Veel eigenaren van onroerend goed bezitten een huis of een commercieel gebouw zonder ooit de term 'erfdienstbaarheid' te hebben gehoord. Dat komt omdat de meeste mensen zich geen zorgen maken over de ondergrondse rioolbuis die hun eigendom bedient of opmerken hoe hun muur het herenhuis van de buren ondersteunt. Maar geloof het of niet, de meeste eigendommen hebben erfdienstbaarheden in een of andere vorm. Er zijn veel verschillende soorten erfdienstbaarheden en ze zijn er in veel verschillende vormen.
Een erfdienstbaarheid is het recht om land te gebruiken dat aan iemand anders toebehoort voor een speciaal doel, zoals:
Het belangrijkste punt over erfdienstbaarheden is dat de eigenaar van het land de volledige juridische titel . behoudt naar het pand. De erfdienstbaarheidshouder heeft het recht om een deel van het onroerend goed voor het speciale doel te gebruiken, maar hij mag niets anders doen met het land of het gebruiksrecht van de eigenaar aantasten. Zo mag een buurman die voorrang heeft op een gedeelde toegangsstrook niet afwijken van het aangewezen pad of proberen te voorkomen dat de rechtmatige eigenaar de toegang zelf gebruikt door een afgesloten poort te plaatsen. Een erfpachthouder die probeert het land voor meer dan het gespecificeerde doel te gebruiken, zou wel eens in overtreding kunnen zijn met de lokale wetten op verboden terrein.
De wetten op erfdienstbaarheden verschillen van staat tot staat en kan erg ingewikkeld zijn. Dus als u overweegt een erfdienstbaarheid te creëren of een onroerend goed te kopen dat onderworpen is aan erfdienstbaarheden, dan heeft u zeker juridisch advies nodig. Verder zijn er verschillende classificaties van erfdienstbaarheden die in zowat elke staat van toepassing zijn. De vijf meest voorkomende soorten erfdienstbaarheden zijn:
Deze categorieën sluiten elkaar niet uit en u kunt bijvoorbeeld een uitdrukkelijke erfdienstbaarheid krijgen die ook een bijbehorende erfdienstbaarheid is. De eerste drie categorieën beschrijven hoe een erfdienstbaarheid tot stand komt – of deze formeel wordt verleend in een eigendomsakte of dat deze organisch tot stand komt omdat iemand de grond gedurende een zeer lange periode op een bepaalde manier heeft gebruikt. De andere twee categorieën beschrijven hoe lang de erfdienstbaarheid duurt en wie er gebruik van kan maken.
Veel eigenaren van onroerend goed bezitten een huis of een commercieel gebouw zonder ooit de term 'erfdienstbaarheid' te horen.
Een uitdrukkelijke erfdienstbaarheid is opzettelijk gemaakt in een eigendomsakte of een akte van erfdienstbaarheid. Iemand kan bijvoorbeeld het achterste deel van zijn tuin als bouwgrond verkopen en de nieuwe eigenaar een recht van overpad geven over de grond die de oorspronkelijke eigenaar heeft behouden om toegang te krijgen tot de bouwgrond. Omgekeerd kan de oorspronkelijke eigenaar zichzelf het recht geven om aan te sluiten op het nieuwe riool dat onder de bouwgrond wordt gelegd. Dit staat bekend als een erfdienstbaarheid op reservering.
Hoe dan ook, een uitdrukkelijke erfdienstbaarheid zal altijd schriftelijk zijn, aangezien deze opzettelijk is gemaakt tussen een dominante partij (de persoon die profiteert van de erfdienstbaarheid) en een dienende partij (de eigenaar van de grond). Express-erfdienstbaarheden worden geregistreerd op het kantoor van de county recorder, zodat u zou moeten kunnen zien of een express-erfdienstbaarheid van invloed is op uw land.
Express erfdienstbaarheden kunnen bevestigend of negatief . zijn , afhankelijk van de taal van het document. Een bevestigende erfdienstbaarheid geeft de rechtverkrijgende het positieve recht om iets te doen, zoals een recht van overpad. Een negatieve erfdienstbaarheid is een belofte om iets niet te doen. In ons voorbeeld van een bouwkavel kan de dominante partij ermee instemmen om geen constructie van meer dan twee verdiepingen hoog te bouwen die het zicht van de oorspronkelijke eigenaar zou kunnen belemmeren.
Zoals de naam al doet vermoeden, worden impliciete erfdienstbaarheden geïmpliceerd door de rechtbanken in plaats van te worden opgeschreven. Aangezien er geen juridische akte is, komen dit soort erfdienstbaarheden vaak pas vele maanden of jaren na de aankoop van onroerend goed aan het licht.
Impliciete erfdienstbaarheden ontstaan wanneer de oorspronkelijke eigenaar zijn land onderverdeelt en in gedeelten verkoopt, maar vergeet de erfdienstbaarheden door te geven die het oorspronkelijke land genoot. Een eigenaar kan bijvoorbeeld een groot veld in drie percelen verdelen om afzonderlijk te verkopen, maar vergeten de nieuwe perceeleigenaren het recht te geven om een ondergronds riool te gebruiken dat het oorspronkelijke veld genoot. Zolang de erfdienstbaarheid redelijkerwijs noodzakelijk is om te genieten van de onderverdeelde percelen, en het bestond voordat het land werd onderverdeeld , dan zal de rechtbank vrijwel zeker impliciet een erfdienstbaarheid creëren.
Een erfdienstbaarheid is uit noodzaak vergelijkbaar met een impliciete erfdienstbaarheid en ontstaat wanneer een erfdienstbaarheid moet worden geïmpliceerd, anders wordt het land volledig onbruikbaar. Het klassieke voorbeeld is een landlock situatie .
Stel bijvoorbeeld dat de heer Eigenaar eigendom heeft naast een weg die hij in twee percelen verdeelt. De heer A koopt de oostelijke helft van het pand langs de weg en de heer B koopt de westelijke helft. Het probleem is dat B zijn eigendom niet vanaf de weg kan bereiken zonder door het eigendom van A te gaan. Aangezien het land van B in wezen nutteloos is zonder een recht van overpad, zal er noodzakelijkerwijs sprake zijn van een erfdienstbaarheid.
Net als impliciete erfdienstbaarheden worden prescriptieve erfdienstbaarheden niet opgeschreven. In plaats daarvan worden ze verworven door een lange gebruiker. Dus als iemand gedurende een zeer lange periode exact dezelfde route over andermans land rijdt (15 jaar in Minnesota, 20 jaar in Wisconsin), dan kunnen ze een wettelijke erfdienstbaarheid creëren.
Voorgeschreven erfdienstbaarheden zijn ongebruikelijk omdat ze vijandig van aard kunnen zijn. In wezen is het een soort van verboden terrein dat schaamteloos, continu en zo lang doorgaat dat de overtreder uiteindelijk een wettelijke erfdienstbaarheid over het eigendom krijgt. Het gebruik moet ononderbroken zijn gedurende de verjaringstermijn van de staat om in aanmerking te komen voor een erfdienstbaarheid. Als de overtreding zo zeldzaam is dat de eigenaar niet de moeite neemt om erover te klagen, wordt er geen erfdienstbaarheid gecreëerd.
Een bijbehorende erfdienstbaarheid is een erfdienstbaarheid die met de grond meeloopt. Wanneer de dienende eigenaar zijn eigendom verkoopt, zal de nieuwe eigenaar onderworpen zijn aan de erfdienstbaarheid (en de eigenaar na hem en die na hem enzovoort). Als de dominante eigenaar zijn eigendom verkoopt, gaat het voordeel van de erfdienstbaarheid mee.
Met andere woorden, een bijbehorende erfdienstbaarheid bestaat niet tussen twee personen, maar tussen twee percelen voor altijd . De erfdienstbaarheid gaat automatisch over op de nieuwe eigenaar zodra de grond is verkocht.
Het tegenovergestelde van een bijbehorende erfdienstbaarheid is een erfdienstbaarheid in bruto. Hier is de erfdienstbaarheid hecht aan een specifieke persoon in plaats van naar het pand zelf. De erfdienstbaarheid valt weg zodra de erfdienstbaarheidseigenaar overlijdt of stopt met het gebruik van de erfdienstbaarheid. Hij kan het op grond van zijn testament niet doorgeven aan kopers, huurders of begunstigden.
Erfdienstbaarheden voor elektriciteitsleidingen, gasleidingen en telefoonlijnen s zijn meestal erfdienstbaarheden in bruto. Ze zijn eigendom van het nutsbedrijf in plaats van een dominant stuk grond en houden op te bestaan als het nutsbedrijf ophoudt te bestaan. Omdat nutsvoorzieningen echter belangrijke onderdelen van de infrastructuur zijn, bevatten ze meestal een clausule die het nutsbedrijf in staat stelt de erfdienstbaarheid toe te wijzen aan een andere commerciële activiteit.
Over verschillende soorten rentetarieven
Hoe verschillende soorten schulden worden behandeld bij faillissement (hoofdstuk 7 en 13)
De verschillende soorten forexhandel begrijpen
Verschillende soorten marktorders gebruiken om handelsefficiëntie te bevorderen
De verschillende soorten spaarrekeningen – Millennial Money
Wat zijn de verschillende soorten persoonlijke leningen?
8 verschillende soorten leningen die u moet kennen