gebruikt om hypotheekaanvragen te evalueren. Tot die tijd is het nieuwe aanvraagproces van Fannie Mae de beste kans die veel huurders hebben om te profiteren van een geschiedenis van constante huurbetalingen.