Na de financiële crisis van 2008 kwamen de termen "toxische lening" en "toxische activa" in het algemene lexicon, aangezien dergelijke leningen een primaire oorzaak waren van de ineenstorting van de markt dat jaar. Hoewel de term die wordt gebruikt om deze activa te beschrijven, het gemakkelijk maakt om te concluderen dat ze niet goed zijn om op een balans te hebben, begrijpen veel informele beleggers en marktkijkers misschien niet wat het is met deze activa die ze vergiftigen voor een beleggingsportefeuille.
Hypotheken zijn leningen die worden gedekt door onderpand, het huis waarmee de hypotheek wordt gekocht. In normale omstandigheden biedt dit kredietverstrekkers bescherming. Wanneer kredietnemers in gebreke blijven, nemen ze het huis in beslag en verkopen het om de initiële investering terug te verdienen die is gebruikt om het huis te kopen. Wanneer vastgoedwaarden kelderen, valt die beveiliging uit elkaar. Als een bank beslag legt op een huis ter waarde van 60 procent van het oorspronkelijk geleende bedrag om het te kopen, zit het, wanneer het het huis met onderpand verkoopt, vast met een duizelingwekkend verlies van 40 procent. Dit is een type lening dat giftige leningen vormt.
De andere praktijk die tot giftige leningen leidt, zijn ongepaste kredietprocedures. Vóór de financiële crisis van 2008 verstrekten veel banken hypotheken aan huizenkopers met een krediet dat op zijn best als wankel kon worden omschreven. Banken verpakten deze soms aan investeerders om de risico's te verbergen die gepaard gingen met het verstrekken van hypotheken aan risicovolle kredietverstrekkers. Andere keren onderzochten hypotheekverzekeraars kandidaten onvoldoende en waren ze niet op de hoogte van de kredietrisico's die hypotheekklanten met zich meebrachten. Hoe dan ook, veel kredietnemers ontvingen leningen met een veel groter risico dan ze op papier leken, waardoor veel op hypotheken gebaseerde obligaties ook zo riskant waren.
Er zal altijd een kleine hoeveelheid toxiciteit zijn op de leningmarkt, maar in 2008, toen de huizenzeepbel barstte, schoot het aantal giftige activa in de boeken van banken omhoog. Met banken die huizen in een opmerkelijk tempo afschermden en niet in staat waren hun activa terug te verdienen door ze door te verkopen, hadden veel banken grote hoeveelheden giftige activa in hun boeken, wat een enorm verlies veroorzaakte voor beleggers die hypotheekinstrumenten ondersteunden. Deze toxiciteit dreigde hele bankinstellingen te ondermijnen, waarbij velen grote delen van hun activa verloren in giftige sinkholes. Het probleem werd nog groter:omdat banken niet konden inschatten hoeveel giftige activa andere banken in hun boeken hadden, konden ze de interinstitutionele kredietrisico's niet inschatten en stopten ze met het uitlenen van kapitaal aan andere banken, wat hielp om de reeds gespannen kredietmarkten aan te scherpen.
Het Troubled Asset Relief Program verschafte federale fondsen om banken te helpen van een aantal van hun giftige activa te ontlasten, door grote aantallen onderwaterleningen van kredietverstrekkers te kopen om het verlies uit de boeken te wissen. Andere investeerders zagen kansen en, aangezien de markt op een dieptepunt stond, kochten ze giftige leningen van banken tegen een waarde tussen het hypotheeksaldo en de waarde van het huis. Andere giftige activa werden slechts afgeschreven als verliezen.