Conventionele wijsheid zegt dat huiseigenaren hun hypotheek moeten afbetalen voordat ze met pensioen gaan, zodat ze geen grote maandelijkse betaling hoeven te doen met een kleiner inkomen. Toch vinden sommige gepensioneerden het misschien voordeliger om die hypotheekbetaling te blijven doen.

Denk aan een stel dat hun huis verkoopt om te krimpen en een brok geld ontvangt van jarenlang eigen vermogen opbouwen. Als ze dat eigen vermogen niet gebruiken om de nieuwe woning contant te betalen, hebben ze ineens aanzienlijk meer liquiditeit. Ze kunnen dat geld toevoegen aan hun nestei, het investeren en een rendement behalen dat mogelijk hoger is dan wat ze aan hypotheekrente betalen. Ze kunnen dan geleidelijk hun inkomsten opnemen voor extra pensioeninkomen.

Kun je een hypotheek krijgen als je met pensioen bent?

De grote vraag is:is het mogelijk om na pensionering in aanmerking te komen voor een hypotheek?

Financiële planners en hypotheekverstrekkers zeggen van wel. Net als Fannie Mae en Freddie Mac, twee van de grootste spelers op de hypotheekmarkt. Het zijn door de overheid gesponsorde ondernemingen die hypotheken kopen van banken en woningfinancieringsmaatschappijen, op voorwaarde dat die hypotheken aan bepaalde normen voldoen.

Volgens de Equal Credit Opportunity Act mogen kredietverstrekkers kredietnemers niet discrimineren op basis van leeftijd; Gepensioneerde leners, zoals werkende leners, hoeven alleen maar aan te tonen dat ze een goed krediet hebben, niet te veel schulden en voldoende doorlopend inkomen om de hypotheek terug te betalen. Het aantonen van inkomensbewijzen kan anders zijn dan voor werkende kredietnemers, maar gepensioneerden die in aanmerking komen, kunnen zelfs een hypotheek van 30 jaar afsluiten; kredietverstrekkers kunnen hun beslissingen niet baseren op de levensverwachting van een aanvrager.

Gepensioneerden en bijna-gepensioneerden die na hun pensionering in aanmerking willen komen voor een hypotheek, moeten begrijpen hoe geldschieters hen zullen evalueren.(Verwant :Is huren een betere pensioenoptie?)

Kwalificatievereisten voor hypotheken voor gepensioneerden:inkomen

Voor elke hypotheek instrueert Fannie Mae kredietverstrekkers om te zoeken naar inkomsten die "stabiel, voorspelbaar en waarschijnlijk blijvend" zijn. Voor leners die werken en een salaris of regulier loon verdienen, is aan die eis gemakkelijk te voldoen. Ze kunnen loonstrookjes en W-2's verstrekken om hun inkomensgeschiedenis te documenteren, en ze hoeven niet te bewijzen dat hun inkomen naar verwachting in de nabije toekomst op hetzelfde niveau zal blijven.

Maar het krijgen van een hypotheek bij pensionering is niet zo eenvoudig voor gepensioneerden. Fannie Mae beschouwt uitkeringen van 401 (k) s, IRA's of Keogh-pensioenrekeningen als een gedefinieerde vervaldatum omdat ze uitputting van activa inhouden. Leners die inkomsten uit dergelijke bronnen halen, moeten aantonen dat dit naar verwachting nog minimaal drie jaar na de datum van hun hypotheekaanvraag zal voortduren. Lenders kunnen slechts 70 procent van de waarde van die rekeningen gebruiken om te bepalen hoeveel uitkeringen er overblijven als de rekeningen bestaan ​​uit aandelen, obligaties of beleggingsfondsen, aangezien die activa volatiel kunnen zijn. De gepensioneerde moet ook onbeperkte toegang hebben tot deze rekeningen zonder boete:individuen kunnen bijvoorbeeld gewoonlijk geen geld opnemen van 401(k)-rekeningen vóór de leeftijd van 59 ½ zonder boete. Freddie Mac heeft vergelijkbare vereisten.

Inkomen uit de sociale zekerheid dat een lener uit zijn of haar eigen werkrecord haalt, wordt beschouwd als inkomen dat geen vastgestelde vervaldatum heeft, maar inkomen dat uit het record van een familielid wordt getrokken, zoals nabestaandenuitkeringen of partneruitkeringen, moet worden aangetoond dat betaalbaar gedurende ten minste drie jaar vanaf de datum van de aanvraag van de hypotheek. Gepensioneerden kunnen dit inkomen documenteren met behulp van hun toekenningsbrief van de Social Security Administration en/of een bewijs van huidige ontvangst. (Verwant :Het rapport van de Groene Lijn en uw pensioen)

Als een lener geen belasting hoeft te betalen over bepaalde inkomsten, dan kunnen kredietverstrekkers dat bedrag met 25 procent verhogen (ze noemen dit "opwaarderen") bij het berekenen van het in aanmerking komende inkomen, aangezien andere in aanmerking komende inkomstenbronnen worden beschouwd op basis van vóór belastingen.

Alleen omdat een geldschieter zijn inkomen mag verhogen, betekent nog niet dat ze dat moeten doen, zei Casey Fleming, auteur van "The Loan Guide:How to Get the Best Possible Mortgage" en een hypotheekadviseur bij C2 Financial Corporation in San Jose, Californië. Sommige kredietverstrekkers verhogen het kwalificerende inkomen met een kleiner bedrag, zoals 15 procent, terwijl anderen het helemaal niet doen.

Bedrijfs- of overheidspensioen- of pensioeninkomsten worden niet geacht een bepaalde vervaldatum te hebben, evenmin als inkomsten uit deeltijdbanen, huurinkomsten of inkomsten uit zelfstandige werkzaamheden. Rente- en dividendinkomsten vallen ook in deze categorie, tenzij de onderliggende waarde die dat inkomen oplevert, uitgeput raakt.

Lijfrente-inkomsten kunnen worden gebruikt om in aanmerking te komen, zolang de lener kan aantonen dat het naar verwachting ten minste drie jaar zal voortduren, zei Joe Parsons, senior leningfunctionaris bij PFS Funding in Dublin, Californië. (Meer informatie: Is het oké om met een hypotheek met pensioen te gaan?)

Ongeacht of het inkomen een bepaalde vervaldatum heeft, vereisen kredietverstrekkers dat gepensioneerden de regelmatige en voortdurende ontvangst van hun in aanmerking komend inkomen documenteren met behulp van een of meer van de volgende:brieven van de organisaties die het inkomen verstrekken, kopieën van brieven met pensioentoekenningen, kopieën van ondertekende federale aangiften inkomstenbelasting, IRS W-2- of 1099-formulieren of een bewijs van de huidige bon. De vereisten van Freddie Mac om het pensioeninkomen te documenteren zijn vergelijkbaar met die van Fannie Mae.

Leners die slechts sporadische opnames van pensioenrekeningen nemen in plaats van reguliere opnames, kunnen moeite hebben om zich te kwalificeren. Maar de oplossing kan eenvoudig zijn zolang er geen tijdsdruk is om een ​​hypotheek te krijgen:begin gewoon twee maanden of langer met regelmatige opnames voordat u een lening aanvraagt.

Echtparen die samen een lening aanvragen, moeten overwegen hoe het overlijden van hun echtgenoot van invloed is op hun vermogen om de hypotheek te blijven betalen. Zouden ze een aanzienlijk bedrag aan pensioen- of socialezekerheidsinkomen verliezen dat ze gebruiken om in aanmerking te komen? Kredietverstrekkers kunnen deze kwestie echter niet behandelen in de leningaanvraag.

Inderdaad, geldschieters zouden erg terughoudend zijn om het onderwerp zelfs maar aan te snijden, suggereerde Parsons.

Kwalificatievereisten voor hypotheken voor gepensioneerden:activa

Gepensioneerden hebben vaak aanzienlijke bezittingen, maar een beperkt inkomen, dus Fannie en Freddie hebben manieren gevonden om gepensioneerden te helpen kwalificeren op basis van hun vermogen.

Fannie Mae laat kredietverstrekkers het pensioenvermogen van een lener op twee manieren gebruiken om hen te helpen in aanmerking te komen voor een hypotheek. Als de lener het actief, zoals een 401 (k), al gebruikt om pensioeninkomen te ontvangen, moet de lener aantonen dat hij gedurende ten minste drie jaar regelmatig inkomsten uit dat actief zal blijven ontvangen. Als de lener het activum nog niet gebruikt, kan de geldschieter de inkomstenstroom berekenen die dat activum zou kunnen bieden. (Rekenmachine: Hoeveel moet ik sparen voor mijn pensioen?)

Op dezelfde manier heeft Freddie Mac in het voorjaar van 2011 zijn leenrichtlijnen gewijzigd om het voor leners gemakkelijker te maken om in aanmerking te komen voor een hypotheek als ze een beperkt inkomen maar aanzienlijke activa hebben. De regel stelt kredietverstrekkers in staat om IRA's, 401 (k) s, forfaitaire pensioenuitkeringen en opbrengsten uit de verkoop van een bedrijf te overwegen om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Deze activa moeten "volledig toegankelijk zijn voor de lener, niet onderworpen zijn aan een opnameboete en momenteel niet worden gebruikt als bron van inkomsten." IRA- en 401(k)-activa moeten ook volledig verworven zijn.

Kredietverstrekkers noemen dit soms een "lening voor uitputting van activa" of "lening op basis van activa", hoewel het geen afzonderlijk type lening is, maar een manier om in aanmerking te komen. Leners kunnen nog steeds inkomsten uit andere bronnen tellen wanneer ze activa gebruiken om zich te kwalificeren.

Stel dat John $ 1.000.000 in zijn 401 (k) heeft en hij heeft het niet aangeraakt. Hij is nog geen 70½, de leeftijd waarop de IRS vereist dat accounteigenaren beginnen met het nemen van de vereiste minimumuitkeringen vanaf 401 (k) s. Hij leeft van de sociale zekerheid en het inkomen van een Roth IRA.

Een geldschieter zou 70 procent van zijn 401 (k) -saldo kunnen gebruiken (om rekening te houden met marktschommelingen die de waarde van het account zouden kunnen verlagen), of $ 700.000, minus zijn aanbetaling (laten we het $ 50.000 noemen) en sluitingskosten (laten we zeggen dat die $ 20.000 zijn) om te komen tot $ 630.000, een bedrag dat hij naar verwachting zou gebruiken om zijn hypotheek geleidelijk af te betalen in de komende 360 ​​maanden of 30 jaar. Dat zou hem $ 1.750 per maand opleveren om zijn huisvesting te betalen.

De geldschieter hoeft de sluitingskosten niet af te trekken als de lener ze vanaf een andere rekening betaalt; als John dat zou doen, zou hij $ 1.805 aan in aanmerking komend maandelijks inkomen hebben om te besteden aan huisvesting.

Helaas, zelfs als John een hypotheek van 15 jaar zou willen, zou de geldschieter zijn 401(k)-saldo nog steeds moeten delen door 360, niet 180, want dat is wat de regels van Freddie Mac vereisen.

John hoeft niet echt in zijn 401 (k) te duiken om de hypotheek te betalen, maar deze berekening laat kredietverstrekkers zien dat hij op zijn 401 (k) kon vertrouwen om de hypotheek te betalen indien nodig. Hij zou de activa-uitputtingsmethode van zijn ongerepte 401 (k) kunnen gebruiken in combinatie met het inkomen dat hij al ontvangt van de sociale zekerheid en zijn Roth IRA om zich te kwalificeren en zoveel mogelijk te lenen.

Fannie Mae staat leners ook toe om verworven activa van pensioenrekeningen te gebruiken voor de aanbetaling, afsluitingskosten en reserves.

Pensioenactiva die alleen toegankelijk zijn met een boete, zoals 401 (k) activa vóór de leeftijd van 59 ½, kunnen niet worden gebruikt voor inkomenskwalificatie, zei Fleming. Ze kunnen echter wel meetellen voor de reservevereisten.

"We willen niet dat je failliet gaat als je de escrow afsluit, dus je moet reserves hebben - meestal ten minste drie keer de totale maandelijkse huisvestingsbetaling," zei Fleming. "Als je niet genoeg liquide middelen hebt, kunnen we meestal ongeveer 60 procent van de pensioenreserves gebruiken." De 60 procent is goed voor boetes en belastingen. Het exacte toegestane bedrag, indien van toepassing, is aan de geldschieter.

Freddie Mac staat toe dat de contante waarde van een levensverzekering wordt meegeteld als een in aanmerking komend actief, maar als het geld nodig is om de hypotheek- of afsluitingskosten te betalen, moet de contante waarde worden geliquideerd. ¹ Fannie Mae staat toe dat de netto-opbrengst van een lening tegen de contante waarde van een polis of de afkoopwaarde van een levensverzekering wordt gebruikt voor een aanbetaling, afsluitingskosten en reserves. Eventuele terugbetalingsverplichtingen uit hoofde van de polis zullen worden meegewogen om de lener te kwalificeren als een aanvullende schuldverplichting in de schuld/inkomensratio of door ze af te trekken van de financiële reserves van de lener.

Natuurlijk kan het gebruik van de contante waarde van een permanente levensverzekering leiden tot een vermindering van de waarde van de polis en de uitkering bij overlijden. Het kan er ook toe leiden dat de polis helemaal komt te vervallen en onder omstandigheden een aanslagbiljet. (Meer informatie: Behandel uw contante waarde met zorg)

De juiste geldschieter vinden

De meeste hypotheekverstrekkers bij banken verkopen hun leningen aan Freddie Mac of Fannie Mae. Ze volgen allemaal vrijwel dezelfde regels, zegt Paul Ruedi, CEO van Ruedi Wealth Management in Champaign, Illinois. Maar niet alle kredietverstrekkers hebben ervaring met het verstrekken van hypotheken aan gepensioneerden.

"Ik heb mijn 'go-to'-mensen in mijn stad gevonden," zei Ruedi. "Het is een van de voordelen die mijn klanten hebben, omdat ik het over het algemeen voor elkaar kan krijgen met de mensen naar wie ik ze stuur."

Voordat ze te veel tijd met een geldschieter doorbrengen, kunnen potentiële leners een paar screeningvragen stellen om te bepalen of ze de bereidheid en de knowhow hebben om hun aanvraag af te handelen.

Vraag hoe de geldschieter het pensioeninkomen kwalificeert en hoe ze het kwalificerende inkomen uit activa berekenen, zei Fleming.