Het bezitten van een huis is onderdeel van de American Dream. Of je nu zin hebt in een blokhut in het midden van nergens, een buitenwijk van Cape Cod met een wit houten hek, of een flat in de lucht in het centrum, er is gewoon iets speciaals aan het inruilen van een huurovereenkomst voor een akte. Maar die overgang kan moeilijk en duur zijn. Het is moeilijk om voldoende contant geld te sparen voor een aanbetaling en vervolgens de hypotheekbetalingen bij te houden - om nog maar te zwijgen van de onderhoudskosten, die nu allemaal voor uw rekening zijn!
Gelukkig heeft Uncle Sam een paar fiscale trucs in petto om je te helpen een huis te kopen, te besparen op huisgerelateerde kosten en je huis belastingvrij te verkopen. Sommige zijn ingewikkeld, beperkt of komen met hoepels waar je doorheen moet springen, maar ze kunnen de moeite waard zijn als je je kwalificeert. En als uw budget al krap is, hebt u alle hulp nodig die u kunt krijgen. Dus, zonder verder oponthoud, hier zijn 13 belastingvoordelen die u kunnen helpen een huis te kopen en als huiseigenaar te bloeien .
Voordat je huiseigenaar kunt worden, moet je genoeg deeg bij elkaar schrapen voor een aanbetaling. Als je een IRA- of een 401(k)-account hebt, kun je die fondsen misschien gebruiken om je te helpen een huis te kopen. Spaarders met een traditionele IRA kunnen tot $ 10.000 van de rekening opnemen om een eerste huis te kopen, bouwen of verbouwen zonder de boete voor vervroegde uitbetaling van 10% te betalen - zelfs als u jonger bent dan 59½. Als u getrouwd bent, kunnen zowel u als uw echtgenoot elk $ 10.000 opnemen van afzonderlijke IRA's zonder de boete te betalen. (Om als eerste huis in aanmerking te komen, mogen u en uw echtgenoot de afgelopen twee jaar geen huis hebben gehad.) Maar ook al ontkomt u aan de boete, u moet nog steeds belasting betalen over het bedrag dat u opneemt.
Met een Roth IRA kunt u bijdragen intrekken op elk moment en om welke reden dan ook zonder een belasting of boete te ondergaan. De belastingdienst heeft zijn bezuiniging al gedaan. U kunt ook tot $ 10.000 opnemen in inkomsten vóór de leeftijd van 59½ om te helpen een eerste huis te kopen zonder te worden getroffen door de boete van 10% voor vervroegde opnames. (Uw echtgenoot kan hetzelfde doen.) Als u de rekening al vijf jaar hebt, zijn de inkomsten ook belastingvrij.
Als u geld van een 401 (k) -rekening wilt halen om een aanbetaling te doen, moet u lenen van het plan. U kunt doorgaans een belasting- en boetevrije lening afsluiten met uw 401(k)-abonnement voor maximaal de helft van uw saldo, maar niet meer dan $ 50.000. Geld geleend van een 401(k) moet meestal binnen vijf jaar worden terugbetaald (met rente), maar de terugbetalingsperiode voor leningen die worden gebruikt om een hoofdwoning te kopen, kan worden verlengd. Houd er echter rekening mee dat u de lening moet terugbetalen voordat uw volgende belastingaangifte moet worden ingediend, als u vertrekt of uw baan verliest. Anders moet u belasting betalen over het onbetaalde saldo en een boete van 10% voor vervroegde opname als u nog geen 55 bent.
(Merk op dat, onder de CARES-wet, mensen die vorig jaar door het coronavirus werden getroffen, tot 23 september 2020 meer konden lenen van hun 401(k) -plan - tot het laagste van $ 100.000 of 100% van het rekeningsaldo. Ze waren ook krijgt een extra jaar om bestaande 401(k)-leningen terug te betalen die vervallen tussen 27 maart en 31 december 2020.)
Meestal moet u bij het afsluiten van een hypotheek "punten" betalen aan de geldverstrekker. In de meeste gevallen zijn de punten die u betaalt voor een lening om uw hoofdverblijfplaats te kopen, te bouwen of aanzienlijk te verbeteren volledig aftrekbaar in het jaar dat u ze betaalt. Er zijn enkele vereisten waaraan moet worden voldaan - zoals de lening moet worden gedekt door uw hoofdwoning - maar u hoeft over het algemeen niet te wachten om punten af te trekken die zijn betaald voor een standaardhypotheek.
Aan de andere kant, als u een tweede huis koopt, kunt u de leenpunten niet aftrekken in het jaar dat u ze betaalt. Maar u kunt ze tijdens de looptijd van de lening nog steeds geleidelijk aftrekken. Dat betekent dat u elk jaar 1/30ste van de punten kunt aftrekken als het een hypotheek met een looptijd van 30 jaar is. Dat is $ 33 per jaar voor elke $ 1.000 aan punten die je hebt betaald - misschien niet veel, maar gooi het niet weg.
Als u herfinanciert, moet u doorgaans ook alle punten aftrekken die u gedurende de looptijd van de nieuwe lening naar rato betaalt. Als u echter een deel van de overgesloten hypotheekopbrengst gebruikt om uw primaire woning substantieel te verbeteren, kunt u het deel van de punten dat betrekking heeft op de verbetering in het jaar dat u ze hebt betaald, aftrekken als aan bepaalde voorwaarden is voldaan (u kunt de rest van de punten aftrekken gedurende de looptijd van de lening). Ook in het jaar dat u de herfinancieringslening aflost (bijvoorbeeld omdat u het huis verkoopt of opnieuw herfinanciert), mag u alle nog niet afgetrokken punten aftrekken. Er is één uitzondering op deze zoete regel:als u een tweede keer herfinanciert bij dezelfde geldschieter, telt u de punten die op de laatste lening zijn betaald op bij de restanten van de vorige herfinanciering, en trekt u dat bedrag vervolgens geleidelijk af over de looptijd van de nieuwe lening. Pijn? Ja, maar je wordt in ieder geval gecompenseerd voor het gedoe.
Er is nog een laatste addertje onder het gras, en het is van toepassing of u punten aftrekt in het jaar dat u ze hebt betaald of gedurende de looptijd van de lening. U moet specificeren om de aftrek te claimen. (De meeste mensen nemen de standaardaftrek in plaats van te specificeren.) Voor retourzendingen voor 2020 moeten specificeerders aftrekpunten melden op regel 8a of 8c van schema A (formulier 1040).
Huiseigenaren die een particuliere hypotheekverzekering betalen voor leningen die na 2006 zijn ontstaan, kunnen hun premie aftrekken als ze specificeren. (PMI wordt gewoonlijk in rekening gebracht als u minder dan 20% neerlegt wanneer u een huis koopt.) De aftrek wordt afgebouwd als uw aangepast bruto-inkomen hoger is dan $ 100.000 en verdwijnt als uw AGI hoger is dan $ 109.000 (respectievelijk $ 50.000 en $ 54.500, als u getrouwd, maar dien een aparte aangifte in).
Kijk in Box 5 op het formulier 1098 dat u van uw geldschieter ontvangt voor het bedrag aan premies dat u gedurende het jaar hebt betaald. Meld het aftrekbare bedrag op regel 8d van uw 2020 Schema A (formulier 1040).
Deze aftrek vervalt momenteel na aanslagjaar 2021. De aftrek is echter verlopen en is in het verleden verschillende keren nieuw leven ingeblazen, zodat deze na dit jaar opnieuw kan worden verlengd.
Voor de meeste mensen is het grootste belastingvoordeel van het bezitten van een huis afkomstig van het aftrekken van hypotheekrente. Als u het specificeert, kunt u rente aftrekken van maximaal $ 750.000 aan schulden ($ 375.000 indien afzonderlijk aangevraagd) die worden gebruikt om uw primaire woning of een enkele tweede woning te kopen, bouwen of aanzienlijk te verbeteren. (Voor hypotheken van vóór 2018 is de rente op een schuld tot $ 1 miljoen aftrekbaar.) Verbeteringen zijn 'substantieel' als ze waarde toevoegen aan de woning, de gebruiksduur van de woning verlengen of de woning aanpassen voor nieuw gebruik. In principe zijn toevoegingen en grote renovaties "substantieel", maar basisreparaties en onderhoud zijn dat niet.
Uw geldschieter stuurt u in januari een formulier 1098 met de hypotheekrente die u in het voorgaande jaar hebt betaald. Dat is het bedrag dat u aftrekt op regel 8a van Schema A 2020 (formulier 1040). Als je net een huis hebt gekocht, zorg er dan voor dat de 1098 alle rente bevat die je hebt betaald vanaf de datum van sluiting tot het einde van die maand. Dit bedrag staat op uw afrekening voor de woningaankoop. U kunt het aftrekken, zelfs als de geldschieter het niet op formulier 1098 vermeldt. (Hypotheekrente die niet op formulier 1098 wordt vermeld, wordt gerapporteerd op regel 8b van Schema A.)
Naast de hypotheekrenteaftrek is er ook een hypotheekrenteaftrek aftrek beschikbaar voor huiseigenaren met een lager inkomen die een gekwalificeerd hypotheekkredietcertificaat (MCC) hebben gekregen van een staat of lokale overheid om de aankoop van een primaire woning te subsidiëren. Het kredietbedrag varieert van 10% tot 50% van de gedurende het jaar betaalde hypotheekrente. (Het exacte percentage staat vermeld in het MCC dat aan u is verstrekt.) Het tegoed is beperkt tot $ 2.000 als het kredietpercentage hoger is dan 20%. Als uw toegestane tegoed echter wordt verlaagd vanwege de limiet, kunt u het ongebruikte deel van het tegoed overdragen naar de volgende drie jaar of totdat het wordt gebruikt, afhankelijk van wat zich het eerst voordoet.
Om het tegoed te claimen, vult u formulier 8396 in en voegt u het toe aan uw 1040. U moet het kredietbedrag ook melden op regel 6 van Schema 3 van 2020 (formulier 1040). Vergeet niet om vakje c aan te vinken en ook "8396" op regel 6 te schrijven.
Er zijn een aantal beperkingen en speciale regels voor dit tegoed. Dubbel dippen is bijvoorbeeld niet toegestaan. Als u aanspraak maakt op de hypotheekrenteaftrek, moet u uw hypotheekrenteaftrek op Schema A verminderen met het kredietbedrag. Als u uw oorspronkelijke lening herfinanciert, moet u een nieuw Mijn Klantencentrum aanvragen om het krediet voor de nieuwe lening te claimen, en het kredietbedrag voor de nieuwe lening kan veranderen. Als u de woning binnen negen jaar verkoopt, moet u mogelijk de uitkering die u van het MCC-programma heeft ontvangen, geheel of gedeeltelijk terugbetalen.
Als u als zelfstandige werkt en thuis werkt, kunt u wellicht kosten aftrekken voor het zakelijk gebruik van uw woning. De thuiskantooraftrek is beschikbaar voor huiseigenaren en huurders, en het maakt niet uit wat voor soort huis u heeft:eengezinswoning, herenhuis, appartement, flatgebouw, stacaravan of zelfs een boot. U kunt ook aanspraak maken op de aftrek als u werkt in een bijgebouw op uw eigendom, zoals een vrijstaande garage, studio, schuur of kas.
De sleutel tot de aftrek van het thuiskantoor is om een deel van uw huis regelmatig en uitsluitend te gebruiken voor uw inspanningen om geld te verdienen. Slaag voor die test en een deel van uw energierekeningen, verzekeringskosten, algemene reparaties en andere huiskosten kan worden afgetrokken van uw bedrijfsinkomsten. U kunt ook een deel van uw huur afschrijven of, als u eigenaar bent van uw huis, afschrijvingen (een niet-contante uitgave die u echt geld kan besparen op uw belastingaanslag).
Er zijn twee manieren om de aftrek te berekenen. Bij de "werkelijke kosten"-methode vermenigvuldigt u in wezen de kosten van het gebruik van uw huis met het percentage van uw huis dat voor zakelijk gebruik is bestemd. Het probleem met deze methode is dat het een nachtmerrie kan zijn om alle records bij elkaar te krijgen die je nodig hebt om de aftrek te berekenen en te onderbouwen. Als u de "vereenvoudigde" methode gebruikt, trekt u $ 5 af voor elke vierkante meter ruimte in uw huis die wordt gebruikt voor een gekwalificeerd zakelijk doel. Als u bijvoorbeeld een kantoor aan huis van 300 vierkante meter heeft (de maximaal toegestane grootte voor deze methode), is uw aftrek $ 1.500.
Werknemers die op afstand werken, kunnen de kosten voor het onderhouden van een thuiskantoor niet aftrekken (inclusief werknemers die thuis werken tijdens de pandemie). Vóór 2018 konden werknemers thuiskantoorkosten declareren als diverse gespecificeerde aftrekposten als de kosten meer dan 2% van hun aangepast bruto-inkomen waren. Deze aftrek werd echter geëlimineerd door de belastinghervormingswet van 2017.
Om het gebruik van hernieuwbare energiebronnen aan te moedigen, zal Uncle Sam u belonen met een belastingvermindering als u bepaalde energiezuinige apparatuur in uw huis installeert . U bespaart 26% op kwalificerende nieuwe systemen die zonne-, wind-, aardwarmte, biomassa of brandstofcel gebruiken om elektriciteit te produceren, water te verwarmen of de temperatuur in uw huis te regelen. Het krediet voor brandstofcelapparatuur is beperkt tot $ 500 voor elke halve kilowatt aan capaciteit. (Merk op dat dit krediet daalt tot 23% in 2023 en momenteel is gepland om te vervallen in 2024.)
Huiseigenaren die groen gaan, kunnen ook tot $ 500 besparen op hun belastingaanslag met een ander krediet door energiezuinige isolatie, deuren, dakbedekking, verwarmings- en airconditioningsystemen, houtkachels, boilers en dergelijke te installeren. Het tegoed is maximaal $ 200 waard voor nieuwe energiezuinige ramen. De algemene limiet van $ 500 en het maximum van $ 200 voor vensters zijn levenslange kredietlimieten (bijv. kredieten die in voorgaande jaren zijn opgenomen, tellen mee voor de limiet). Er zijn ook andere individuele kredietlimieten voor geavanceerde luchtcirculatieventilatoren ($50), bepaalde ovens en boilers ($150) en energiezuinige gebouwen ($300).
Als u in aanmerking komt voor een van deze belastingverminderingen, gebruikt u formulier 5695 om het bedrag te berekenen en claimt u vervolgens de kredieten op regel 5 van Schema 3 van 2020 (formulier 1040).
U komt mogelijk in aanmerking voor aftrek van medische kosten als u om medische redenen speciale apparatuur installeert in of wijzigingen aanbrengt in uw huis. Veelvoorkomende voorbeelden van medisch noodzakelijke upgrades aan een huis zijn het toevoegen van hellingen, het verbreden van deuropeningen, het installeren van leuningen, het verlagen van kasten, het verplaatsen van stopcontacten, het installeren van liften of liften, het veranderen van deurknoppen en het egaliseren van de grond om toegang tot het huis te bieden. Kosten voor de werking en het onderhoud van deze upgrades zijn ook aftrekbaar als medische kosten als de upgrade zelf medisch noodzakelijk is. Verbeteringen die uw huis alleen maar ouderenvriendelijker maken (zoals 'veroudering-in-place'-upgrades) zijn echter niet aftrekbaar als ze niet medisch noodzakelijk zijn.
Er zijn echter enkele beperkingen. U moet op schema A (formulier 1040) specificeren om de aftrek te claimen, en u kunt alleen medische kosten aftrekken die hoger zijn dan 7,5% van uw aangepast bruto-inkomen. De aftrek wordt ook verminderd bij een eventuele waardestijging van uw woning. Dus als u bijvoorbeeld $ 50.000 uitgeeft om een lift te installeren en dat verhoogt de waarde van uw huis met $ 40.000, dan kunt u slechts $ 10.000 ($ 50.000 - $ 40.000) aftrekken. En nogmaals, de upgrade moet om een medische reden zijn.
Verhuurt u een deel van uw woning, zoals een kamer of de kelder? U bent belasting verschuldigd over uw huurinkomsten, maar u kunt kosten voor de huurruimte aftrekken. Mogelijk aftrekbare kosten zijn onder meer verzekerings-, reparatie- en algemene onderhoudskosten, onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen, benodigdheden en meer. U kunt ook afschrijvingen aftrekken op het deel van uw woning dat wordt gebruikt voor verhuur en op eventuele meubels of apparatuur in de gehuurde ruimte. U hoeft ook niet te specificeren om de kosten voor huurruimte op schema A af te trekken. In plaats daarvan claimt u ze op Schema E (formulier 1040) en trekt u ze af van uw huurinkomsten.
Het lastige is om uit te zoeken hoeveel u kunt aftrekken als een uitgave het hele huis dekt, zoals een elektriciteitsrekening of onroerendgoedbelasting. In dit geval moet u de kosten verdelen en een deel ervan toewijzen aan de huurruimte . U kunt elke redelijke methode gebruiken om de kosten te verdelen. Als u bijvoorbeeld een kamer van 200 vierkante meter huurt in een huis van 2000 vierkante meter, kunt u eenvoudig 10% van alle kosten van het hele huis toewijzen (en aftrekken) als huurkosten. Kosten die alleen verband houden met het gehuurde gebied hoeft u niet te verdelen. Als u bijvoorbeeld een kamer schildert die u huurt, zijn uw volledige kosten aftrekbare huurkosten.
Als u een vakantiehuis of een beleggingspand verhuurt, zijn de regels iets anders. U bent nog steeds belasting verschuldigd over de huurinkomsten en u kunt nog steeds huurkosten aftrekken, maar er zijn andere methoden om die twee bedragen te berekenen.
Je wordt geraakt met allerlei soorten belastingen - niet alleen inkomstenbelastingen. Als huiseigenaar is een van de extra belastingen waar u aan moet wennen, uw lokale onroerendgoedbelasting. Het goede nieuws is dat u mogelijk de staats- en lokale onroerendgoedbelasting kunt aftrekken die u betaalt op uw federale aangifte inkomstenbelasting.
Er zijn echter een paar rimpels die deze aftrek kunnen bederven. Ten eerste, u moet specificeren om onroerendgoedbelasting af te trekken . Als u het belastingjaar 2020 specificeert, kunt u ze aftrekken op regel 5b van Schema A (formulier 1040).
Er is ook een limiet van $ 10.000 ($ 5.000 als je getrouwd bent maar een afzonderlijke aangifte indient) op het gecombineerde bedrag aan staats- en lokaal inkomen, verkoop- en onroerendgoedbelasting dat je kunt aftrekken. Alles boven de $ 10.000 is niet aftrekbaar. Dat treft huiseigenaren bijzonder hard in staten waar inkomsten-, verkoop- en/of onroerendgoedbelasting aan de hoge kant zijn.
In economisch moeilijke tijden lopen meer huiseigenaren achter met hun hypotheeklasten. In sommige gevallen kan de geldschieter uiteindelijk uw hypotheekschuld verminderen of elimineren door een "short sale" of executie. Normaal gesproken wordt het kwijtgescholden bedrag, wanneer een schuld wordt weggeveegd, als inkomen voor de debiteur behandeld. Maar als het gaat om kwijtschelding van hypotheekschulden als onderdeel van een executie of short sale, is tot $ 2 miljoen aan kwijtgescholden schuld op een hoofdverblijfplaats belastingvrij ($ 1 miljoen indien getrouwd afzonderlijk indienen).
De uitsluiting geldt alleen voor een hypotheek die u hebt afgesloten om uw hoofdwoning te kopen, te bouwen of aanzienlijk te verbeteren. Het moet ook worden beveiligd door uw hoofdwoning. Schulden die door uw hoofdwoning zijn gedekt en die u hebt gebruikt om een hypotheek te herfinancieren die u hebt afgesloten om uw hoofdwoning te kopen, te bouwen of aanzienlijk te verbeteren, tellen ook mee, maar alleen tot het bedrag van de oude hoofdsom van de hypotheek net voor de herfinanciering.
Er is geen belastingvoordeel als de kwijtschelding van schulden het gevolg is van diensten die u voor de geldschieter hebt verricht, of om een andere reden die niet direct verband houdt met een daling van de waarde van uw huis of uw financiële toestand. Bovendien verlaagt het uitgesloten bedrag uw kostenbasis in huis.
De IRS heeft een speciaal geschenk voor u wanneer u uw huis verkoopt:u hoeft waarschijnlijk geen belasting te betalen over de gehele of een deel van de winst uit de verkoop. Uw woning wordt beschouwd als een kapitaalgoed. Normaal gesproken moet u vermogenswinstbelasting betalen wanneer u een vermogensbestanddeel met winst verkoopt. Als u echter getrouwd bent en een gezamenlijke aangifte indient, hoeft u geen belasting te betalen over maximaal $ 500.000 ($ 250.000 voor single filers) van de winst uit de verkoop van uw huis als u (1) de woning gedurende ten minste twee van de afgelopen vijf jaar in eigendom had, (2) ten minste twee van de afgelopen vijf jaar in de woning heeft gewoond, en (3) deze uitsluiting niet hebt gebruikt om onderdak te verkrijgen uit een woningverkoop in de afgelopen twee jaar. Als u bijvoorbeeld uw huis vijf jaar geleden voor $ 600.000 hebt gekocht en het voor $ 700.000 hebt verkocht, betaalt u geen belasting over de winst van $ 100.000 als aan alle uitsluitingsvereisten is voldaan. (Helaas, als u uw huis met verlies hebt verkocht, kunt u het verlies niet aftrekken.) Elke winst boven het uitsluitingsbedrag van $ 500.000 of $ 250.000 wordt gerapporteerd als meerwaarden in Schema D.
Als u niet aan alle vereisten voldoet, kunt u mogelijk nog steeds een deel van uw winst bij de verkoop van uw huis uitsluiten als u uw woning moet verkopen vanwege een wijziging van uw werkplek, een gezondheidsprobleem, een scheiding of een andere onvoorziene situatie. Het bedrag van uw uitsluiting hangt af van hoe dicht u bij het voldoen aan de vereisten voor eigendom, inwoning en eerder gebruik van uitsluiting komt. Als u bijvoorbeeld alleenstaand bent, uw woning twee van de afgelopen vijf jaar heeft gehad, de afgelopen twee jaar geen gebruik heeft gemaakt van de uitsluiting voor een andere woningverkoop, maar slechts één van de afgelopen jaren in uw woning heeft gewoond vijf jaar omdat uw werkgever u naar een andere stad heeft overgebracht, kunt u $ 125.000 aan winst uitsluiten - de helft van de normale uitsluiting, omdat u slechts de helft van de inwoningsvereiste voldeed.
Let op: Wanneer u uw huis verkoopt, moet u mogelijk afschrijvingen terugbetalen die u heeft geclaimd voor zakelijk gebruik van uw huis, kredieten voor de eerste keer dat u een huis koopt als u uw huis in 2008 heeft gekocht, of eventuele federale hypotheeksubsidies die u heeft ontvangen.
Als de uitsluiting van vermogenswinst uw belastingaanslag niet volledig wegvaagt wanneer u uw huis verkoopt, kunt u de belasting die u verschuldigd bent toch verlagen door de basis van uw huis aan te passen. Uw belastbare winst is gelijk aan de verkoopprijs van uw woning, minus de basis van de woning. Dus hoe hoger de basis, hoe lager de belasting.
Wat u oorspronkelijk voor de woning heeft betaald, is inbegrepen in de basis - dat is goed! Maar u kunt ook verschillende kosten aanpakken die gepaard gaan met de aankoop en verbetering van uw huis. U kunt bijvoorbeeld bepaalde afwikkelings- en sluitingskosten opnemen die u bij de aankoop van de woning heeft betaald. Als u het huis had laten bouwen op grond die u bezat, omvat de basis de kosten van de grond, architecten- en aannemerskosten, bouwvergunningskosten, aansluitkosten voor nutsvoorzieningen en gerelateerde juridische kosten. De kosten van toevoegingen en grote verbeteringen aan het huis kunnen ook aan de basis worden toegevoegd (maar niet de basisreparatie- en onderhoudskosten).
Over incentives voor starters op de woning
12 belastingverminderingen en tegoeden waarmee u kunt betalen voor uw studie
Verzekering voor langdurige zorg thuis
Louisiana's btw-vakantie voor herstel na orkaan en pandemie is aan de gang
10 beste en slechtste staten voor nieuwe huizenkopers
Huizenprijzen worden hoger - wat het betekent voor verkopers en kopers
9 belastingvoordelen die u nog steeds kunt claimen voor 2018