Als je enige associatie met de staat Indiana is door naar voetbal in de Notre Dame te kijken of door je te herinneren aan een glimlachende 6-jarige Ron Howard die de lof van Gary, Indiana, in "The Music Man" zong, ben je je er misschien niet van bewust dat Indiana een van de hoogste percentages executies in de natie aan het begin van de executiecrisis in 2006, volgens een onderzoek uit 2007, "My Old Indiana Home:A Study of Rising Foreclosure Rates" van de University of Southern Indiana. Zowel het executieproces als de bijbehorende rechten van huurders in de staat Hoosier zijn beschreven in federale en staatswetten.

Afschermingsproces

Verhinderingen in de Verenigde Staten zijn ofwel gerechtelijk (in de rechtbank) of niet-juridisch (administratief). In Indiana zijn verhinderingen gerechtelijk. Sinds 2011 moeten hypotheekverstrekkers ten minste 30 dagen voordat ze een executievordering bij de rechtbank indienen, een kennisgeving sturen naar achterstallige kredietnemers. Ze starten de afschermingsactie door een rechtszaak aan te spannen en vast te leggen wat bekend staat als een "aanhangigheid", of kennisgeving van een hangende rechtszaak. De genoemde partijen hebben het recht om een ​​schikkingsconferentie aan te vragen om een ​​alternatief voor afscherming na te streven, zoals een wijziging van de lening. De rechtbank doet uiteindelijk een uitspraak voor of tegen de executie, en, indien de eerste, beveelt de verkoop van het onroerend goed.

Betrokkenheid huurder bij rechtszaak

Het afschermen van geldschieters in Indiana kan zowel de eigenaar als de huurders in de afscherming betrekken, omdat een huurovereenkomst in feite een belang in het onroerend goed is. Het doel van een geldschieter die een huurder in de actie opneemt, is om de rechten van die huurder in verband met het onroerend goed te beëindigen - dat wil zeggen, haar huurovereenkomst te beëindigen. De meeste kredietverstrekkers dienen echter alleen een klacht in tegen de lener, vooral sinds een federale wet uit 2009 die kredietverstrekkers verbiedt om huurovereenkomsten op te zeggen nadat de afscherming van kracht werd.

Huurders beschermen bij executie

De federale Protecting Tenants at Foreclosure Act van 2009 vereist dat kredietverstrekkers en kopers van executies bestaande huurcontracten na executie nakomen. De enige uitzondering op deze vereiste is wanneer een executiewoning wordt gekocht door een persoon die van plan is de huureenheid zelf te bewonen. Bij de beëindiging van een huurovereenkomst of voor huurders zonder huurovereenkomst, moeten de uitsluiting van geldschieters en alle andere nieuwe eigenaren, inclusief degenen die van plan zijn de eenheid te bewonen, de huurders 90 dagen voordat ze een ontruimingszaak beginnen op de hoogte stellen.

Uitzetting na executie

Een hypotheekverstrekker of een andere executiekoper heeft in Indiana het recht om een ​​huurovereenkomst na executie zonder geldige reden te beëindigen, dat wil zeggen zonder een lease-gerelateerde reden, zoals het niet betalen van huur. Na de opzegtermijn van 90 dagen die vereist is door de federale wet, streeft een eigenaar naar een uitzetting in Indiana door een rechtszaak aan te spannen, een zogenaamde onwettige arrestant, voor de rechtbank. De huurder wordt gehoord. Indien goedgekeurd, wordt de ontruiming uitgevoerd door de sheriff van de provincie, die eerst het pand plaatst en vervolgens met geweld de resterende bewoners verwijdert.