Mijn man en ik bevinden ons in de beginfase van het bouwen van een huis. Terwijl we onze plattegronden aanpassen, denken we aan het bedrag dat we moeten lenen om te bouwen. Het wordt waarschijnlijk het duurste wat we ooit zullen kopen, en we moeten beslissen wat we willen lenen en welke leentermijn we willen.
De belangrijkste verschillen tussen leningen met een looptijd van 15 en 30 jaar zijn eenvoudig. Leningen met een looptijd van vijftien jaar hebben hogere maandlasten, maar u betaalt minder rente, terwijl leningen met een looptijd van 30 jaar lagere maandlasten hebben, maar u op de lange termijn aanzienlijk meer voor het huis betaalt. Zoals bij de meeste gebieden van persoonlijke financiën gaat deze beslissing echter over meer dan alleen de wiskunde. Er zijn nog andere belangrijke overwegingen, zoals pensioensparen, risicotolerantie en discipline.
Laten we eerst eens kijken naar de harde cijfers.
Laten we zeggen dat een 30-jarige lener een huis koopt voor $ 160.000, en dat haar marginale belastingtarief 25 procent is. Op het moment dat dit artikel werd geschreven, bedroegen leningen met een looptijd van 30 jaar 5 procent en leningen met een looptijd van 15 jaar 4,5 procent.
Met behulp van een hypotheekcalculator vergelijken we de twee hypotheekvoorwaarden door het hypotheekbedrag en de rente op 15 en 30 jaar in te vullen.
De looptijd van 30 jaar verlaagt de maandelijkse betaling met $365 en bespaart de lener $238 per jaar aan belastingen, maar kost $88.893 meer aan rente gedurende de looptijd van de lening, en zij zal haar huis bezitten als ze 60 jaar oud is. De voordelen van de looptijd van 15 jaar zijn de aanzienlijke rentebesparingen en het feit dat ze op haar 45e eigenaar zal zijn van haar huis. Het nadeel is dat haar maandlasten hoger zullen zijn.
Maar hoe zit het met de mogelijkheid om een looptijd van 30 jaar te nemen en deze in 15 jaar af te betalen? Een termijn van 30 jaar betaald in 15 jaar zou een maandelijkse betaling van $ 1265 opleveren. De lener zou $67.749 aan rente betalen, en $227.749 gedurende de looptijd van de lening. Ze zal haar huis bezitten op 45-jarige leeftijd, ervan uitgaande dat ze elke maand de extra betaling doet. Maar als ze in moeilijke tijden terecht zou komen, zou ze niet gebonden zijn aan de hogere betaling.
Hier is een vergelijking van elke optie:
Het is gemakkelijk in te zien dat de lener met de lening van 15 jaar minder voor haar huis zal betalen. Maar hypotheken zijn niet universeel . Er zijn nog andere factoren waarmee u rekening moet houden bij het beslissen wat goed voor u is.
In ons voorbeeld komt de looptijd van 30 jaar neer op een maandelijkse betaling van €365 minder dan de looptijd van 15 jaar. Als u de betaling binnen de termijn van 15 jaar niet gemakkelijk kunt doen, is de termijn van 30 jaar de betere optie. Je kunt altijd extra betalingen doen als dat mogelijk is.
Zodra u de lening heeft ondertekend, wordt van u verwacht dat u elke maand dezelfde betaling doet. Als u een termijn van 15 jaar neemt met een hogere betaling, moet u over een aanzienlijke spaarrekening beschikken om het risico van grote onverwachte uitgaven of baanverlies te beperken.
Als je niet echt een noodfonds hebt, ben je beter af met een looptijd van 30 jaar, waarbij je het extra geld kunt gebruiken om je spaargeld op te bouwen.
Als u neigt naar een termijn van 15 jaar, zorg er dan voor dat u nog steeds uw pensioenrekeningen kunt maximaliseren en uw andere spaardoelen kunt bereiken. Als dat niet lukt, houd je dan aan de termijn van 30 jaar.
Aan de andere kant, als uw pensioen nog tientallen jaren op zich laat wachten, verkeert u in een positie om agressiever te beleggen. U zou de volatiliteit van relatief agressieve beleggingen moeten kunnen overwinnen.
Als de pensionering over minder dan 15 jaar plaatsvindt, is het wellicht beter om de hypotheek vervroegd af te betalen voor zekerheid en gemoedsrust.
Veel mensen zijn sterk afkerig van welke vorm van schulden dan ook – en met goede reden. Dave Ramsey zit stevig in dit kamp en zegt:
Leen geen geld. Periode. Als ik er niet in kan slagen de aankoop zo lang uit te stellen, raad ik u ten zeerste aan een aanbetaling van 20 procent of meer te doen, een hypotheek met een vaste rente van 15 jaar (of minder) te kiezen en uw maandelijkse betaling te beperken tot 25 procent of minder van uw maandelijkse nettoloon.
Het beheren van schulden is niet eenvoudig, en voor veel mensen is Ramsey’s keiharde anti-schuldenbeleid de juiste keuze.
Maar anderen bevinden zich op een andere plaats in het financiële traject en voelen zich op hun gemak met het dragen van hypotheekschulden als het geleende geld ergens anders een hoger rendement kan opleveren. Er moet rekening worden gehouden met risicogecorrigeerde rendementen, maar als u kiest voor de looptijd van 30 jaar tegen 5 procent, is het redelijk om te denken dat u met een portefeuille indexfondsen een hoger rendement kunt behalen. Houd rekening met de belastingaftrek en de 5 procent is zelfs nog lager.
Hoewel het zeker mogelijk is om elders een hoger rendement te behalen, komt het neer op uw risicobereidheid. U krijgt misschien een beter rendement als u de looptijd van 30 jaar hanteert, maar het geld in de hypotheek steken is zonder risico. Ook moet u beslissen of het extra geld dat u zou kunnen verdienen door elders te investeren belangrijker voor u is dan de gemoedsrust die gepaard gaat met het bezitten van uw huis.
Als u de betalingen voor een lening met een looptijd van 15 jaar kunt betalen, maar u zich zorgen maakt over de mogelijkheid van baanverlies of andere grote financiële tegenslagen, aarzelt u misschien om hogere betalingen te doen. Een andere optie is om een looptijd van 30 jaar te nemen en deze in 15 jaar af te betalen. U betaalt iets meer rente dan bij de 15-jarige rente, maar nog steeds aanzienlijk minder dan bij de 30-jarige lening.
Het nadeel is dat de meeste mensen de discipline missen. Volgens de Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) 97,3 procent van de mensen betaalt niet consequent extra op hun hypotheek . Veel mensen missen de discipline om elke maand het extra geld over te maken, terwijl dit niet door de bank wordt voorgeschreven. Wat deze statistiek niet vermeldt, is hoeveel van de 97 procent achterop zou zijn geraakt met het aflossen van hun hypotheek als ze vastzaten aan een hypotheek met een looptijd van 15 jaar.
Als u al regelmatig spaart en alleen uw noodfonds hebt aangesproken voor grote onverwachte uitgaven, heeft u wellicht de discipline om uw hypotheek binnen 15 jaar af te betalen. Maar consumenten die maandelijks spaargeld uitgeven, zijn beter af met de kortere looptijd als ze het zich kunnen veroorloven.
Hoewel het waar is dat u meer belastingvoordeel krijgt bij een lening met een looptijd van 30 jaar, mag dit niet de belangrijkste overweging zijn bij het bepalen van de looptijd. De 30-jarige lener zal minder jaarlijkse belastingen betalen dan de 15-jarige lener, maar dat komt omdat de 30-jarige lener aanzienlijk meer rente betaalt.
In ons voorbeeld zou de lener gemiddeld €238 per jaar aan belastingen besparen met de lening met een looptijd van 30 jaar, maar zal hij gedurende de looptijd van de lening €88.893 meer aan rente betalen dan met de looptijd van 15 jaar.
Uiteindelijk bepaalt uw financiële situatie de juiste hypotheektermijn. Als u de hogere betaling kunt doen, over een aanzienlijk noodfonds beschikt en aan uw pensioen- en andere spaardoelen kunt voldoen, is een hypotheek met een looptijd van 15 jaar een goede manier om het huis in de helft van de tijd te bezitten en aanzienlijk minder rente te betalen.
Als aan slechts één van deze voorwaarden niet is voldaan, of als u zich enigszins op uw gemak voelt met schulden en risico's en een hoger rendement wilt behalen met andere beleggingen, kan het geld dat u maandelijks bespaart met de hypotheekaflossing over een periode van 30 jaar wellicht beter ergens anders voor worden gebruikt. Extra betalingen kunt u altijd doorgeven.
Ik weet nog steeds niet zeker welke optie voor ons is. En jij? Heeft u een hypotheek met een looptijd van 15 jaar of een hypotheek met een looptijd van 30 jaar? Betaalt u vooraf? Wat vindt u van risico versus hoger rendement?
Beste tijd om in forex te handelen
10-Q vs. 10-K vs. jaarverslag:wat is het verschil?
QI en FATCA trick or treat IRS biedt pre-Halloween industrie-updates
Zijn agressieve beleggingsfondsen de juiste beleggingsoptie voor u?
Kan ik een betaaldaglening krijgen als mijn bankrekening rood staat?
Hoe te winkelen voor een arbeidsongeschiktheidsverzekering
Moet u rechtstreeks staatsobligaties kopen of de route voor beleggingsfondsen volgen