Een akte is per definitie een document dat eigendom van grond van de ene eigenaar naar de andere overdraagt. Verschillende akten kunnen verschillende soorten rechten overdragen, en sommige bevatten een garantie, wat in wezen een wettelijke belofte is dat de persoon die het land overdraagt er daadwerkelijk rechten op heeft en niemand anders, behalve zoals onthuld.
Een akte zonder garantie is een akte die niet belooft dat de persoon die de rechten op onroerend goed overdraagt deze rechten ook daadwerkelijk heeft of dat niemand anders rechten heeft op de grond. Het wordt vaak door elkaar gebruikt met de term 'opzeggingsakte'.
In de Verenigde Staten is grondbezit een openbare aangelegenheid. Het is mogelijk om naar een plaatselijk register van landregistraties te gaan en te zien wie eigenaar is van een bepaald perceel en of er hypotheken, pandrechten, overeenkomsten voor minerale rechten of andere documenten zijn die bepaalde rechten op het land overdragen. In veel rechtsgebieden is het ook mogelijk om digitale versies van deze documenten online te zoeken en te bekijken.
Wanneer een persoon land verkoopt of geeft, doet hij dat meestal met een wettelijk document dat een akte wordt genoemd. In de akte staat precies beschreven welke goederen van wie en aan wie worden overgedragen. Het wordt gedeponeerd bij het lokale archiefkantoor, meestal onderhouden door een stads- of provinciebestuur. Welke taal precies in verschillende soorten daden wordt gebruikt, verschilt enigszins van staat tot staat.
U hoort misschien ook de term 'huistitel', verwijzend naar het eigendom van een huis en het land waarop het staat. Als het om onroerend goed gaat, is het verschil tussen een akte en een titel dat een akte een juridisch document is, terwijl een titel gewoon het recht op het land is. In tegenstelling tot auto's, waar er een fysiek document is, een titel genaamd, die laat zien wie de eigenaar van het voertuig is, is er meestal geen document dat een titel wordt genoemd en dat is gekoppeld aan land in de VS.
Er zijn verschillende soorten aktes die kunnen worden gebruikt om eigendom van de ene eigenaar naar de andere over te dragen. Er zijn akten van de sheriff die worden gebruikt na een executieverkoop, aktes van gerechtelijke bevelen die worden gebruikt nadat een rechtbank uitspraak heeft gedaan over een of ander landgeschil en gespecialiseerde akten, vaak meesteraktes genoemd, die worden gebruikt om flatgebouwen te creëren.
Er zijn akten die beperkte rechten op het land verlenen, zoals minerale akten waarmee iemand olie of gas uit het onroerend goed kan halen, maar er geen gebouwen op mag bouwen of erop mag wonen. Elk van deze aktes zal gewoonlijk een bepaalde juridische vorm aannemen die vereist is door de staatswet en moet gewoonlijk worden ingediend bij het plaatselijke archiefkantoor wanneer ze voltooid zijn.
Wanneer u een onroerend goed koopt met een hypothecaire lening of een hypotheek op een onroerend goed afsluit, wordt de hypotheek ook geregistreerd bij het kadaster. In sommige staten is dit een juridisch document dat een hypotheek wordt genoemd, terwijl andere staten een zogenaamde akte van vertrouwen gebruiken. In sommige staten kunnen formulieren van beide documenten worden gebruikt.
Een hypotheek beschrijft de voorwaarden van uw lening en hoe de bank deze kan uitsluiten als u niet betaalt volgens uw overeenkomst, hoewel u de eigendom van de grond behoudt totdat dit gebeurt.
Een trustakte werkt iets anders, waarbij het land technisch wordt overgedragen aan een externe trustee die het vasthoudt totdat de hypotheek is afbetaald. Als u stopt met betalen, kan de curator namens de bank of hypotheekverstrekker beslag leggen op de grond. In de meeste staten is de trustee een advocatenkantoor of een gespecialiseerd titelbedrijf, maar in Colorado is het een overheidsfunctionaris. In Colorado is er één openbaar trustkantoor per provincie, en er wordt van hen verwacht dat ze als neutrale partij samenwerken met leners en geldschieters in het geval van een executie.
Over het algemeen maken akte van vertrouwen de afscherming enigszins gemakkelijker, terwijl hypotheekstaten van kredietverstrekkers eisen dat ze naar de rechtbank gaan om onroerend goed af te schermen. Wanneer een hypotheek is afbetaald, wordt meestal een document met de naam hypotheekaflossing (of een vergelijkbare naam) ingediend bij het kadaster waarin dit feit wordt vastgelegd. Lenders zijn over het algemeen verplicht om dit document tijdig in te dienen, maar u moet ervoor zorgen dat de geldschieter dit doet om ervoor te zorgen dat de eigendom van uw land correct wordt gedocumenteerd.
In de akte van vertrouwen zal de trustee over het algemeen een nieuwe akte indienen waarbij de akte wordt teruggegeven aan de lener zodra de hypotheek is afbetaald, en het effect is in wezen hetzelfde.
Wanneer u land koopt, is het document dat wordt gebruikt om het land over te dragen vaak een garantieakte. Dat betekent over het algemeen dat de verkoper garandeert dat zij het recht heeft op de grond en dat niemand anders dat heeft. Als de koper later een probleem ontdekt met de eigendom van de grond, zoals een niet nader genoemde gedeeltelijke eigenaar, erfdienstbaarheid of pandrecht op het onroerend goed, is de verkoper wettelijk aansprakelijk.
In sommige gevallen wordt in plaats daarvan een document gebruikt dat een speciale garantieakte of wettelijke garantieakte wordt genoemd. Die vorm van akte, indien toegestaan door de staatswet, garandeert eenvoudigweg dat het onroerend goed niet is overgedragen of bezwaard met zoiets als een pandrecht of hypotheek terwijl de persoon die het overdraagt, het bezit. Het geeft geen garanties over situaties die bij vorige eigenaren zouden kunnen zijn ontstaan. In sommige gevallen wordt een specifieke vorm die in de staatswet is beschreven, gebruikt voor een wettelijke garantieakte.
Hoe garantie en speciale garantiebewijzen precies werken, verschilt van staat tot staat, dus u kunt het beste met een advocaat in uw rechtsgebied praten als u vragen heeft over wat wettelijk is gegarandeerd en wat niet wordt gegarandeerd door een akte.
Een niet-garantie akte geeft geen garanties over de eigendom van een woning. Ze worden ook wel quitclaim-akten genoemd, omdat ze slechts één persoon vertegenwoordigen die afstand doet van alle rechten die hij op het land heeft wanneer hij het aan iemand anders geeft. Ze kunnen in sommige gevallen worden gebruikt om land over te dragen tussen verwante organisaties of tussen familieleden. Garantiebewijzen staan los van huisgaranties. Ze doen geen uitspraken over de staat van het huis of land.
Als land een onduidelijke titel heeft of als er een verrassing in de juridische geschiedenis verschijnt waardoor het eigendom wordt betwist, kan dat een grote hoofdpijn zijn voor iedereen die er rechten op heeft. Dat geldt ook voor banken en hypotheekbedrijven die mogelijk leningen hebben verstrekt die door het land worden gedekt.
Een garantieakte helpt bij juridische bescherming tegen deze situaties, maar biedt niet per se een groot verhaal voor landkopers, aangezien het aanklagen van de vorige eigenaar van het land mogelijk niet voldoende is om de schade veroorzaakt door een eigendomsgeschil ongedaan te maken. Een vorige landeigenaar kan moeilijk op te sporen zijn of heeft misschien niet het geld om de koper volledig te maken.
Om deze problemen te helpen voorkomen, wordt een eigendomsverzekering vaak gekocht wanneer land wordt gekocht en verkocht. Titelverzekeringsmaatschappijen zullen de geschiedenis van het land grondig onderzoeken, vaak reizen ze naar provinciale administratiekantoren om oude akten door te nemen en op zoek te gaan naar onwelkome verrassingen. Vervolgens geven ze een verzekeringspolis af die eventuele titelproblemen dekt.