Babyboomers die overwegen om na hun pensionering van hoofdverblijfplaats te veranderen en die daarvoor een hypotheek nodig hebben, kunnen baat hebben bij de overstap terwijl ze nog aan het werk zijn.

Dat zal natuurlijk niet altijd kunnen. Als pensioenplannen bijvoorbeeld de verkoop van het huis in New Hampshire en verhuizing naar Florida omvatten ... maar het werk blijft in New Hampshire ... er is geen sprake van vervroegd verhuizen tenzij een werkgever het mogelijk maakt om op afstand te werken.

Maar bijna-gepensioneerden die niet van plan zijn ver van hun huidige woning te verhuizen – misschien omdat de belangrijkste reden om te verhuizen is om een ​​kleinere of grotere woning, een toegankelijkere woning of een woning met minder onderhoud te krijgen – zouden moeten overwegen om de lening aan te gaan. voor dat huis terwijl ze nog aan het werk zijn. Het is waarschijnlijk gemakkelijker om in aanmerking te komen voor de hypotheek en ze kunnen mogelijk meer lenen.

(Meer informatie: Pensioencalculator )

Het belang van inkomen

Lenders kunnen leners niet discrimineren op basis van leeftijd, en het maakt ze per se ook niet uit , ongeacht of een aanvrager werkt of met pensioen is. Waar ze om geven is …

• Of een aanvrager het inkomen heeft om terug te betalen wat hij wil lenen.
• Of bestaande schulden een belemmering kunnen vormen voor het doen van de voorgestelde leningbetalingen.
• Of uit de kredietgeschiedenis van de aanvrager blijkt dat hij een verantwoordelijke kredietnemer is.

(Verstrekkers verkopen vaak hypotheken door aan Freddie Mac en Fannie Mae, door de overheid gesponsorde ondernemingen die hypotheken van kredietverstrekkers kopen, op voorwaarde dat die hypotheken aan hun normen voldoen. Beide vereisen dat kredietnemers een minimale kredietscore van 620 hebben.)

Na hun pensionering kunnen leners van babyboomers niet eenvoudigweg kopieën van W-2's, de belastingformulieren die jaarlijkse inkomsten uit arbeid tonen, verstrekken om te bewijzen dat ze de cashflow hebben om de lening terug te betalen. In plaats daarvan moeten ze aantonen dat de inkomsten en activa van de sociale zekerheid, pensioenen en pensioenrekeningen voldoende zullen zijn om de lening terug te betalen.

Kwalificeren met sociale zekerheid en pensioeninkomen is eenvoudig genoeg, maar kwalificeren met pensioeninkomsten en activa van rekeningen zoals 401 (k) s en IRA's kan lastig worden. Gepensioneerden moeten regelmatig geld opnemen van deze rekeningen die hoog genoeg zijn om hun voorgestelde huisvestingsbetaling te ondersteunen, of ze moeten voldoende onaangeroerde activa op deze rekeningen hebben om in aanmerking te komen voor berekeningen van uitputting van activa.

Aanvragen tijdens het werk kan een grotere lening betekenen

Verschillende kredietverstrekkers gebruiken verschillende formules om het onbenutte vermogen van een gepensioneerde om te zetten in een inkomen dat in aanmerking komt voor een hypotheek.

Hier is een hypothetisch voorbeeld van hoe ze het zouden kunnen doen en hoe iemand meer zou kunnen lenen door een woninglening af te sluiten terwijl ze nog in dienst zijn.

Stel dat Helen tijdens haar werk een salaris vóór belastingen van $ 100.000 per jaar ontvangt, wat zich vertaalt naar $ 8.333 aan maandelijks inkomen om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Als ze $ 300.000 wil lenen tegen een rentetarief van 5 procent, zullen kredietverstrekkers zich niets aantrekken van haar pensioenrekeningen omdat ze genoeg huidig ​​inkomen heeft om de lening terug te betalen die ze aanvraagt.

Ja, Helen's is een best-case scenario, maar het vereenvoudigt de zaken voor ons voorbeeld. Realistisch gezien zullen veel gepensioneerden meer hebben dan de hypotheekbetalingen aan de schuldzijde van de vergelijking en belastingen om te overwegen.

Gepensioneerden dragen gewoonlijk creditcards, autoleningen en soms zelfs schulden voor studieleningen. En op 65-jarige leeftijd kunnen gepensioneerden een bedrag verwachten, soms enkele honderden dollars, afhankelijk van het inkomensniveau, voor Medicare-dekking.

Stel nu dat Helen is gestopt met werken en $ 2.000 per maand aan sociale zekerheid ontvangt, maar haar pensioenrekeningen niet aanraakt omdat ze het geld nog niet nodig heeft. Ze woont in een afbetaald huis, heeft geen andere schulden en haar medische kosten zijn laag.

Helen heeft $ 1 miljoen in een 401 (k). Hier is hoe kredietverstrekkers dat rekeningsaldo kunnen omzetten in in aanmerking komend inkomen volgens de richtlijnen van Freddie Mac, die, net als Fannie Mae, een groot deel van het geld verstrekt dat kredietverstrekkers gebruiken om hypotheken te verstrekken.

Ten eerste zal de geldschieter die $ 1 miljoen verdisconteren tot $ 700.000, omdat slechts 70 procent van het pensioenvermogen kan worden gebruikt om in aanmerking te komen. Deze regel bestaat omdat beleggingsactiva in waarde fluctueren en een aanzienlijk verlies kunnen lijden dat de waarde van de rekening zou verlagen.

Vervolgens moet de geldschieter die $ 700.000 delen door 360, het aantal maanden in een lening van 30 jaar. Dat is de regel, ook als de kredietnemer een lening van 15 jaar aangaat die slechts 180 maanden duurt. (Je zou ook kunnen stellen dat het te optimistisch is om aan te nemen dat Helen, 65 jaar, haar bezittingen nodig heeft om tot 95 jaar mee te gaan.)

Het resultaat is $ 1.944 aan maandelijks inkomen om Helen in aanmerking te laten komen voor een hypotheek - veel minder dan de $ 8.333 aan in aanmerking komend inkomen vóór pensionering.

Kredietverstrekkers vereisen niet dat leners deze opnames daadwerkelijk beginnen te nemen als voorwaarde om de lening te krijgen; ze gebruiken deze berekening alleen om leners te kwalificeren.

Financieel planner Paul Ruedi, CEO van Ruedi Wealth Management in Champaign, Illinois, zei dat hij heeft ontdekt dat de formules van sommige kredietverstrekkers liberaler zijn. In plaats van het ongeveer $ 23.000 aan jaarinkomen dat voortvloeit uit de bovenstaande formule, kan de geldschieter uitgaan van een redelijk opnamepercentage van 4 procent tot 5 procent van het saldo van de pensioenrekening per jaar, wat resulteert in $ 40.000 tot $ 50.000 aan jaarlijks kwalificerend inkomen, of $ 3.333 tot $ 4.166 in maandelijks kwalificerend inkomen.

Kredietverstrekkers die verschillende formules gebruiken, zijn portefeuilleverschaffers, wat betekent dat ze de hypotheken die ze verstrekken niet doorverkopen aan Fannie en Freddie. Casey Fleming, auteur van The Loan Guide:How to Get the Best Possible Mortgage en een hypotheekadviseur bij C2 Financial Corporation in San Jose, Californië, legde verder uit dat sommige kredietverstrekkers ervan uitgaan dat de activa rente zullen blijven verdienen terwijl ze uitgeput raken, terwijl Freddie's formule ervan uitgaat dat ze niets verdienen.

Als de activa van de pensioenrekening worden belegd en niet in contanten, dan is de formule van Freddie mogelijk te conservatief.

Kwalificeren op basis van inkomen uit pensioenrekening

Wat als Helen al een beroep deed op haar pensioenrekeningen toen ze een hypotheek aanvroeg? Zou ze nog steeds in aanmerking komen voor een kleinere lening dan ze zou hebben gehad terwijl ze aan het werk was?

Het antwoord is waarschijnlijk ja.

Ruedi en Fleming zeiden dat kredietverstrekkers over het algemeen twee jaar van opname van voldoende inkomen nodig hebben om de voorgestelde hypotheekbetaling te ondersteunen, hoewel sommigen een kortere periode accepteren, afhankelijk van of ze de lening doorverkopen en aan wie.

Ruedi zei dat leners die net met pensioen zijn gegaan en net zijn begonnen met het opnemen van opnames, mogelijk goedgekeurd kunnen worden door een brief te verstrekken van de bewaarder van de pensioenrekening of een bonafide financiële professional waarin staat dat de rekening voldoende activa heeft om drie jaar opnames te dekken op dit moment in aanmerking komend opnamepercentage.

Fleming legde uit dat als een lener al gedurende het vereiste aantal jaren opnames had opgenomen, maar die opnames niet hoog genoeg waren om de hypotheek in kwestie te ondersteunen, de lener sterk zou moeten aantonen dat het verhogen van het opnamepercentage niet de activa uitputten voordat de lening is afbetaald.

"Geen enkele geldschieter wil opduiken in het nieuws dat oma wordt uitgesloten," zei Fleming.

Leners moeten echter goed overwegen of het zinvol is om te lenen op basis van hun prepensioneringsinkomen als zij verwachten dat hun inkomen na pensionering lager zal zijn. Waarom financiële stress toevoegen aan de andere uitdagingen van pensionering door te veel schulden aan te gaan? Het doel is niet om zoveel mogelijk te lenen, maar om te genieten van een comfortabel pensioen.

Het komt erop neer

Aangezien bijna iedereen tijdens de pensionering minder inkomen binnenbrengt, is het meestal gemakkelijker om voor pensionering in aanmerking te komen. "Ik raad mensen aan die aan hun pensioen denken, hun opties te onderzoeken en het hypotheekplan te kiezen dat het beste bij hen past voordat ze dit doen, en voordat ze hun werkgever aankondigen dat ze met pensioen gaan," zei Fleming.

Met de hulp van een geldschieter of financiële professional moeten bijna-gepensioneerde leners de berekening maken met behulp van hun eigen werkinkomen en geprojecteerde pensioenactiva en inkomen om te zien of kwalificeren na pensionering onnodig moeilijk zal zijn.

"Soms maakt het niet uit - als u bijvoorbeeld prima in aanmerking komt met uw pensioeninkomen, hoeft u zich daar geen zorgen over te maken," zei Fleming.

In ieder geval kan vooruit plannen helpen om pensioenplannen op schema te houden.