Kunt u uw hypotheeklasten niet betalen? Je bent niet alleen. Volgens de National Mortgage Database van het Consumer Financial Protection Bureau had ongeveer 0,8% van de landelijke hypotheken 30 tot 89 dagen achterstallig vanaf maart 2021. En dit cijfer zou kunnen stijgen als woningkredieten worden verwijderd uit verdraagzaamheid als gevolg van COVID-19-hulpplannen en huiseigenaren opnieuw moeten gaan betalen.

Naarmate hypotheekbetalingen te laat worden, kan uw lening in gebreke blijven, waardoor de geldschieter actie kan ondernemen om zijn verliezen terug te verdienen. Als u wordt geconfronteerd met de dreiging van afscherming en u zich zorgen maakt dat u uw huis zult verliezen, is het van vitaal belang om opties te zoeken die u kunnen helpen uw lening actueel te houden. Hier is een blik op hoe een hypotheek wanbetaling zich ontvouwt, de mogelijke gevolgen en hoe ermee om te gaan.

Wat betekent het als een hypotheek in gebreke blijft?

Wanneer u een woninglening krijgt, verwacht uw geldschieter tijdige maandelijkse betalingen die de hoofdsom en rente van uw hypotheek dekken. Als u betalingsachterstand oploopt of helemaal niet meer betaalt, loopt u het risico uw hypotheek niet meer te betalen.

Hypotheekverzuim kan ook om andere redenen ontstaan, waaronder:

• Niet betalen onroerendgoedbelasting
• Onvoldoende verzekering voor huiseigenaren
• Schade aan uw huis waardoor de waarde van uw woning daalt
• Overdracht van de eigendomsakte aan een nieuwe eigenaar zonder toestemming van de geldschieter
• Het niet bewonen van het huis, zelfs als dit verplicht is volgens het hypotheekcontract

Wat zijn de gevolgen van het in gebreke blijven van een hypotheek?

Als u uw hypotheek niet betaalt, kan de geldschieter volledige betaling eisen van het totale openstaande saldo. U ontvangt een brief per post waarin een zogenaamde "versnellingsclausule" wordt afgedwongen en u heeft een bepaalde periode om uw lening actueel te houden. Als u dit bedrag niet kunt betalen, kan de geldschieter zijn toevlucht nemen tot executie en uitzetting.

De geldschieter moet minstens 120 dagen wachten na de aanvankelijke standaard om het afschermingsproces te starten volgens de federale wetgeving. De details zijn echter afhankelijk van de toepasselijke wetten in uw land.

Lenders dienen over het algemeen een van de volgende in:

• Gerechtelijke uitsluiting: De kredietverstrekker zal binnen 30 dagen een brief sturen waarin betaling wordt gevraagd. Als u niet betaalt, houdt de plaatselijke rechtbank of het sheriffkantoor een veiling om uw eigendom aan de hoogste bieder te verkopen. Gerechtelijke afscherming is toegestaan ​​in alle staten en verplicht in bepaalde staten.
• Strikte uitsluiting: Dit houdt in dat de geldschieter een rechtszaak aanspant tegen de huiseigenaar, en meestal gebeurt dit als het uitstaande saldo op de woninglening de waarde van het onroerend goed overschrijdt. Als de lener niet binnen een bepaalde termijn betaalt, zoals bevolen door de rechtbank, keert het eigendom van het onroerend goed terug naar de geldschieter. Strikte afscherming is slechts in een paar staten toegestaan.
• Verkooprecht of wettelijke afscherming: Net als bij een gerechtelijke executie verstuurt de geldschieter aanmaningen met het verzoek om betaling binnen een bepaald tijdsbestek. Een veiling wordt gehouden door het hypotheekbedrijf na de wachttijd als de lener niet betaalt. Deze vorm van afscherming is in verschillende staten toegestaan. Het kan alleen worden toegepast als er een verkoopbevoegdheidsclausule in de hypotheekovereenkomst is opgenomen.

Als uw huis afgeschermd is, kan uw kredietscore een grote klap krijgen en blijft de afscherming maximaal zeven jaar in uw rapport hangen. Naast de schade aan de kredietwaardigheid die waarschijnlijk het gevolg zal zijn van een executie, kan de aanwezigheid van een executie op uw kredietrapport het veel moeilijker maken om een ​​nieuwe hypotheek te krijgen.

Hoe lang duurt het voordat een hypotheek in gebreke blijft?

Dit is de typische tijdlijn voor het in gebreke blijven van uw hypotheek en mogelijke afscherming:

• Eerste gemiste betaling: De meeste kredietverstrekkers bieden een aflossingsvrije periode van 10 tot 15 dagen om uw hypotheek te betalen voordat u een te late vergoeding in rekening brengt.
• Standaard hypotheek: Als de lening 30 of meer dagen achterstallig is, wordt de achterstallige betaling gemeld aan de kredietbureaus. Als de achterstallige betalingen van de lener de overeenkomst in de promesse hebben verbroken, kan de geldschieter de hypotheek als in gebreke beschouwen. De geldschieter stuurt een ingebrekestelling per post naar de lener, met de intentie om het executieproces te starten. Dit gebeurt meestal na verschillende gemiste betalingen, maar de tijdlijn voor wanbetaling kan per geldschieter en staatswet verschillen.
• Pre-afscherming : Als de lener niet in staat is achterstallige betalingen in te dienen en de lening op een door de geldschieter vastgestelde datum actueel te houden, zal de afscherming plaatsvinden. De tijd tussen de wanbetaling en de afronding van het executieproces staat bekend als de pre-executiefase.
• Afscherming: De geldschieter verzoekt de rechtbank om een ​​executieprocedure te starten. Ook wordt door de rechtbank een curator aangesteld om toezicht te houden op de veiling. Als een buitengerechtelijke executie wordt ingediend, kan de geldschieter meteen actie ondernemen en het proces in slechts enkele maanden afronden. Maar gerechtelijke executies vereisen goedkeuring van de rechtbank bij elke stap, wat vaak leidt tot een langdurig proces.
• Kennisgeving van trustee-verkoop: De trustee toont publiekelijk een bericht waarin het eigendom wordt beschreven en deelt mee wanneer de veiling zal worden gehouden.
• Veiling: Het onroerend goed wordt door de curator ter veiling aangeboden. Het openingsbod wordt bepaald door wat er verschuldigd is op de hypotheek, de getaxeerde waarde en andere onbetaalde belastingaanslagen en pandrechten. Als het onroerend goed niet op een veiling wordt verkocht, wordt het eigendom van onroerend goed (REO) van de geldschieter en wordt het te koop aangeboden zoals het is.
• Bericht van uitzetting: Of het onroerend goed nu op een veiling wordt verkocht of als REO terugkeert naar de geldschieter, er wordt een kennisgeving van uitzetting afgegeven aan de bewoners. Ze moeten het pand binnen een bepaald tijdsbestek verlaten.

Hoe los je een hypotheekschuld op?

Neem direct contact op met uw geldverstrekker om uw financiële situatie te bespreken. Ze kunnen terugbetalingsplannen, verdraagzaamheid of andere vormen van hulp aanbieden om u weer op het goede spoor te krijgen.

Praat ook met een huisvestingsadviseur die is goedgekeurd door het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD). Een HUD-goedgekeurde adviseur zal uw financiële situatie beoordelen en federale en staatsprogramma's aanbevelen die u mogelijk kunnen helpen een wanbetaling van een hypotheek te voorkomen of te verhelpen. Het Consumer Financial Protection Bureau houdt een database bij van huisvestingsadviseurs.

U kunt ook herfinancieringsopties verkennen of uw hypotheek aanpassen om te voorkomen dat u achterloopt op uw hypotheekbetalingen. Als u herfinanciert, krijgt u een nieuwe hypotheek met nieuwe voorwaarden. Als u een wijziging van de hypotheeklening krijgt, heeft u nog steeds dezelfde lening, maar uw geldschieter verlengt de looptijd van uw lening, verlaagt uw rentetarief of wijzigt uw leningtype. Hoe dan ook, het doel is om uw hypotheeklasten te verlagen, zodat het betaalbaarder wordt.

Een akte in plaats van afscherming is een andere manier om afscherming te voorkomen. Volgens deze regeling geeft u de geldschieter het bezit van het onroerend goed en onderhandelt u mogelijk met hen om het saldo dat u verschuldigd bent te elimineren of te verminderen. U kunt ook weglopen met het geld dat nodig is om te verhuizen via een "cash for keys" -overeenkomst. Of u kunt uw huis verkopen met de goedkeuring van de geldschieter voor minder dan wat u verschuldigd bent (een korte verkoop) om overweldigende hypotheekbetalingen te verlichten die u zich niet langer kunt veroorloven. Met deze opties kunt u de ernstige impact op uw kredietscore die gepaard gaat met afscherming minimaliseren, maar ze zullen waarschijnlijk nog steeds leiden tot kredietschade.

Neem stappen om wanbetaling van de hypotheek te voorkomen

Het is niet leuk om te worstelen met hypotheekbetalingen. Gelukkig zijn er manieren om een ​​hypotheekverzuim te voorkomen of te verhelpen en uw huis te behouden. Neem onmiddellijk contact op met uw geldschieter als u weet dat u een betaling mist of als deze al achterstallig is. Ze kunnen met u samenwerken of aanbevelingen doen om u te helpen uw betalingen actueel te houden en in uw huis te blijven.

Ondertussen moet u van de gelegenheid gebruik maken om uw uitgavenplan opnieuw te evalueren en uitgaven te identificeren die u kunt verminderen of elimineren om geld vrij te maken. Het is ook ideaal om andere mogelijkheden te benutten om uw inkomen te verhogen om het probleem te verhelpen.

Als u van plan bent uw woninglening te herfinancieren om een ​​meer betaalbare maandelijkse betaling te krijgen, onderzoek dan kredietverstrekkers om te bepalen welke geschikt zijn. Controleer ook uw gratis kredietrapport en kredietscore van Experian om te weten waar u aan toe bent, aangezien kredietverstrekkers rekening houden met uw kredietstatus wanneer u zich aanmeldt.