Als u een woning voor een jaar of langer huurt, zal de verhuurder waarschijnlijk een jaarlijkse huurverhoging willen. Dit is om de inflatie tegen te gaan, waarbij elke betaalde dollar na verloop van tijd minder waard wordt. Een van de eerlijkste manieren om de huur te verhogen, is door deze te baseren op de consumentenprijsindex. CPI-gerelateerde verhogingen komen relatief vaak voor bij commerciële huurovereenkomsten, dus als u bedrijfsruimte huurt, is de kans groot dat uw verhuurder deze methode gebruikt om uw huur te verhogen.
CPI, gemaakt door het Bureau of Labor Statistics, is een maatstaf op basis van de kosten van levensonderhoud. In wezen prijst u elke maand dezelfde mand met consumptiegoederen - melk, ontbijtgranen, benzine, medicijnen op recept, enzovoort - en bepaalt u of die prijs omhoog of omlaag gaat. Als de prijs meer dan zes tot acht maanden stijgt, is er inflatie. Wanneer de prijs daalt, ervaart de economie deflatie. De overheid gebruikt CPI om de bedragen van de uitkeringen die zij aan bepaalde mensen uitkeert eerlijk te verhogen. In de vastgoedsector gebruiken verhuurders CPI om de huur te verhogen in lijn met de inflatie.
Een typische CPI-huurherzieningsclausule zou zoiets als dit kunnen vermelden:"De huur zal op 1 januari stijgen met de stijging van de CPI ten opzichte van de Basisindex. De Basisindex is het CPI-cijfer dat onmiddellijk voorafgaand aan de aanvangsdatum van de huurovereenkomst wordt gepubliceerd." Ergens in de lease vindt u een definitie van 'CPI'. Dat komt omdat de BLS niet slechts één nationale CPI publiceert; er zijn verschillende indices op basis van geografie, type consument en het type goederen in ons hypothetische mandje. Over het algemeen gebruikt u de "All Items Consumer Price Index for All Urban Consumers"-index, die u door de media hoort geciteerd. Uw huurovereenkomst kan echter een andere index specificeren, zoals een index die specifiek is voor de locatie van het onroerend goed. Lees de huurverhogingsbepalingen goed door.
U hebt drie dingen nodig om een CPI-berekening uit te voeren:het bedrag aan huur dat u momenteel betaalt, het laatste CPI-cijfer dat is gepubliceerd vóór de huurverhogingsdatum en het laatste CPI-cijfer dat is gepubliceerd vóór de minste startdatum of welke basisdatum dan ook wordt gebruikt. De huurovereenkomst zal altijd verwijzen naar een vaste basisdatum, zoals de ingangsdatum van de huurovereenkomst of de datum van de laatste huurverhoging. U kunt actuele en historische CPI-cijfers vinden op de BLS Consumer Price Index-website online, of bel een van de speciale CPI-hotlines voor regionale gegevens. Momenteel publiceert de BLS geografische gegevens voor 17 grootstedelijke gebieden.
Het moeilijkste deel van uw berekening is uitzoeken hoe de CPI is veranderd tussen de basisindexdatum en de huidige index. We noemen deze wijziging de 'indexaanpassingsmultiplier'. Wiskundig ziet de berekening er als volgt uit:
(Huidige index - basisindex)/ basisindex =indexaanpassingsmultiplier
Stel bijvoorbeeld dat de laatste CPI die is gepubliceerd vóór de datum van de lease (basisindex) 192,4 is. De laatste CPI die vóór de herzieningsdatum is gepubliceerd (huidige index) is 199,6. Als u deze getallen in de formule invoegt, krijgt u:
(199,6 -192,4) / 192,4 =0,037
Het cijfer 0,037 of 3,7 procent vertegenwoordigt het effectieve inflatiepercentage of hoeveel de prijs van goederen is gestegen sinds de datum van de lease.
Nadat u de aanpassingsmultiplier heeft berekend, hoeft u deze alleen nog maar te vermenigvuldigen met uw huidige huur. Dus als uw huur $ 10.000 per jaar is, is $ 10.000 vermenigvuldigd met 0,037 $ 370. Dit betekent dat uw huur met $ 370 zal stijgen en uw nieuwe huur $ 10.370 per jaar zal zijn. Als u op 1 januari komt, zou u dit nieuwe huurbedrag - $ 10.370 - in uw formule opnemen om de huur van volgend jaar te vinden.