Afsluitingskosten - de vergoedingen, belastingen en andere uitgaven die u moet betalen wanneer u uw hypotheek ondertekent - kunnen een kostbaar onderdeel zijn van elke woningaankoop, herfinanciering of lening voor eigen vermogen. De gemiddelde sluitingskosten voor de aankoop van eengezinswoning in de VS in de eerste helft van 2021 waren $6.837 inclusief belastingen en $3.836 exclusief belastingen, volgens ClosingCorp, een vastgoeddatabedrijf. De gemiddelde sluitingskosten voor een herfinanciering van een huis waren $ 2.398.

Hier is een overzicht van hoe sluitingskosten werken en enkele suggesties over hoe u ze kunt verlagen en wat geld kunt besparen.

Wat zijn afsluitingskosten?

De sluitingskosten variëren doorgaans van 2% tot 5% van de aankoopprijs van een huis en worden gewoonlijk vooraf betaald op de dag dat een huisaankoop en de financiering die het mogelijk maakt, worden afgerond. Ze omvatten verschillende categorieën kosten, zoals de onderstaande.

Kosten betaald aan de hypotheekverstrekker

Oprichtingskosten worden door de kredietverstrekker in rekening gebracht als onderdeel van de kosten van het verstrekken van uw hypothecaire lening. Deze worden gewoonlijk uitgedrukt als "punten", waarbij elk punt 1% van de aankoopprijs aangeeft. De hoogte van deze vergoedingen varieert, maar ze bedragen over het algemeen ongeveer 0,5% tot 1,5% van het geleende bedrag.

Kortingskosten , ook uitgedrukt in punten, zijn optionele betalingen die u bij afsluiting kunt doen in ruil voor een verlaging van de rente op uw hypotheek. De prijzen kunnen per kredietverstrekker en looptijd verschillen, maar als u één punt (1% van de aankoopprijs) betaalt bij het afsluiten, kan de rente op uw lening met 0,25% dalen. Op een typische 30-jarige hypotheek kunnen zelfs kleine renteverlagingen u duizenden dollars besparen gedurende de looptijd van de lening.

U moet de beschikbare kortingsopties voor uw lening bespreken met uw geldschieter en bepalen of u ze wilt betalen en hoeveel ze kosten, ruim voor het afsluiten, zodat de documenten die u bij het afsluiten ondertekent, deze voorwaarden weerspiegelen.

Over het algemeen moet u betalen voor een hypotheekverzekering als u een aanbetaling doet van minder dan 20% van de aankoopprijs van uw woning. Voor conventionele leningen zal de kredietverstrekker u waarschijnlijk verplichten een particuliere hypotheekverzekering (PMI) te kopen om ze te beschermen tegen financiële verliezen in het geval u de lening niet terugbetaalt. Een lening via de Federal Housing Authority kan op dezelfde manier een hypotheekverzekeringspremie vereisen.

Betalingen aan externe serviceproviders

Een typische verkoop van een huis vereist de diensten van meerdere professionals en de vergoedingen voor hun diensten worden vaak betaald bij het sluiten.

Deze kunnen zijn:

• Inspectiekosten huis: Een huisinspecteur wordt betaald om materiële gebreken of structurele problemen te identificeren die van invloed zijn op de verkoopprijs van het onroerend goed.
• Beoordelingskosten: Lenders hebben doorgaans een taxateur van hun keuze nodig om de reële marktwaarde van het huis te bepalen. Dit gebeurt via een woninginspectie en een beoordeling van de prijzen waartegen vergelijkbare woningen in de omgeving zijn verkocht.
• Titelzoekservices: Een titelonderzoek verifieert het wettelijke recht van de verkoper om het eigendom aan de koper over te dragen en markeert eventuele pandrechten die mogelijk moeten worden gewist voordat de verkoop kan worden voltooid.
• Titel verzekeringspremies: Verkopers zijn doorgaans verplicht om een ​​verzekeringspolis te kopen (tegen een gemiddelde kostprijs van ongeveer $ 1.000), om de geldschieter te beschermen tegen eventuele gerechtelijke of administratieve kosten die ontstaan ​​als pandrechten of andere claims op het onroerend goed worden ontdekt bij het zoeken naar de titel. Verkopers hebben ook de mogelijkheid om een ​​eigendomsverzekering af te sluiten om hun eigen kosten te dekken voor het geval er juridische stappen nodig zijn om de eigendom voor verkoop vrij te geven.
• Vergoedingen voor onroerendgoedadvocaten: Het is gebruikelijk en raadzaam (en verplicht, in sommige rechtsgebieden) voor zowel koper als verkoper om advocaten in te huren om verkoopcontracten te beoordelen voordat een verkoop van een huis is voltooid. Bij meer gecompliceerde verkopen - als een huis bijvoorbeeld wordt bewoond door huurders op het moment van de verkoop, of als de verkoop afhankelijk is van het voltooien van bepaalde reparaties of verbeteringen door de verkoper - kunnen advocaten een actievere rol spelen door contractbepalingen op te stellen ter bescherming de belangen van hun klanten.
• Verkoopcommissie voor agenten: Makelaars in onroerend goed die de koper en verkoper vertegenwoordigen, delen doorgaans een commissie van 5% tot 6% van de verkoopprijs.

Escrow-accounts

Samen met het bedrag dat u aan uw hypotheek verschuldigd bent, innen kredietverstrekkers doorgaans 1/12 van uw jaarlijkse aanslag voor onroerende voorheffing en 1/12 van de premie van uw huiseigenarenverzekering in elke maandelijkse rekening. Fondsen die de geldschieter verzamelt om belastingen en verzekeringen te betalen, worden op een speciale spaarrekening geplaatst die bekend staat als een geblokkeerde rekening, van waaruit de geldschieter (of hypotheekbeheerder) namens u belastingen en verzekeringsrekeningen betaalt. Volgens de federale wetgeving kan de geldschieter van u eisen dat u de belasting- en verzekeringsbetalingen van uw eerste jaar in escrow plaatst bij afsluiting, samen met maximaal twee maanden hypotheekbetalingen (inclusief PMI-premies, indien van toepassing), om de geldschieter speelruimte te geven voor het geval u te laat met maandelijkse betalingen.

Het bedrag van de escrow-betalingen die bij afsluiting vereist zijn, kan sterk variëren, afhankelijk van de lokale onroerendgoedbelasting en verzekeringstarieven. Als u een huis koopt in een gebied dat vatbaar is voor natuurrampen zoals overstromingen, aardbevingen of tornado's, kan uw geldschieter ook een speciale verzekeringsdekking tegen die gebeurtenissen nodig hebben, en de premies van het eerste jaar voor hen zouden ook in escrow worden geplaatst.

Antificeren op totale afsluitingskosten

Wanneer u denkt aan de aankoop van een huis, is het gemakkelijk om u te concentreren op het bedrag van de aanbetaling die u op uw huis kunt doen en hoeveel geld u kunt lenen op basis van die aanbetaling. Het is belangrijk om te onthouden dat u een cheque moet uitschrijven voor meer dan alleen de aanbetaling op de dag dat u de verkoop voltooit, en om ervoor te zorgen dat u het geld dienovereenkomstig heeft toegewezen.

Hier zijn enkele manieren om te anticiperen op hoeveel je nodig hebt bij het afsluiten:

• Schattingen voor studieleningen. Wanneer je klaar bent om op een huis te bieden, is het verstandig om hypotheken aan te vragen bij meerdere kredietverstrekkers, leenvoorwaarden te vergelijken en op zoek te gaan naar de beste deal die je kunt krijgen. Binnen drie dagen na ontvangst van uw aanvraag, moet elke geldschieter die uw aanvraag goedkeurt, u een gestandaardiseerd document voor de schatting van de lening sturen, dat een gedeelte bevat waarin de verwachte sluitingskosten worden beschreven, inclusief geschatte belastingen en kredietverstrekkers. U kunt deze gebruiken om een ​​goed idee te krijgen hoeveel u naast uw aanbetaling op de sluitingsdag nodig heeft.
• Bestudeer de slotonthulling. Zodra u een aanbod voor een hypothecaire lening accepteert en de definitieve goedkeuring krijgt om het huis te sluiten, zal de geldschieter ten minste 72 uur voor het sluiten een document met de sluitingsverklaring afgeven dat de verwachte sluitingskosten die in de leningsraming worden vermeld, vastlegt. Het is normaal dat er enige discrepantie is tussen de schatting van de lening van een geldschieter en hun definitieve openbaarmaking, dus het is belangrijk om de twee documenten zorgvuldig te vergelijken om te zien wat er mogelijk is veranderd en hoe dit uw totale sluitingskosten beïnvloedt. Als u niet tevreden bent met eventuele wijzigingen, kunt u de lening (en de verkoop) op elk moment annuleren voordat u de overeenkomst afsluit.

Wie betaalt de afsluitingskosten?

De meeste hierboven vermelde sluitingskosten worden doorgaans betaald door de huizenkoper, behalve de volgende:

• Overdrachtsbelasting: Deze vergoeding, die door veel gemeenschappen in rekening wordt gebracht, is vereist om een ​​eigenaar in staat te stellen het eigendom aan iemand anders toe te wijzen.
• Commissie voor verkoop onroerend goed: Makelaars in onroerend goed die de koper en de verkoper vertegenwoordigen, delen doorgaans een commissie van ongeveer 6% van de aankoopprijs, die wordt betaald uit de verkoopopbrengst van de verkoper. (De commissie wordt ingehouden op het geld dat de koper aan de verkoper betaalt nadat de verkoop is voltooid, dus de commissie kan worden beschouwd als onderdeel van de prijs van het huis.)

De sluitingskosten die traditioneel door de koper worden betaald, zijn onder meer:

• Vergoeding voor huisinspectie
• Beoordelingskosten
• Titel zoekkosten
• De honoraria van de advocaat voor de advocaat die hen bij de verkoop vertegenwoordigt

Zijn afsluitkosten bespreekbaar?

De kosten van belastingen worden bepaald door lokale regelgeving, maar veel andere sluitingskosten zijn bespreekbaar. Door samen te werken met de geldschieter, verkoper en makelaars, kunt u mogelijk enkele kostenaanpassingen doorvoeren die u geld besparen.

U kunt een zeer gemotiveerde verkoper misschien overtuigen om enkele afsluitingskosten te betalen die de koper traditioneel dekt, zoals taxatie- en huisinspectiekosten en zelfs sommige geldschieters, zoals startpunten. De verkoper kan ook onderhandelen over het bedrag van zijn commissie met zijn makelaar, of een makelaar selecteren op basis van zijn bereidheid om voor een lagere commissie te werken.

Houd er rekening mee dat flexibiliteit in deze zaken afhankelijk kan zijn van marktomstandigheden. Verstrekkers en verkopers zullen waarschijnlijk eerder geneigd zijn concessies te doen als het verkoopklimaat traag is, het pand voor langere tijd te koop heeft gestaan ​​of er geen andere serieuze koopaanbiedingen in overweging zijn. Onderhandelen over vergoedingen en rentetarieven is een grotere uitdaging in zeer competitieve vastgoedmarkten zoals die in de VS in de afgelopen jaren.

Advocaten en makelaars kunnen u adviseren over waar uw beste kansen liggen om betere voorwaarden te onderhandelen. Ze moeten samenwerken met de geldschieter en de vertegenwoordigers van de verkoper om de details uit te werken. Het leencontract en de koopovereenkomst die voor sluiting zijn opgesteld, moeten de definitieve voorwaarden weerspiegelen; sluitingsdag is niet het moment om te onderhandelen.

Hoe kan ik de afsluitkosten verlagen?

Het is onmogelijk om alle afsluitingskosten te vermijden - belastingen zijn bijvoorbeeld onvermijdelijk - maar er zijn verschillende manieren waarop u het bedrag van de cheque die u op de sluitingsdag moet schrijven, kunt verlagen.

• Huur je eigen professionals in. Makelaars en geldschieters in onroerend goed werken doorgaans met korte lijsten van professionals zoals taxateurs, aanbieders van titels en woninginspecteurs - en deze voorkeursleveranciers zijn mogelijk duurder dan andere die u zelf kunt inhuren. Als u bereid bent om het beenwerk te doen om goedkopere diensten te vinden, kunt u misschien wat geld besparen door er zelf een paar in te huren. Als je die kant opgaat, moet je iedereen die je inhuurt zorgvuldig doorlichten.
• Vraag naar loyaliteitsprikkels. De bank of kredietvereniging waar u uw betaal- of spaarrekeningen heeft, kan kortingen of andere prikkels aanbieden aan bestaande klanten die een hypotheek bij hen aanvragen. Deze loyaliteitsprikkels voor insiders besparen u misschien maar een paar honderd dollar op de sluitingsdag, dus ze zijn alleen de moeite waard als het leningaanbod verder concurrerend is met andere kredietverstrekkers waarop u heeft gesolliciteerd, maar alle kleine beetjes helpen op de sluitingsdag.
• Overweeg leningen zonder sluitingskosten. Als u op zoek bent naar een nieuwe hypotheek of uw bestaande woninglening wilt herfinancieren, hoort u waarschijnlijk over hypotheken en herfinancieringsovereenkomsten zonder sluitingskosten. Deze regelingen dekken geen belastingen, maar ze kunnen de omvang van de cheque die u bij het sluiten moet schrijven aanzienlijk verminderen. Houd er rekening mee dat ze u meestal op andere manieren laten betalen - door een hogere rente te accepteren dan u zou krijgen als u vooraf kosten zou betalen, of door de kosten te "crediteren" door ze toe te voegen aan het bedrag van uw en de betalingen te spreiden ( en toepasselijke rentelasten) gedurende de looptijd van de lening.

Wat als ik de afsluitingskosten niet kan betalen?

Er zijn programma's beschikbaar om huizenkopers te helpen die het moeilijk hebben om de sluitingskosten te betalen:

• Kijk of je werkgever kan helpen. Sommige werkgevers bieden aanbetalingen aan voor werknemers die huizen kopen. Als u een deel van uw aanbetaling dekt, kan er geld vrijkomen om de sluitingskosten te helpen betalen. Neem contact op met de personeelsafdeling van uw werkgever om te weten te komen of een dergelijk programma bestaat en hoe u zich ervoor kunt kwalificeren.
• Onderzoek opties voor hulp bij huizenkopers. Veel gemeenschappen bieden subsidies en andere vormen van financiële hulp die de sluitingskosten voor huizenkopers in hun gemeenschap kunnen compenseren. Sommige programma's zijn beschikbaar voor personen met inkomens die onder de vastgestelde drempels vallen, andere worden uitgebreid tot leden van bepaalde beroepen (leraren, eerstehulpverleners en dergelijke), en weer andere zijn bedoeld om het bezit van een eigen huis in specifieke steden of buurten aan te moedigen. Uw vastgoedprofessional zou u naar toepasselijke programma's moeten kunnen leiden, en het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) heeft een nuttige bron voor het vinden van hulpprogramma's voor het kopen van huizen in elke staat.
• Zoek hulp bij dierbaren. Overweeg een familielid of vriend te vragen om geld te lenen of u wat geld te geven dat u kunt gebruiken om de sluitingskosten te dekken.
• Verlaag de aanbetaling. Als uw geldschieter bereid is een lagere aanbetaling op de lening te accepteren, kunt u meer geld besteden aan afsluitingskosten. Als de geldverstrekker akkoord gaat, houd er dan rekening mee dat dit u op den duur meer geld gaat kosten:u kunt een verhoging van de in rekening gebrachte rente verwachten. Bovendien, als uw aanbetaling onder 20% van de aankoopprijs daalt, kunt u ook verwachten dat de geldschieter een hypotheekverzekering nodig heeft.

Zijn afsluitingskosten fiscaal aftrekbaar?

Verschillende soorten afsluitingskosten zijn aftrekbaar van uw federale inkomstenbelastingen voor het jaar waarin u de aankoop afsluit. Als de woning uw hoofdverblijfplaats is, zijn mogelijke inhoudingen onder meer:

• Onroerendgoedbelasting tot $ 10.000 (voor paren die gezamenlijk indienen; $ 5.000 elk als ze afzonderlijk indienen) zijn aftrekbaar van uw federale inkomstenbelasting voor het jaar waarin de onroerendgoedbelasting wordt betaald. (Als u aan het einde van dit jaar een vooruitbetaling van onroerende voorheffing doet voor een rekening die pas volgend jaar moet worden betaald, moet u tot volgend jaar wachten om de aftrek te doen.)
• De rente die wordt betaald over maximaal $ 750.000 van de hoofdsom van de lening is aftrekbaar van de federale inkomstenbelasting in het jaar waarin de betalingen worden gedaan.
• Kortingspunten die u betaalt om uw hypotheekrente te verlagen, worden beschouwd als vooruitbetaalde rente en zijn daarom fiscaal aftrekbaar.
• Vergoedingen voor het maken van hypotheken, zelfs als ze door de verkoper worden betaald, zijn ook aftrekbaar van uw federale inkomstenbelasting.
• Premies voor hypotheekverzekeringen zijn momenteel fiscaal aftrekbaar (maar dat is niet altijd zo geweest en zal dat in de toekomst ook niet zijn; vraag uw belastingadviseur hoe u verder moet).

Waar het om gaat

De afsluitingskosten zijn grotendeels een functie van uw leenvermogen, en kredietrapporten en daarop gebaseerde kredietscores zijn belangrijke maatstaven die kredietverstrekkers gebruiken om uw kredietwaardigheid te meten. Voordat u begint met winkelen voor een huis, is het verstandig om uw kredietrapport te inventariseren, uw kredietscore te controleren en, indien van toepassing, stappen te ondernemen om uw krediet in de best mogelijke vorm te krijgen voordat u hypotheken aanvraagt. Zorgvuldige planning vandaag kan helpen om van de sluitingsdag een feest te maken.