Stijgende rentetarieven en de achteruitgang van winkelcentra hebben de afgelopen jaren gewogen op vastgoedbeleggingstrusts (REIT's). Het goede nieuws is dat veel REIT's – speciale fiscaal voordelige bedrijven die beleggers blootstelling aan onroerend goed bieden – nu tegen spotprijzen worden verhandeld.
Dat is nu een geschikt moment om breed in deze traditioneel dividendvriendelijke activaklasse te springen via onderlinge en op de beurs verhandelde fondsen.
REIT's – die onroerend goed bezitten en vaak exploiteren, zoals appartementen, kantoorgebouwen, winkelcentra en industrieel vastgoed – krijgen bepaalde belastingvoordelen, maar moeten in ruil daarvoor jaarlijks 90% van hun inkomen aan aandeelhouders doorgeven. Dat maakt ze goede opbrengstspelen; momenteel levert de gemiddelde REIT 4% op, wat hoger is dan de meeste aandelen of hoogwaardige obligaties.
Ze zien er nu ook goedkoop uit. Terwijl de Standard &Poor's 500-aandelenindex wordt verhandeld tegen ongeveer 24 keer de winst over 12 maanden, verandert de S&P US REIT-sector van eigenaar tegen een prijs-naar-fondsen-van-operaties (FFO, een belangrijke maatstaf voor REIT-winstgevendheid) van 16.
Een weging van 5% tot 10% in REIT's vormt een goede diversificatie voor een portefeuille van aandelen en obligaties. Terwijl stijgende rentetarieven als slecht nieuws voor REIT's worden beschouwd - aangezien obligaties met hen concurreren om het geld van inkomstenbeleggers, en omdat een groot deel van de vastgoedsector afhankelijk is van obligatiegeld - hebben REIT's historisch gezien enige veerkracht getoond tijdens perioden van stijgende rente.
Beleggers hebben gemakkelijk toegang tot grote delen van deze sector door te beleggen in vastgoedfondsen en ETF's. Hier is een overzicht van de zes beste REIT-fondsen van dit moment:
Gegevens zijn van 27 juli 2018.
Vanguard is een pionier op het gebied van indexering - het samenstellen van een groep activa door gebruik te maken van een op regels gebaseerde index, zoals de S&P 500, in plaats van een managementteam dat simpelweg naar believen investeringen kiest. En REIT's zijn een van de vele gebieden van het beleggingsuniversum die Vanguard dekt met zijn goedkope indexfondsen.
REIT's vormen een klein deel van de markt en dergelijke doodlopende wegen zijn in theorie goede plaatsen voor actief beheerde fondsen om eenvoudige indices te verslaan. Maar het Vanguard-fonds overtrof 64% van de actief beheerde REIT-fondsen in de afgelopen 10 jaar. Het leverde in die periode gemiddeld zeven tienden van een procentpunt meer op dan het gemiddelde actieve REIT-fonds.
Dit is ook een goedkope manier om een bundel REIT's te bezitten en toegang te krijgen tot een rendement van 3,5%. De aandelen van de Investor-klasse brengen slechts 0,26% in rekening, of $ 26 per jaar voor elke geïnvesteerde $ 10.000. De aandelen van de Admiral-klasse (VGSLX) brengen 0,12% in rekening (met een minimale investering van $ 10.000), evenals de ETF-aandelen (VNQ), die geen minimum hebben.
Op dit moment houdt Buller van industriële en kantoor-REIT's (32,3% van het fonds), woningen (24,9%) en winkels (16,6%), waarbij de niche-zelfopslagruimte ook ongeveer 9% van de activa van het fonds krijgt. Simon is de topholding in dit fonds en wordt vergezeld door logistieke REIT Prologis (PLD) en opslagkoning Public Storage (PSA).
FRESX heeft de afgelopen 10 jaar een rendement van 8% op jaarbasis behaald, waarmee het de S&P US REIT-index met gemiddeld een half procentpunt per jaar overtreft; het loopt de afgelopen drie jaar ook gemiddeld 0,6 procentpunt voor op de index. Bovendien heeft FRESX het gemiddelde vastgoedfonds verslagen in 15 van de 20 jaar dat Buller aan het roer staat. Dat wordt deels verhoogd door een behoorlijk dividend dat momenteel 2,7% opbrengt.
Het fonds is nauwelijks kogelvrij. Fidelity Real Estate Investment werd verpletterd in 2007, zakte met 21% en eindigde in het onderste deciel onder zijn collega's. Het verloor zelfs nog meer, 38%, in 2008 … maar dat was eigenlijk iets bovengemiddeld onder zijn concurrenten.
Buller is echter een geduldige belegger. De gemiddelde waarde blijft ongeveer vier jaar in het fonds.
Vrijwel elk vastgoedfonds is een beetje anders dan zijn concurrenten. T. Rowe Price Vastgoed (TRREX, $ 27,62), bijvoorbeeld, heeft de neiging om meer "traditionele" REIT's (woningen, kantoren, winkels, hotels) en minder gespecialiseerde REIT's aan te houden, zoals die in zendmasten en datacenters. De bovenste twee bedrijven zijn bijvoorbeeld een paar appartementspelen:AvalonBay Communities (AVB) en Equity Residential (EQR).
Het gebrek aan REIT's in datacenters heeft TRREX de afgelopen jaren tegengehouden. Het fonds heeft ook een wat laag rendement van 2,3%. Toch beheert manager David Lee, net als Fidelity's Buller, dit fonds al 20 jaar - en goed -. De Fidelity-aanbieding overtrof het T. Rowe-fonds de afgelopen 10 jaar met gemiddeld 1,5 procentpunt. Maar het T. Rowe-fonds is minder volatiel dan het Fidelity-fonds. TRREX heeft de neiging om posities veel langer aan te houden, gemiddeld 10 jaar - een duidelijk pluspunt voor beleggers die een consistente portefeuille willen.
Beleggers die geïnteresseerd zijn in geografische diversificatie kunnen kijken naar de iShares Global REIT ETF (REET, $ 25,53) - een op de beurs verhandeld fonds dat internationale en binnenlandse REIT's combineert.
In dit geval is REET voor ongeveer 65% belegd in Amerikaanse REIT's zoals Simon Property Group, Prologis en Public Storage. De rest is verspreid over ontwikkelde landen, waaronder Japan, Australië en het Verenigd Koninkrijk. De enige twee buitenlandse REIT's die de top 10 kraken, zijn de Franse retailspeler Unibail-Rodamco-Westfield SE (UNRDY) en het in Hongkong gevestigde retail- en kantoorruimtebedrijf Link REIT, de grootste vastgoedbeleggingstrust van Azië.
Zoals het geval is met de meeste buitenlandse aandelen, hebben buitenlandse REIT's, evenals dit wereldwijde fonds, hun Amerikaanse broeders de afgelopen drie jaar gemiddeld met een half procentpunt per jaar achtergebleven. U moet zich ook zorgen maken over internationale zorgen, zoals valutarisico's.
Toch biedt de buitenlandse diversificatie een mooie afdekking als Amerikaans onroerend goed een stap terug zou doen. De opbrengst, met 4%, is ook niet iets om naar uit te kijken.
De Vanguard Global ex-VS. Vastgoedindexfonds (VGXRX, $23,50) is een betere keuze als je strikt internationale bekendheid wilt.
In tegenstelling tot de iShares Global REIT ETF, heeft Vanguard's ex-VS. fonds heeft geen blootstelling aan Amerikaanse REIT's. Het heeft ook veel meer blootstelling aan vastgoedbedrijven in opkomende markten, zodat u ook toegang hebt tot sneller groeiende delen van de wereld. Ontwikkelde landen, waaronder Japan (22,2%), Hong Kong (12,9%), Australië (8,2%) en het VK (7%) domineren nog steeds het beheerd vermogen, maar China (10,9%), Zuid-Afrika (2,1%) en de Filippijnen (1,4%) behoren tot de landen die het fonds een weging van ongeveer een vijfde geven in opkomende markten.
Net als veel andere indexfondsen is het ook gewogen naar marktkapitalisatie, wat betekent dat de grootste vastgoedaandelen - zoals Unibail en Sun Hung Kai Properties in Hong Kong - de grootste belangen zijn.
Buitenlandse REIT's betalen vaak hogere opbrengsten dan Amerikaanse REIT's; namelijk, VGXRX levert een royale 4,7% op.
De aandelen van de Investor-klasse brengen 0,34% in rekening en vereisen een minimum van slechts $ 3.000. De aandelen van de Admiral-klasse, VGRLX (minimale investering:$ 10.000) en de ETF, VNQI, brengen slechts 0,14% in rekening.
Cohen &Steers staat bekend om haar focus op vastgoedbeleggingsfondsen. En zijn Cohen &Steers Realty-aandelen (CSRSX, $63,00) is een ouderwets beleggingsfonds – met alle positieve en negatieve kanten van dat fonds.
Een drietal managers onderzoekt alles, van de onderliggende waarde van de eigendommen van elke REIT tot de macrovooruitzichten voor commercieel vastgoed. Op basis van dit proces bouwt het team een portefeuille op van tussen de 40 en 60 REIT's. Het fonds heeft een overweging en een onderweging in subsectoren van onroerend goed, afhankelijk van de vooruitzichten van de beheerders. Kantoren (14%), appartementen (13%) en datacenters (12%) zijn momenteel de top, met industrie (6%) en infrastructuur (4%) onder de kleinere industrieën.
Retouren zijn goed geweest. In de afgelopen 10 jaar heeft het fonds een rendement van 8,3% op jaarbasis behaald - een gemiddelde van 0,7 procentpunt per jaar dan de FTSE NAREIT All Equity REITs Index.
Er zijn echter een paar nadelen. Ten eerste is de kostenratio van 0,97% een handicap ten opzichte van de concurrenten in de superlage-kostenindex. Ook is het fonds gegroeid tot $ 4,3 miljard aan activa, waardoor het een van de grootste actief beheerde REIT-fondsen is - en dat maakt het moeilijker om kleinere REIT's te verhandelen.
Aan de negatieve kant is de kostenratio van 0,97% niet bijzonder hoog voor een actief beheerd beleggingsfonds, maar het is nog steeds een aanzienlijke handicap ten opzichte van superlagekostenindexconcurrenten.
Steve Goldberg is een beleggingsadviseur in de regio Washington, D.C..
11 van de beste indexfondsen om vandaag te kopen
De 22 beste aandelen om te kopen voor 2022
De 12 beste REIT's om te kopen voor 2022
De 12 beste zorgaandelen om te kopen voor 2022
De 10 beste closed-end fondsen (CEF's) voor 2021
De 22 beste aandelen om te kopen voor 2022
De 25 beste beleggingsfondsen aller tijden