Iemand die dicht bij je staat is overleden, en ze hebben je hun huis verlaten. Je hebt al een huis en in plaats daarvan wil je misschien koud, hard geld. Kunt u de woning verkopen? Vrijwel zeker, maar of je dat kunt doen zonder een nalatenschap te ondergaan, hangt af van hoe je het huis precies hebt geërfd, niet of je bent aangesteld als executeur-testamentair. En u kunt alleen executeur zijn als de nalatenschap wordt onderzocht.

Het hangt af van de daad

Wie een nalatenschap kan verkopen, hangt af van hoe u het erft. Je kunt een huis op allerlei manieren erven, en voor sommige is geen nalatenschap vereist, dus er is nooit een executeur-testamentair bij betrokken.

• Onroerend goed kan samen worden gehouden met "rechten van overleving "Misschien zijn u en de overledene op de akte als gezamenlijke eigenaren genoemd en bepaalt de akte dat het huis automatisch van rechtswege aan de ander overgaat wanneer een van u overlijdt. In dit geval is er geen erfrecht nodig.
• Een huur door het geheel werkt op dezelfde manier, maar dit type akte kan alleen tussen echtgenoten worden gebruikt.
  
• Sommige staten erkennen overdrachten bij overlijden dat werkt op dezelfde manier als bankrekeningen bij overlijden. U wordt bij dit type akte genoemd als begunstigde, maar u bent geen mede-eigenaar van het onroerend goed. U heeft geen recht op het onroerend goed of verantwoordelijkheid voor het huis totdat de eigenaar overlijdt. Deze regeling omzeilt ook de nalatenschap.
  

Geen van deze akten betekent dat de overledene niet ook een nalatenschap had bestaande uit andere eigendommen, maar de executeur zou alleen controle hebben over die nalatenschapsactiva, niet over eigendommen die rechtstreeks aan u werden nagelaten, of u nu de executeur bent of iemand anders anders dient.

Wanneer probate vereist is

Nalatenschap is altijd vereist wanneer eigendom niet overgaat op een levende begunstigde van rechtswege zoals in de bovenstaande voorbeelden. Een overleden persoon kan geen eigendom bezitten, dus moet de rechtbank het eigendom overdragen. Dat is het hele doel van nalatenschap, samen met het vereffenen van de schulden van de overledene.

Nalatenschap is vereist, zelfs als de overledene geen testament heeft achtergelaten als het huis op geen enkele andere manier kan worden overgedragen aan een levende begunstigde. Het enige verschil is dat het bezit van de overledene volgens de staatswet aan de erfgenamen zou worden verdeeld als er geen testament is - niet noodzakelijkerwijs volgens de wensen van de overledene, zoals vermeld in een testament.

Alternatieven voor Probate

Veel staten bieden alternatieven voor kleinere landgoederen. Activa - zelfs huizen - kunnen worden overgedragen aan begunstigden zonder tussenkomst van de rechtbank, soms eenvoudig door een beëdigde verklaring, als de volledige waarde van een landgoed onder een bepaalde drempel ligt. De limiet ligt meestal ergens tussen $50.000 en $150.000 . Het kan per staatsrecht verschillen. In dit geval bent u vrij om de woning te verkopen nadat de woning aan u is overgedragen, net alsof deze bij akte aan u is overgedragen.

Sommige staten bieden ook homestead-vrijstellingen waardoor het huis van een overledene kan worden overgedragen aan bepaalde begunstigden zonder dat er een nalatenschap nodig is, maar het onroerend goed moet precies dat zijn - het primaire huis van de overledene, geen vakantiehuis of vastgoedbelegging. Sommige staten leggen ook waardebeperkingen op aan dit soort overdrachten.

De rol van de executeur

De rechtbank zal iemand aanwijzen om op te treden als executeur en het beheer van de nalatenschap door het proces van nalatenschap als nalatenschap vereist is, meestal de persoon die in het testament van de overledene wordt genoemd. Een naast familielid wordt meestal benoemd als er geen testament is, in plaats van een executeur-testamentair genoemd een persoonlijke vertegenwoordiger of bewindvoerder. De benoeming geeft de executeur of persoonlijke vertegenwoordiger de bevoegdheid om indien nodig een huis te verkopen dat is opgenomen in de nalatenschap, hoewel hiervoor meestal goedkeuring van de rechtbank vereist is.

Begunstigden kunnen soms executeurs of persoonlijke vertegenwoordigers overrulen, maar hiervoor is altijd ook goedkeuring van de rechtbank en de wederzijdse instemming van alle begunstigden vereist.

Omgaan met een hypotheek

In al deze gevallen is het huis van u en kunt u het verkopen zonder tussenkomst van een executeur of erfrechtbank wanneer het aan u is overgedragen. Maar het kan zijn dat u ook een hypotheek op het onroerend goed heeft geërfd, en dit moet natuurlijk worden meegewogen als u besluit het huis te verkopen.

Het goede nieuws is dat de federale wet hypotheekverstrekkers verbiedt de hypotheek volledig opeisbaar te maken omdat de eigenaar is overleden. Het slechte nieuws is dat er nog steeds moet worden afbetaald – of de hypotheek moet worden geherfinancierd – om uitwinning te voorkomen.

Vastgoedkosten onderhouden

De kosten van het onroerend goed moeten worden gehandhaafd totdat het wordt verkocht, anders loopt u het risico het te verliezen aan executie, ongeacht hoe u het erft. Dit omvat niet alleen het betalen van de hypotheek. Belastingen en verzekeringen op onroerend goed moet ook onderhouden worden. De executeur moet deze rekeningen van de nalatenschap betalen als een nalatenschap vereist is, in ieder geval totdat het aan u is overgedragen, maar u moet persoonlijk betalingen doen als u het onroerend goed rechtstreeks erft.

Onroerende voorheffing blijft toenemen wanneer iemand sterft, en onbetaalde belastingen kunnen een pandrecht op het onroerend goed creëren. In het beste geval wordt het pandrecht uit de opbrengst afbetaald wanneer u het huis verkoopt. In het ergste geval kan de belastingdienst effectief beslag leggen op het onroerend goed – vaak door het aan de hoogste bieder te verkopen – om de verschuldigde belastingen te vorderen.

Afhandeling van insolvente nalatenschappen

Een van de grootste complicaties die kunnen optreden wanneer een nalatenschap vereist is, is dat de overledene niet genoeg activa heeft achtergelaten om al zijn schulden af ​​te betalen. Deze omstandigheid wordt een 'insolvente boedel' genoemd en het kan betekenen dat, hoewel de overledene u het huis heeft verlaten, u het of het equivalent daarvan ook niet in contanten krijgt als het in de nalatenschap is opgenomen. Alle eigendommen van de overledene moeten worden geliquideerd in dit geval om zoveel mogelijk geld op te halen voor de schuldeisers.

En de schuldeisers van de overledene weten van het overlijden. Executeurs en persoonlijke vertegenwoordigers zijn wettelijk verplicht om hen schriftelijk op de hoogte te stellen, en de meeste staten eisen ook dat ze ook krantenberichten van het overlijden publiceren, waarbij onbekende schuldeisers worden gewezen op hun recht om vorderingen tot betaling in te dienen. Schuldeisers hebben hiervoor meestal een termijn van enkele maanden.

Sommige staats- en federale wetten stellen bepaalde activa vrij van vorderingen van schuldeisers, maar deze vrijstellingen zijn normaal gesproken van toepassing op zaken als pensioenrekeningen, niet op onroerend goed.

Gevolgen van omgekeerde hypotheken

Er is nog een laatste rimpel waar u rekening mee moet houden, ongeacht of u het huis rechtstreeks erft of het via het proces van nalatenschap aan u overdraagt. De overledene had mogelijk een omgekeerde hypotheek op het onroerend goed. Met een omgekeerde hypotheek kunnen oudere huiseigenaren geld opnemen uit het eigen vermogen in hun eigendommen, en dit vormt een pandrecht daarop. Ze hoeven het geld niet terug te betalen totdat ze overlijden, het huis verkopen of verhuizen .

U kunt in dit geval de woning herfinancieren door de omgekeerde hypotheek af te lossen, of u kunt de woning verkopen en de hypotheek betalen met de verkoopopbrengst.