Met aanzienlijke dollars op het spel, is het verstandig voor vastgoedbeleggers die meerdere eigendommen bezitten, op zoek te gaan naar manieren om de kosten onder controle te houden en juridische risico's te minimaliseren. Voor sommigen kan het vormen van een serie LLC het antwoord zijn.

Wat is een Series LLC?

Een serie LLC (kortweg SLLC genoemd) bestaat uit een overkoepelende LLC met daaronder afzonderlijke LLC's. De oprichtingsdocumenten van de serie LLC-bedrijfsstructuur zorgen ervoor dat meerdere "series" binnen een master LLC als afzonderlijke entiteiten kunnen opereren. De series hebben hun eigen bedrijfsnamen, hebben hun eigen bankrekeningen en houden hun eigen administratie bij. De activa, passiva, activiteiten en lidmaatschapsbelangen van elke serie staan ​​los van die van andere series in de overkoepelende LLC.

Voordelen van een serie LLC voor investeringen in onroerend goed

De serie LLC-structuur kan op verschillende manieren ten goede komen aan vastgoedinvesteerders met meerdere eigendommen. Door elk onroerend goed op te zetten als een eigen serie in een serie LLC, kunnen beleggers:

• Verminder aansprakelijkheid – Als een serie wordt aangeklaagd, zijn andere series niet aansprakelijk. Als iemand bijvoorbeeld valt en gewond raakt bij één object, lopen alleen de activa van de serie die voor dat object is opgezet, gevaar.
• Onkosten minimaliseren – Ongeacht het aantal series dat deel uitmaakt van een serie LLC, het bedrijf betaalt slechts één indieningstaks voor de oprichting.
• Consolideren van de voorbereiding van de federale inkomstenbelasting – Met een goed gestructureerde serie LLC kunnen alle series in de LLC worden gerapporteerd op een enkele belastingaangifte voor de Series LLC.

Nadelen van een Series LLC voor investeringen in onroerend goed

De serie LLC is geen optie voor elke vastgoedbelegger. Helaas staan ​​niet alle staten toe dat bedrijven een serie LLC vormen.

Staten en Amerikaanse territoria die de bedrijfsstructuur van SLLC erkennen, zijn onder meer:

• Alabama
• Delaware
• District of Columbia
• Illinois
• Indiana
• Iowa
• Kansas
• Missouri
• Montana
• Nevada
• Noord-Dakota
• Oklahoma
• Puerto Rico
• Tennessee
• Texas
• Utah
• Wisconsin
• Wyoming

Hoewel Californië geen binnenlandse Series LLC's vormt, staat de staat wel toe dat Series LLC's die in andere staten zijn opgericht, zich als een buitenlandse entiteit registreren en daar zaken doen.

Een ander potentieel nadeel van de serie LLC's is dat de belastingbehandeling en rapportagevereisten variëren afhankelijk van de staat. Soms zijn de regels niet glashelder. Staten kunnen elke serie als een afzonderlijke fiscale eenheid behandelen of de master LLC en alle series als een enkele entiteit behandelen.

Hoe een Series LLC te vormen

Het vormen van een serie LLC is vergelijkbaar met het registreren van een traditionele LLC. De statuten moeten worden ingediend in de staat waar de master LLC zal opereren. Doorgaans moet dat papierwerk voor de formatie aangeven dat de LLC bevoegd is om series eronder te vormen.

Andere taken die van toepassing kunnen zijn bij het vormen van een serie LLC zijn:

• DBA's bestand – Als de afzonderlijke series in de serie LLC namen hebben die niet de voor- en achternaam van de LLC-leden (eigenaren) bevatten, zullen staten ook eisen dat er DBA's (Doing Business As) worden ingediend voor de fictieve namen van de serie.
• EIN's verkrijgen – De master LLC en elke serie die er deel van uitmaakt, moet zijn eigen EIN (Employer Identification Number) verkrijgen van de IRS.
• Een geregistreerde agent aanwijzen – Een serie LLC moet een geregistreerde agent aanstellen en onderhouden in elke staat waar de master LLC en elke serie zich bevinden.
• Zakelijke bankrekeningen instellen – Een andere belangrijke stap is het opzetten van individuele bankrekeningen voor de master LLC en elke serie, zodat hun financiën afzonderlijk worden afgehandeld.
• Verkrijg de benodigde zakelijke licenties en vergunningen – Deze zijn afhankelijk van waar de hoofd-LLC en de serie eronder zich bevinden.
• Bedrijfsovereenkomsten tot stand brengen - Een serie LLC moet ook een bedrijfsovereenkomst hebben waarin wordt uiteengezet hoe de master LLC moet worden beheerd en alle rollen en verantwoordelijkheden van leden en managers. De exploitatieovereenkomst van een SLLC moet ook taal bevatten waarin expliciet wordt uitgelegd dat elke afzonderlijke serie in de SLLC zijn eigen zakelijke entiteit is en daarom niet verantwoordelijk is voor de juridische acties en schulden van andere series in de LLC.

  Elke serie moet ook zijn eigen exploitatieovereenkomst hebben om eventuele unieke regels te definiëren die erop van toepassing zijn. Een serie LLC hoeft zijn operationele overeenkomsten niet bij de staat in te dienen, maar het bedrijf moet ze in zijn administratie bewaren. Het is handig om het kantoor van de staatssecretaris en lokale overheidsinstanties te vragen om details te geven over wat er in hun rechtsgebied moet gebeuren.

Om wel of niet een Series LLC te vormen voor uw vastgoedinvesteringen

Het type entiteit dat u kiest, heeft invloed op uw opstartkosten, belastingverplichtingen, wettelijke en financiële aansprakelijkheid, rapportagevereisten en lopende zakelijke nalevingsdossiers. Alvorens te beslissen over een juridische bedrijfsstructuur voor uw vastgoedinvesteringsactiviteiten, raad ik u aan om professionele juridische en boekhoudkundige begeleiding te krijgen van vertrouwde professionals. SCORE-mentoren kunnen u helpen contact te leggen met goed geïnformeerde bronnen in uw gemeenschap en u waardevolle begeleiding te bieden bij een groot aantal zakelijke problemen.