Een jumbo-lening, of jumbo-hypotheek, is een woninglening voor een bedrag dat de "conforme leningslimiet" overschrijdt die is vastgesteld op hypotheken die in aanmerking komen voor aankoop door Fannie Mae en Freddie Mac, de door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's) die uiteindelijk de meeste kopen en beheren. eengezinswoninghypotheken in de VS

Het verschil tussen Jumbo en conforme leningen

Voor 2019 is in het grootste deel van de continentale VS de conforme leenlimiet $ 484.350. In Alaska, Hawaii, bepaalde Amerikaanse territoria en specifieke provincies in de onderste 48 staten waar de huizenprijzen uitzonderlijk hoog zijn, kan de limiet oplopen tot $ 726.525, of 150% van de nationale mediaan. U kunt de conforme leenlimiet voor alle Amerikaanse provincies controleren op de FHFA-website.

Een hypotheek voor een hoger bedrag dan de lokale conforme limiet wordt beschouwd als een jumbo-lening.

Jumbo-leningen worden doorgaans geleverd met strikte kredietvereisten en een nog strengere beoordeling van de financiën van de aanvrager dan conventionele hypotheken.

Hoe werkt een Jumbo-lening?

Om te begrijpen hoe een jumbo-lening werkt, is het handig om het doel te begrijpen van 'conforme leningen', die een leenlimiet hebben die wordt overschreden door jumbo-leningen:de Federal Housing Finance Agency (FHFA), die Fannie Mae en Freddie Mac reguleert, is opgericht tijdens de Grote Depressie om ervoor te zorgen dat hypotheekverstrekkers voldoende geld beschikbaar hebben om te lenen aan Amerikanen die een huis willen kopen. Daartoe machtigt de FHFA Fannie en Freddie om leningen te kopen van banken, kredietverenigingen en andere kredietverstrekkers, maar alleen als die leningen voldoen aan specifieke criteria die erop gericht zijn de GSE's te beschermen tegen verliezen in het geval dat kredietnemers de leningen niet terugbetalen. Een van die criteria is dat de hypotheken de conforme leenlimiet niet mogen overschrijden, die de FHFA jaarlijks voor elke provincie in de VS vaststelt.

Fannie Mae en Freddie Mac combineren batches van conforme leningen tot financiële instrumenten die door hypotheek gedekte effecten (MBS) worden genoemd en die beleggers kopen en verkopen op openbare markten, net zoals aandelen. De GSE's gebruiken de opbrengst van MBS-verkopen om nog meer hypotheken te kopen en te securitiseren. Kredietverstrekkers gebruiken geld van de verkoop van leningen aan Fannie en Freddie om meer hypotheken aan te bieden, en het proces gaat door.

De mogelijkheid om een ​​hypotheek te verkopen aan Fannie Mae of Freddie Mac is een soort vangnet of garantie voor de geldschieter, dus bij het overwegen van aanvragen voor jumbo-leningen zijn financiële instellingen doorgaans extra voorzichtig in hun pogingen om te controleren of de aanvragers in staat zijn om de lening terug te betalen .

Kredietscore en vereisten die nodig zijn voor een Jumbo-lening

Het doorlichtingsproces van de aanvrager voor jumbo-leningen kan per kredietverstrekker (en aanvrager) verschillen, maar vereisten die verder gaan dan die voor conventionele hypotheken kunnen zijn:

• Hogere kredietscores. Veel kredietverstrekkers hebben een FICO ^® . nodig Score ^☉ van 720 of beter voor veel jumbo-leningen, en accepteren doorgaans geen score lager dan 660, terwijl geldschieters scores zo laag als 600 kunnen accepteren voor conforme hypotheken.
• Grotere aanbetalingen. Hoewel kredietverstrekkers conventionele hypotheken kunnen goedkeuren met aanbetalingen van slechts 5% met de opname van een particuliere hypotheekverzekering (PMI), vereisen uitgevers van jumbo-leningen doorgaans aanbetalingen van 20% of zelfs zo hoog als 30%. Aanbetalingen van meer dan 20% sluiten de noodzaak van PMI uit, maar in het zeldzame geval dat een geldschieter een aanbetaling van minder dan 20% accepteert, kan PMI vereist zijn voor een jumbo-lening, net als voor conforme hypothecaire leningen.
• Grotere cashflow. Hypotheekverstrekkers zoeken doorgaans naar een verhouding tussen schuld en inkomen (DTI) - berekend door de maandelijkse schuldbetalingen te delen door het bruto maandinkomen - van niet meer dan 36% bij het verstrekken van jumbo-hypotheekleningen. Daarentegen zijn DTI's van wel 50% acceptabel voor sommige conforme hypotheken.
• Aanvullende middelen. Als bescherming tegen de mogelijkheid van gemiste betalingen op jumbo-leningen, eisen kredietverstrekkers vaak van aanvragers dat ze kunnen bewijzen dat ze toegang hebben tot spaargeld of andere liquide middelen die voldoende zijn om maar liefst een jaar aan leningbetalingen te dekken.
• Hogere rentetarieven. Het extra risico dat gepaard gaat met niet-conforme leningen leidt er doorgaans toe dat kredietverstrekkers de rente op jumboleningen met 1 of 2 procentpunten verhogen in vergelijking met de geldende tarieven voor conventionele leningen.
• Aanvullende beoordelingen. Naast de standaard taxatie van onroerend goed die vereist is voor elke hypothecaire lening, kunnen jumbo-geldschieters een "second opinion"-taxatie nodig hebben om de marktwaarde van het onroerend goed te bevestigen. Omdat panden die onderhevig zijn aan jumbo-leningen vaak groot en ongebruikelijk zijn in vergelijking met aangrenzende panden, is elke taxatie waarschijnlijk duurder dan een taxatie van een meer traditioneel pand.
• Hogere sluitingskosten. Om de kosten te dekken van het uitgebreidere verificatieproces dat nodig is voor jumbo-leningen, rekenen kredietverstrekkers doorgaans een hoger percentage van de aankoopprijs (d.w.z. meer "punten") als kosten voor het aangaan van een lening.

Wanneer is het zinvol om een ​​Jumbo-lening te krijgen?

Als u een luxe huis wilt kopen, of een huis met voorzieningen die het aanzienlijk duurder maken dan het gemiddelde huis in uw gemeente of provincie, kan een jumbolening uw enige optie zijn om de aankoop te financieren. Het aanvragen van een jumbo-lening heeft alleen zin als u over de financiële middelen beschikt die nodig zijn om het strenge kwalificatieproces te doorstaan, inclusief een kredietscore van ongeveer 700 of beter en voldoende liquide middelen om een ​​aanbetaling van 20% of meer te dekken, oprichtingskosten, taxatie (s) en ten minste zes maanden betalingen op de lening.

Wanneer moeten Jumbo-leningen worden vermeden?

Misschien wilt u een jumbo-lening vermijden als u twijfelt aan uw vermogen om aan de strenge kwalificatievereisten te voldoen. Bovendien, als u denkt dat u het onroerend goed op enig moment in de toekomst snel moet doorverkopen, kunt u overwegen hoe energiek de lokale onroerendgoedmarkt is. Als de markt traag is, of als het pand veel duurder is dan de meeste aangrenzende panden, kan het moeilijk zijn om door te verkopen. Zelfs in krachtige markten zullen potentiële kopers waarschijnlijk worden onderworpen aan hetzelfde langdurige hypotheekonderzoeksproces dat u als koper zou moeten doorlopen, en dat kan de hoeveelheid tijd verlengen die nodig is om de verkoop te voltooien.

Kwalificeren voor een jumbo-hypotheek kan een ontmoedigend proces zijn, en de lening zal waarschijnlijk duur zijn in termen van rentetarieven en vergoedingen, zelfs voor aanvragers met een zeer goede kredietwaardigheid. Als uw zinnen gezet zijn op een uitzonderlijk duur onroerend goed en u beschikt over de middelen om u te kwalificeren, is een jumbolening wellicht de beste optie om uw droomhuis te financieren.