Het Housing Opportunities Made Easy-initiatief van burgemeester Cherelle Parker van Philadelphia, dat werd opgenomen in de stadsbegroting die op 12 juni 2025 werd aangenomen, is een ambitieuze poging om de uitdagingen op het gebied van betaalbare huisvesting van de stad aan te pakken.

Parker heeft beloofd 30.000 betaalbare woningen in de stad te creëren of te behouden, voor een bedrag van ongeveer 2 miljard dollar.

Om het plan te helpen financieren, zegt de regering-Parker dat zij de komende drie jaar $800 miljoen aan woningobligaties zal uitgeven.

In een rapport uit april 2025 over het huisvestingsplan geeft de regering-Parker toe dat, in het licht van de afnemende federale investeringen in betaalbare woningen, de opbrengsten uit gemeentelijke obligaties uitgegeven door de lokale overheid “een buitenmaatse rol hebben gespeeld” in de huisvestingsprogramma’s van Philadelphia.

Vaak besteden alleen stadspenningmeesters en de financiële commissies van gemeentebesturen aandacht aan de details achter deze gemeenteobligaties.

Als hoogleraar rechten die de sociale impact van gemeentelijke obligaties bestudeert, vind ik het belangrijk dat stadsbewoners ook begrijpen hoe deze obligaties werken.

Hoewel gemeentelijke obligaties een integraal onderdeel zijn van de inspanningen van de stad om de toegang tot betaalbare woningen tegen marktprijzen te vergroten, kunnen ze verborgen kosten en eisen omvatten die de prijzen op een manier verhogen die stadsdiensten onbetaalbaar maken voor inwoners met lagere inkomens.

De regering-Parker heeft beloofd 30.000 betaalbare woningen in Philly te creëren of te behouden door middel van nieuwbouw, renovatie en uitgebreide huursteun. Jeff Fusco/Het gesprek, CC BY-SA

Hoe gemeentelijke obligaties werken

De meeste mensen weten dat bedrijven aandelen op de aandelenmarkt verkopen om kapitaal aan te trekken. Staats- en lokale overheden doen hetzelfde in de vorm van gemeentelijke obligaties, waarmee ze geld kunnen inzamelen om hun uitgaven te dekken en infrastructuurprojecten te financieren.

Deze obligaties zijn een vorm van schuld. Beleggers kunnen een belang in de obligatie kopen en in ruil daarvoor belooft de lokale overheid het geld binnen een bepaalde periode met rente terug te betalen. Het geld van investeerders functioneert als een lening aan de overheid.

Er wordt vaak gebruik gemaakt van gemeentelijke obligaties, zodat één generatie belastingbetalers niet de volledige kosten hoeft te dragen van een project dat meerdere generaties inwoners ten goede komt. De kosten voor het bouwen van bijvoorbeeld een brug, die tientallen jaren in gebruik zal zijn, kunnen over dertig jaar worden gespreid, zodat bewoners de lening langzaam terugbetalen, in plaats van de bewoners een jaar lang op te zadelen met enorme belastingverhogingen om de kosten te dekken.

De kosten van het lenen drijven echter de kosten van projecten op, doordat ze de rentelasten erbij optellen, net zoals een hypotheek de totale kosten van het kopen van een huis verhoogt. Over het geheel genomen hebben de markt, de staats- en lokale overheden deze kosten historisch gezien als een waardige afweging gezien.

Sommige gemeentelijke obligaties hebben limieten

De regering-Parker heeft verschillende mogelijkheden als het gaat om het aantrekken van kapitaal op de gemeentelijke markt.

De meest gebruikelijke methode is via obligaties met algemene verplichtingen, die worden ondersteund door de autoriteit van de stad om belastingen te heffen en te innen. Obligatiehouders vertrouwen op het “volledige vertrouwen en krediet” van de stad om hen te verzekeren dat als de stad moeite heeft om de schuld terug te betalen, de stad de belastingen op de inwoners zal heffen om de betaling veilig te stellen.

De stad is van plan obligaties met algemene verplichtingen te gebruiken om haar betaalbare woningbouwplan te helpen financieren, maar er zijn grenzen aan hoeveel ze op deze manier kan lenen. De staatsgrondwet beperkt het vermogen van Philadelphia om schulden aan te gaan tot een totaal van 13,5% van de waarde van het beoordeelde belastbare onroerend goed, gebaseerd op een gemiddelde van dit bedrag over de voorgaande tien jaar.

Philadelphia is betaalbaarder dan verschillende andere grote Amerikaanse steden, volgens een rapport uit 2020 van de Pew Charitable Trusts, maar kent een hoog armoedecijfer. Jeff Fusco/Het gesprek, CC BY-SA

Philly heeft nog een andere optie

De stad heeft echter ook de bevoegdheid om een andere vorm van schulden aan te gaan:inkomstenobligaties. Inkomstenobligaties zijn afhankelijk van specifieke inkomstenbronnen in plaats van van de belastingmacht van de overheid. Rechtsgebieden geven inkomstenobligaties uit om bepaalde projecten of diensten te financieren – meestal projecten of diensten die inkomsten genereren uit door gebruikers betaalde vergoedingen.

Een waterbedrijf of elektriciteitsbedrijf dat eigendom is van de overheid, vertrouwt bijvoorbeeld op water- en rioolheffingen of elektriciteitstarieven en -heffingen om hun inkomstenobligaties terug te betalen. Op dezelfde manier zal een transportautoriteit afhankelijk zijn van tolgelden om de inkomstenobligaties terug te betalen die zijn uitgegeven voor de aanleg van een tolweg, zoals de Pennsylvania Turnpike.

Volgens de staatswet zijn inkomstenobligaties ‘niet-schuldschulden’. Het zijn geen schulden van de stad, omdat de stad niet heeft beloofd de schuld terug te betalen door gebruik te maken van haar eigen belastingbevoegdheden. In plaats daarvan betalen de mensen die de kosten betalen om van de dienst gebruik te maken, de schuld terug.

Sinds staten in de nasleep van de Grote Depressie in de jaren dertig strengere grenzen gingen stellen aan schulden, hebben steden in de VS steeds vaker inkomstenobligaties gebruikt om de grenzen van de staatsschulden te omzeilen en toch waardevolle openbare diensten te financieren, waaronder betaalbare woningbouwprojecten.

Wanneer een andere overheidsinstantie – in plaats van de stad – de obligatie uitgeeft, en de stad hen daarvoor een servicevergoeding betaalt, is dit een vorm van zogenaamde conduit debt. Die verplichting om de servicekosten aan de andere overheidsinstantie te betalen is de conduitschuld die de stad uit de algemene middelen betaalt.

In Philadelphia omvatten de conduitschulden inkomstenobligaties uitgegeven door de Philadelphia Authority for Industrial Development en de Philadelphia Redevelopment Authority.

Van de boekjaren 2012 tot en met 2021 bedroeg de uitstaande schuld van de stad uit algemene obligaties betaald uit de algemene fonds tussen de $1,3 miljard en $1,7 miljard per jaar. De schulden van de stad overtroffen dat aantal echter elk jaar, variërend van $1,8 miljard tot bijna $2,3 miljard. In recentere jaren was de conduitschuld kleiner dan de schuld van de stad uit algemene obligaties.

De stad houdt doorstroomschulden in haar boeken – en is verplicht deze terug te betalen – ook al zijn deze afkomstig van obligaties uitgegeven door de ontwikkelingsautoriteiten, omdat deze schulden terugvloeien naar de stad. In de obligaties uitgegeven door deze bureaus wordt de stad feitelijk een klant van het bureau. De stad is doorgaans verplicht de servicekosten van het agentschap te betalen als onderdeel van een contractuele verplichting die niet kan worden geannuleerd.

De inkomsten waarvan de obligaties van de ontwikkelingsagentschappen afhankelijk zijn, het geld waarvan de obligatiehouders verwachten dat ze worden terugbetaald, komen niet uit vergoedingen die inwoners uit eigen zak betalen – bijvoorbeeld via de kaartverkoop van een sportstadion dat is gebouwd met inkomstenobligaties. Het geld komt in plaats daarvan uit de schatkist van de stad.

Een maas in de wet voor betaalbare woningen

In wezen is dit een maas in de wet voor de stad om de schuldenlimieten te omzeilen die in de staatsgrondwet voor Philadelphia zijn vastgelegd. Soms vereist creativiteit in de overheid het gebruik van mazen in de wet om de klus te klaren – om tot een ja te komen in plaats van tot een patstelling.

Denk eens aan deze analogie. Stel dat uw zus een banklening afsluit om een ​​auto voor u te kopen, omdat uw kredietlimiet is bereikt. Ze vertrouwt erop dat jij haar terugbetaalt, en ze gebruikt jouw betaling om de bank te betalen. Maar als u haar niet terugbetaalt, is zij volgens de wet niet verantwoordelijk voor het zelf betalen aan de bank. Het is dus jouw schuld, maar zij is het kanaal.

Als de stad zichzelf verantwoordelijk houdt, kan zij op verantwoorde wijze gebruik maken van de conduit-schulden om betaalbare woningbouw werkelijkheid te maken.

Het kantoor van de burgemeester heeft niet gereageerd op mijn vragen over de vraag of ze van plan zijn gebruik te maken van conduit-schulden uitgegeven door een ontwikkelingsautoriteit, of die conduit-schuld servicekosten zou omvatten en welke fondsen zouden worden gebruikt om die vergoedingen te betalen.

In haar streven om de toegang tot betaalbare woningen te vergroten moet de regering-Parker er naar mijn mening rekening mee houden dat zij de servicekosten die zij bereid is te betalen – die geen wettelijk voorgeschreven limieten hebben – te beperken en ook rekening te houden met waar zij inkomsten zal vinden om deze kosten te dekken. Zal dit bijvoorbeeld voortkomen uit de verkoop van grond die eigendom is van de stad? Kosten die aan ontwikkelaars in rekening worden gebracht? Of een andere bron?

Anders kunnen de belastingbetalers een rekening betalen die in wezen onbeperkt is.

Lees meer van onze verhalen over Philadelphia.