In een poging om de mogelijkheden voor eigenwoningbezit in de VS uit te breiden, heeft Fannie Mae, het door de overheid gesponsorde bedrijf dat een groot aantal van de huishypotheken van het land bezit en onderhoudt, onlangs haar richtlijnen voor leningen uitgebreid. Fannie Mae staat nu een aantal leningen toe met een loan-to-value (LTV)-ratio van wel 97%, met andere woorden, leningen met minimale aanbetalingen van slechts 3%.

Wat is Fannie Mae?

Fannie Mae is een door de federale overheid gesponsorde onderneming die ervoor zorgt dat banken, kredietverenigingen en andere hypotheekverstrekkers het geld hebben om leningen te verstrekken aan potentiële huiseigenaren. Samen met zusterbedrijf Freddie Mac (de Federal Home Loan Mortgage Corporation) koopt Fannie Mae hypotheken van financiële instellingen, die het geld dat ze ontvangen gebruiken om nieuwe leningen te verstrekken. Fannie en Freddie kunnen de leningen die ze kopen in hun portefeuille houden of ze bundelen in door hypotheek gedekte effecten (MBS), financiële instrumenten die door beleggers op openbare beurzen worden verhandeld, net zoals aandelen.

Om kwaliteitsnormen vast te stellen voor MBS-aanbiedingen en om de kans op het kopen van hypotheken die leners niet kunnen terugbetalen te minimaliseren, hebben Fannie Mae en de Federal Housing Finance Agency (het agentschap dat dit regelt) strikte eisen gesteld aan de leningen die Fannie Mae zal kopen.

Kredietverstrekkers vinden het prettig om te weten dat ze leningen aan Fannie Mae kunnen verkopen, dus de meeste hypotheken die ze verstrekken, voldoen aan (of overtreffen) de minimale kredietvereisten van Fannie.

Aanvragers van zogenaamde conforme leningen moeten aan de volgende eisen voldoen:

• Een FICO ^® Score ^☉ van 620 of hoger.
• Een schuld/inkomensratio (DTI) van 45% of minder, of 50% voor aanvragers met grote kasreserves. DTI is het percentage van het maandelijkse inkomen vóór belastingen van een aanvrager dat wordt gebruikt voor schuldbetalingen, inclusief verwachte betalingen op de toekomstige hypotheek.
• Een geleend bedrag dat valt onder de jaarlijkse leenlimiet van Fannie Mae en Freddie Mac voor de provincie waar het huis zich bevindt. De Federal Housing Finance Agency stelt deze limieten elk jaar opnieuw in:voor het grootste deel van het land in 2021 is het maximale conforme leningbedrag $ 548.250; in provincies waar huisvesting het duurst is, is de limiet $ 822.375.
• Historisch gezien eiste Fannie Mae ook een aanbetaling van minimaal 5% van de marktwaarde van het huis. Anders gezegd:bij een conforme hypotheek kon de LTV - het percentage van de waarde van het huis dat wordt vertegenwoordigd door het geleende bedrag - niet hoger zijn dan 95%. Fannie Mae LTV 97-leningen verhogen de maximaal toegestane LTV tot 97%, waardoor aanbetalingen vanaf 3% mogelijk zijn

Bestaande leningproducten verlengen

Fannie Mae 97 LTV-leningen zijn beschikbaar in twee vormen, beide als uitbreidingen van bestaande Fannie Mae Loan-programma's:

De Fannie Mae HomeReady 97 LTV-lening

• Bedoeld om leners met een lager inkomen te helpen een huis te kopen.
• Gekwalificeerde aanvragers moeten een inkomen hebben dat lager is dan 80% van het mediane inkomen in de regio.
• In tegenstelling tot HomeReady-leningen met LTV's van 95% of lager, vereisen HomeReady 97 LTV-hypotheken dat alle kandidaten kredietscores hebben.
• Ontvangers van 97 LTV-leningen moeten een particuliere hypotheekverzekering (PMI) afsluiten om de geldschieter (en Fannie Mae en zijn investeerders) te beschermen tegen financiële verliezen in het geval ze de lening niet terugbetalen. Fannie Mae staat echter toe dat HomeReady-leners PMI met korting kopen. PMI-kosten kunnen worden verwijderd nadat 20% van het geleende bedrag is terugbetaald.

Fannie Mae Standard 97 LTV-leningen

• Open voor elke lener, op voorwaarde dat ten minste één aanvrager voor het eerst een huis koopt.
• Standaard 97 LTV-hypotheken vereisen dat alle aanvragers kredietscores hebben.
• Bleners die Standard 97 LTV-hypotheken hebben uitgegeven, moeten ook PMI kopen.

Fannie Mae en Fees

Net als alle andere leningen die voldoen aan de leenrichtlijnen van Fannie Mae, zijn 97 LTV-hypotheken onderhevig aan kosten die bekend staan ​​als prijsaanpassingen op het niveau van leningen (LLPA's). Deze vergoedingen worden berekend op basis van een aantal variabelen die van toepassing kunnen zijn op een bepaalde combinatie van lening en kredietnemer(s), waaronder:

• Kredietscore: Leners met kredietscores variërend van 620 tot 639 betalen 3,5% extra van het geleende bedrag op een 97 LTV-lening, terwijl degenen met hogere scores veel minder in rekening worden gebracht, met een minimumvergoeding van 0,75% van het geleende bedrag dat van toepassing is op leners met een kredietscores van 740 of hoger.
• Of de hypotheekrente is vast of aanpasbaar : Een hypotheek met aanpasbare rente voegt een LLPA-vergoeding toe van 0,25% van het geleende bedrag op een lening van 97 LTV.
• Of de te financieren woning een stacaravan is: Dit wordt door Fannie Mae aangeduid als een 'gefabriceerd huis' of een 'op locatie gebouwd' huis. Een vervaardigd huis voegt een LLPA-vergoeding van 0,5% van het geleende bedrag toe aan een lening van 97 LTV.

Fannie Mae LLPA's zijn cumulatief, dus als uw kredietscore bijvoorbeeld 630 is en u een vervaardigd huis financiert met een hypotheek met variabele rente (ARM), kunt u totale LLPA-kosten van 4,5% van het geleende bedrag verwachten. Op zich kost dat duizenden dollars, en als u de kosten spreidt over de looptijd van een 30-jarige hypotheek, zullen de rentelasten die daaruit voortvloeien nog duizenden euro's meer bedragen.

Alternatieven voor 97 LTV-leningen

Als u een potentiële huizenkoper bent met beperkte toegang tot contant geld voor een aanbetaling, kan een Fannie Mae 97 LTV-lening uw beste keuze zijn om als huiseigenaar aan de slag te gaan. Maar LLPA's kunnen uw lening in de loop van de tijd duur maken. Terwijl u leenopties met kredietverstrekkers bespreekt, is het de moeite waard om ook enkele andere opties te onderzoeken:

• USDA-lening: Als u een lener met een laag inkomen bent en een HomeReady 97 LTV-lening overweegt, kan het de moeite waard zijn om een ​​USDA-lening te onderzoeken. De maximale inkomensdrempel voor deze hypotheken is lager dan voor HomeReady 97 LTV-leningen, en de minimale kredietscore-vereiste is doorgaans hoger - ongeveer 640. Bovendien zijn USDA-leningen alleen beschikbaar in aangewezen landelijke en voorstedelijke provincies in het hele land, maar als je kunt kwalificeert, kunt u een hypotheek met een lage rente krijgen met een aanbetaling van 0%.
• FHA-lening: Als u een standaard 97 LTV-lening overweegt, is het de moeite waard om uw geldschieter te vragen naar een FHA-lening. Een FHA-lening vereist doorgaans een aanbetaling van 3,5% (96,5% LTV), maar u komt mogelijk in aanmerking voor een lening met een kredietscore van slechts 580. (Als uw kredietscore slechts 500 is, komt u mogelijk nog steeds in aanmerking voor een FHA lening, maar u moet een aanbetaling van 10% doen.) Een FHA-lening is onderworpen aan minder kosten dan een standaard 97 LTV-lening, maar u moet wel hypotheekverzekeringsbetalingen doen voor de hele looptijd van de lening (tenzij u een aanbetaling van ten minste 10%, waardoor de hypotheekverzekeringsbetalingen na 11 jaar kunnen worden verwijderd).

Voor welke leningen u in aanmerking komt en welke u het minst kosten gedurende de looptijd van de hypotheek, hangt af van meerdere factoren, waaronder uw inkomen, kredietwaardigheid, het bedrag dat u beschikbaar heeft voor een aanbetaling en de prijs en locatie van de lening. woning die u wilt kopen. Uw geldschieter of hypotheekbemiddelaar kan u helpen bepalen welke opties het beste zijn voor uw financiële situatie.

Maak uw krediethypotheek gereed

Welk type hypotheek u ook overweegt, het opknappen van uw krediet zodat het zo goed mogelijk is, kan grote besparingen op rentetarieven en kosten betekenen. Hier zijn enkele tips om dat te doen:

• Controleer uw tegoed. Drie tot zes maanden voordat u met huizenjacht begint, is het verstandig om uw kredietrapport en kredietscore te controleren om te weten waar u aan toe bent. U kunt uw Experan-kredietrapport en FICO ^® . krijgen Score op basis van Experian-gegevens, maandelijks bijgewerkt, als onderdeel van een gratis CreditWorks® Basic-abonnementsaccount. Een Premium-abonnement van CreditWorks geeft u toegang tot kredietscores op basis van gegevens van alle drie kredietbureaus—Experian, TransUnion en Equifax, evenals hypotheekspecifieke kredietscores.
• Verbeter uw tegoed indien nodig. Neem de volgende stappen om uw krediethypotheek klaar te maken:
  • Als uw kredietscore lager is dan u zou willen, overweeg dan om zes maanden tot een jaar de tijd te nemen om uw kredietscore te verbeteren voordat u een hypotheekaanvraag indient. U kunt dit doen door creditcardsaldi te betalen en door te gaan met het op tijd betalen van al uw rekeningen.
  • Zorg ervoor dat u ten minste zes maanden voordat u uw hypotheek aanvraagt ​​geen nieuwe leningen of creditcards aanvraagt. De kredietcontroles die aan die aanvragen zijn gekoppeld, verlagen tijdelijk uw kredietscores, wat tegen u kan werken wanneer u een hypotheek aanvraagt.
  • Controleer uw kredietrapport op onnauwkeurigheden die van invloed kunnen zijn op uw kredietscore. Als u denkt dat er onjuiste informatie op uw kredietrapporten staat, moet u elk kredietbureau op de hoogte stellen om dit te betwisten.
• Vraag vooraf goedkeuring van de hypotheek. In het pre-goedkeuringsproces voor hypotheken doorloopt u het grootste deel van het aanvraagproces voor een woningkrediet, inclusief kredietcontroles en verificatie van werk en inkomen. De kredietverstrekker geeft je dan een brief waarin staat hoeveel ze je willen lenen en tegen welke rente. De voorafgaande goedkeuring van een hypotheek bevestigt uw vermogen om een ​​aankoop te doen en voegt geloofwaardigheid toe aan elk bod dat u op een onroerend goed doet.

Werk samen met uw geldschieter of een hypotheekmakelaar om erachter te komen wat de totale kosten in de loop van de tijd zullen zijn van een lening die u overweegt. Overweeg ook om bij meerdere kredietverstrekkers een aanvraag in te dienen zodra u het type lening heeft gekozen dat het beste bij u past, omdat sommige kredietverstrekkers u mogelijk lagere rente of minder kosten in rekening brengen dan andere. Rondkijken voor de beste deal kan grote besparingen opleveren gedurende de looptijd van een lening.