Wees voorzichtig bij het overwegen om te verkopen binnen de beschermingsperiode van uw woning na de vervaldatum van uw woning, aangezien u mogelijk commissie verschuldigd bent aan de vorige makelaar. Naast het zorgvuldig doornemen van de taal van uw aanbiedingsovereenkomst, moet u mogelijk een vastgoedadvocaat raadplegen om te bepalen of u kunt verkopen nadat de aanbieding is verlopen zonder dat u een commissie hoeft te betalen. De hoeveelheid tijd die u wacht en hoe u de koper vindt, kan van invloed zijn op de vraag of u uw voormalige noteringsmakelaar een commissie verschuldigd bent. De wachttijd kan enkele maanden duren of helemaal worden opgeheven.

Een staart van twee-timing

Een noteringsbeschermingsclausule in een noteringsovereenkomst voor onroerend goed beschermt de belangen van de makelaar. Het ontmoedigt collusie tussen kopers en verkopers. Gewetenloze verkopers kunnen de diensten van een makelaar gebruiken om aanbiedingen van kopers te verkrijgen, dan achter de rug van de makelaar om gaan en aan een van die kopers verkopen zonder een aanbiedingscommissie te betalen. Het beschermde tijdsbestek, bekend als een "staart"-periode, is de hoeveelheid tijd die een verkoper moet wachten nadat de aanbiedingsovereenkomst is verlopen voordat hij een overeenkomst met een koper aangaat. Deze periode verschilt per contract en makelaar, maar duurt gewoonlijk 90 dagen. Harvey Jacobs van de Washington Post raadt de kortst mogelijke wachttijd aan, bijvoorbeeld 30 dagen.

Wie heeft de koper gebracht?

De staartperiode wordt vaak verkeerd begrepen. Het weerhoudt u er niet per se van om uw huis te verkopen, maar het kan wel beperken aan wie u kunt verkopen zonder dat u uw voormalige makelaar een commissie verschuldigd bent. Over het algemeen kan het verkopen aan een koper die de makelaar heeft gekocht of die uw woning actief heeft bekeken tijdens de aanbiedingsperiode, de makelaar recht geven op een commissie. Hoewel de taal in het aanbieden van contracten varieert, staat er bij veel specifieke informatie over wat dit inhoudt.

Wanneer dingen plakkerig kunnen worden

Als u besluit uw huis te verkopen voordat de eindperiode van uw aanbieding afloopt, hoeft u mogelijk geen commissie te betalen als u verkoopt aan een koper die u ontmoet nadat de aanbieding is verlopen, die naar u toe komt zonder hulp van de makelaar. U kunt bijvoorbeeld zelf een koper vinden via internet of een verwijzing van een vriend, nadat de aanbieding is verlopen. Als die koper echter bloedverwant, huwelijk of bedrijf is met een koper die de woning eerder heeft bekeken of er een bod op heeft gedaan tijdens de aanbiedingsperiode, moet u mogelijk bewijzen dat er geen sprake was van samenzwering.

Hoe specifieker, hoe beter

Dubbelzinnigheid in de beschermingsclausule van een contract kan in uw voordeel werken als u besluit om binnen de termijn te verkopen. Rechtbanken gebruiken meestal contracttaal tegen de partij die het heeft opgesteld, dus als een makelaarskantoor het contract heeft geschreven zonder details te geven, kan een rechtbank het contract ook lezen volgens de interpretatie van de verkoper. In een zaak in Tennessee in 2007 oordeelde een rechtbank bijvoorbeeld in het voordeel van een verkoper die haar huis verkocht aan kopers die het onroerend goed een dag nadat de aanbieding was verlopen, hadden bekeken. Omdat het kantoor van de makelaar het contract had opgesteld waarin stond dat de clausule van toepassing was op kopers die de woning binnen de aanbiedingsperiode hadden bekeken en er geen schriftelijke verlenging van de aanbieding was gedaan, hoefde de verkoper geen commissie te betalen.