De obligatierendementen blijven laag, de inflatie loopt op en de waarderingen van aandelen lijken hoog. Dat klinkt allemaal als slecht nieuws voor beleggers, maar degenen die vastgoedbeleggingsfondsen hebben, kunnen er baat bij hebben.

REIT's zijn bedrijven die onroerend goed bezitten, exploiteren of financieren, zoals kantoren, winkelcentra en appartementsgebouwen. Ze zijn verplicht om ten minste 90% van hun belastbaar inkomen uit te keren aan aandeelhouders, dus hebben ze de neiging om royale dividenden aan te bieden. Dat inkomen, in combinatie met een mogelijke stijging van de aandelenkoersen, kan beleggers helpen de inflatie te overtreffen. En een dosis onroerend goed kan een diversificatie zijn:REIT's hebben doorgaans een lage correlatie met de bredere aandelenmarkt en met obligaties.

Er zijn momenteel enkele koopjes te vinden tussen REIT's die gericht zijn op winkelcentra, seniorenwoningen, datacenters en andere soorten onroerend goed, zeggen analisten en geldmanagers. Maar inkomensgerichte gepensioneerden moeten hun REIT's zorgvuldig uitkiezen en de verleiding weerstaan ​​om zich op de sappigste opbrengsten te storten. Hoewel er REIT's zijn die 10% tot 12% opleveren, gebruiken deze vaak hefboomwerking of geleend geld om hun inkomen te verhogen, en ze kunnen hard worden getroffen als de rente stijgt, zegt John Buckingham, chief investment officer bij AFAM Capital, in Aliso Viejo , Californië. Oudere beleggers moeten realistische rendementsverwachtingen stellen en enige volatiliteit verwachten, zegt hij.

REIT's zijn de laatste tijd niet het leven van de marktpartij geweest. Sommigen zijn gebukt onder de angst dat stijgende rentetarieven beleggers die op rendement belust zullen verleiden van inkomstengenererende aandelen naar obligaties. Ze zijn ook gekwetst door sectorspecifieke zorgen, zoals zorgen dat de opkomst van online winkelen winkelcentra zal vernietigen. En hoewel grote groeiaandelen, met name technologienamen, de lievelingen van de markt waren, bleven REIT's in het stof achter. De vastgoedsector won slechts 1,4% in de 12 maanden eindigend begin augustus, terwijl de 500-aandelenindex van Standard &Poor's 14,5% klom.

Maar in veel gevallen is de angst die REIT-rendementen naar beneden haalt overdreven, zeggen analisten. Denk aan stijgende tarieven. Ja, hogere rendementen hebben obligaties redelijk aantrekkelijker gemaakt voor inkomensbeleggers. Maar stijgende rentes gaan ook vaak hand in hand met een aantrekkende economie, zoals we nu zien. En als de economie groeit, hebben huurders de neiging om meer ruimte te huren en hogere huren te betalen. Kijkend naar de maanden tussen maart 1981 en december 2017, behaalden REIT's een gemiddeld jaarrendement van 12,5% toen de groei verbeterde en de obligatierendementen stegen, waarmee ze de S&P 500 met 1,7 procentpunt versloegen, aldus geldbeheerbedrijf Cohen &Steers. "De geschiedenis leert ons dat het belangrijkste voor de activaklasse het koersverloop van de economie is, niet het koersverloop", zegt Brian Cordes, senior vicepresident bij Cohen &Steers.

Naarmate de inflatie oploopt, kunnen REIT's beleggers ook een voordeel bieden. In de twaalf maanden eindigend in juli steeg de kerninflatie (exclusief volatiele voedsel- en energieprijzen) met 2,4%, de grootste stijging in bijna tien jaar. Dus hoe verhouden REIT's zich tot andere activaklassen die algemeen worden beschouwd als inflatiebestrijders? Brad Case, een econoom bij Nareit, een branchevereniging, vergeleek REIT's met grondstoffen, tegen inflatie beschermde schatkistpapier en goud. Sinds het begin van 1978 hebben REIT's het inflatiecijfer verslagen in 68% van perioden van zes maanden waarin de inflatie boven het langetermijnmediaanpercentage van ongeveer 3% op jaarbasis lag, ontdekte Case, tegenover 69% voor grondstoffen, 65% voor aandelen, 57% voor TIPS en 43% voor goud. REIT's leverden ook de op één na beste rendementen tijdens perioden van lage inflatie, ontdekte Case. "Het punt is, koop iets dat goed voor je is als de inflatie hoog is", zegt hij, "maar je niet schaadt als de inflatie laag is."

Een REIT-portefeuille opbouwen

Voor beleggers die geïnteresseerd zijn in individuele REIT's, zijn datacenters een veelbelovend jachtgebied, zeggen analisten. Deze REIT's, die over faciliteiten beschikken die bedrijven gebruiken om gegevens op te slaan, zullen er baat bij hebben nu bedrijven hun informatietechnologie-infrastructuur steeds meer uitbesteden, zegt Cordes.

Meer en meer gegevens worden opgeslagen in de "cloud" en "het is niet in de lucht - het is in gigantische magazijnen" die eigendom zijn van datacenter REIT's, zegt Buckingham. Hij is voorstander van Digital Realty Trust (DLR, recente prijs $ 121, dividendrendement 3,3%), dat datacenters bevat die informatie opslaan en verwerken, evenals datacenters die dienen als internetcommunicatiehubs. Het bedrijf heeft zijn dividend voor 13 opeenvolgende jaren verhoogd.

REIT's voor de gezondheidszorg, die eigendommen bevatten zoals medische kantoorgebouwen, seniorenwoningen en geschoolde verpleegfaciliteiten, bieden ook kansen voor investeerders, zegt Kevin Brown, analist bij investeringsonderzoeksbureau Morningstar. Sommige van deze namen zijn gekwetst door een overaanbod aan seniorenwoningen, maar in de komende jaren zou de groei van het aanbod moeten vertragen naarmate de bouwkosten stijgen - en de vraag zou moeten aantrekken als de babyboomers halverwege de zeventig zijn, zegt hij.

Brown houdt van Welltower (GOED, $ 63, 5,5%), dat kapitaal verstrekt aan exploitanten van seniorenwoningen en post-acute zorgverleners. Ze "werken echt goed met hun operators" om de prestaties te verbeteren, zegt hij, en met hun grote blootstelling aan seniorenhuisvesting, "zal dat zich het komende decennium goed vertalen als babyboomers hun intrek nemen."

Tegenstrijdige investeerders kunnen waarde vinden in winkelcentra, die gekneusd zijn door de opkomst van Amazon en andere e-commercegiganten. "Deze aandelen zijn geprijsd voor het worstcasescenario", zegt Cordes. Maar banengroei en belastingverlagingen stimuleren het consumentenvertrouwen, zegt hij, en "we hebben dit jaar minder winkelsluitingen en faillissementen gezien."

Buckingham houdt van twee REIT's in winkelcentra:Kimco Realty (KIM, $ 16, 6,8%) en Regency Centers (REG, $ 63, 3,5%) - beide kwaliteitsnamen met een hoge bezettingsgraad, zegt hij. "De perceptie is dat Amazon elke winkelketen gaat vermoorden, maar als je de laatste tijd in een winkelcentrum bent geweest, is er een heropleving", zegt hij. "De huurders hebben zelfs solide resultaten geboekt."

Als u de aandelenselectie liever aan een deskundige overlaat, overweeg dan op onroerend goed gerichte beleggingsfondsen met lage kosten en een sterk trackrecord op lange termijn. T. Rowe Price Vastgoed (TRREX), dat jaarlijks 0,73% vergoedingen in rekening brengt, heeft de afgelopen 15 jaar ongeveer 70% van zijn categoriegenoten verslagen, met een rendement op jaarbasis van 9,7%. Cohen &Steers Vastgoedaandelen (CSRSX) brengt jaarlijks 0,97% vergoedingen in rekening en heeft de afgelopen 15 jaar 94% van de branchegenoten overtroffen, met een rendement van 10,5% per jaar.