Deze gastbijdrage is van Ben Reynolds en Samuel Smith van Sure Dividend. Misschien herinnert u zich Ben nog van zijn andere gastposts - Hoe ik een succesvolle investeerder in dividendgroei werd en vervroegd met pensioen ging door te investeren in dividendgroei. REIT's zijn een onderwerp dat vaak ter sprake komt bij Making Sense of Cents-lezers, dus ik ben blij dat de experts van Sure Dividend het vandaag over dit onderwerp hebben. Geniet ervan!

Ben Reynolds met Sure Dividend hier. Sure Dividend is gericht op het helpen van individuele beleggers bij het opbouwen van hoogwaardige dividendgroeiportefeuilles.

En daarom wilde ik Making Sense of Cents informeren lezers over de mogelijkheid voor beleggers om op gediversifieerde wijze in onroerend goed te beleggen via Real Estate Investment Trusts (REIT's).

We zijn in 2016 begonnen met het gedetailleerd behandelen van REIT's bij Sure Dividend, omdat ze unieke kenmerken hebben waardoor ze een aantrekkelijke keuze zijn voor beleggers die op zoek zijn naar huidige inkomsten en inkomensgroei.

Ons publiek bij Sure Dividend was geïnteresseerd in meer informatie over REIT's, dus deden we ons onderzoek.

Ik heb geleerd hoe REIT's wettelijk verplicht zijn om ten minste 90% van hun inkomen uit te betalen aan hun aandeelhouders.

Dat is een krachtig concept dat betekent dat REIT's de overgrote meerderheid van wat ze verdienen delen met investeerders.

Ik heb geleerd dat REIT's speciale belastingvoordelen hebben waardoor ze efficiëntere middelen zijn om inkomsten door te geven aan beleggers.

En ik heb geleerd hoe gemakkelijk het is om zowel te investeren in als te diversifiëren met beursgenoteerde REIT's versus traditioneel onroerend goed.

Deze kenmerken lieten ons zien dat we REIT's moeten dekken vanwege de voordelen die ze bieden aan inkomensbeleggers. Blijf lezen om meer te weten te komen over deze speciale beleggingscategorie.

De term Real Estate Investment Trust is in 1960 ontstaan ​​door het Congres van de Verenigde Staten en is sindsdien wereldwijd aangenomen om een ​​speciaal fiscaal gunstig vehikel voor collectieve vastgoedbeleggingen te beschrijven.

We hebben een lijst samengesteld met beursgenoteerde REIT's, samen met belangrijke financiële statistieken zoals dividendrendementen en marktkapitalisatie.

Net als wat beleggingsfondsen doen met bedrijven, stellen REIT's beleggers in staat te beleggen in een gediversifieerde vastgoedportefeuille zonder dat ze zelf onroerend goed hoeven te kopen, beheren en financieren.

Bovendien worden de meeste REIT's openbaar verhandeld op een effectenbeurs en kunnen beleggers participeren in het bezit van grootschalige, goed gediversifieerde vastgoedportefeuilles op dezelfde manier als beleggers in een andere sector zouden beleggen.

REIT's zijn gestructureerd als bedrijven, maar zijn uniek omdat ze zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting zolang ze voldoen aan specifieke regels voor kwaliteit als REIT's. Volgens NAREIT moet een REIT:

1. Investeer minimaal 75% van het totale vermogen in onroerend goed.
2. Ten minste 75% van zijn bruto-inkomen aan huur van onroerend goed, inkomsten uit hypotheekrente of aan verkoop van onroerend goed
3. Betaal elk jaar ten minste 90% van het belastbare inkomen aan aandeelhouders in dividenden.
4. Een raad van bestuur of trustees hebben.
5. Minimaal 100 beleggers moeten aandelen in de REIT bezitten.
6. 50% of minder van zijn aandelen mogen door minder dan zes personen worden gehouden.

Deze regels zijn er om aandeelhouders te beschermen, discipline bij de toewijzing van kapitaal te verzekeren en belangenconflicten tussen de beheerder en de aandeelhouder te verminderen.

Waarom beleggen in REIT's?

Historisch gezien hebben REIT's gemiddeld 15% per jaar opgebracht en veel beter gepresteerd dan alle andere activaklassen:

bron

REIT's zijn enorm lucratief geweest voor beleggers die vroeg instapten en wisten wat ze deden. Naast het hogere totaalrendement, betalen REIT's over het algemeen hogere dividenden, zijn ze minder volatiel en bieden ze waardevolle inflatiebescherming en diversificatievoordelen.

Ongeveer 90% van de miljonairs crediteert onroerendgoedinvesteringen als een belangrijke bijdrage aan hun nettowaarde, en REIT's stellen u in staat te beleggen in onroerend goed met de extra voordelen van professioneel beheer, diversificatie, liquiditeit en lage transactiekosten en passief inkomen.

Hoe te beleggen in REIT's?

Investeren in onroerend goed is kostbaar en tijdrovend.

U heeft te maken met makelaars, aannemers, geldschieters, huurders en vastgoedbeheerders. Van due diligence tot afronding van een deal kunnen deals maanden of zelfs jaren duren en transactiekosten bedragen over het algemeen 5-10% van uw aankoopprijs.

REIT's maken dit hele proces veel gemakkelijker, goedkoper en sneller.

Het enige dat u nodig heeft, is een effectenrekening en met een paar muisklikken kunt u beginnen met beleggen in REIT's via de openbare effectenbeurs, net zoals u zou doen wanneer u in andere aandelen belegt. De kosten bedragen slechts een paar dollar – zo niet gratis – en transacties worden in de meeste gevallen direct uitgevoerd.

Hoeveel van het goede wil je?

Hoewel REIT's zeer aantrekkelijke langetermijninvesteringen zijn gebleken, is het belangrijk om goed gediversifieerd te blijven en niet al uw eieren in één mand te leggen.

Hoeveel u besluit te investeren in REIT's hangt sterk af van drie factoren. Dit zijn uw rendementsdoelstellingen, uw vermogen om risico's te nemen en uw bereidheid om deze risico's te nemen.

Hoewel er geen pasklare oplossing voor elk individu is, is het redelijk om te suggereren dat een goed gediversifieerde portefeuille met blootstelling aan REIT's de volatiliteit kan minimaliseren en tegelijkertijd het rendement op lange termijn kan maximaliseren.

/P>

David Swensen, legendarische beheerder van het Yale schenkingsfonds, raadt aan om ~20% van uw portefeuille in REIT's te investeren . Zijn staat van dienst maakt hem een ​​superster onder institutionele managers en veel van zijn succes kwam van beleggen in onroerend goed.

Andere financiële adviseurs adviseren gewoonlijk 15-30% blootstelling voor investeringen in onroerend goed, en we zijn van mening dat dit een eerlijke suggestie is.

Uiteindelijk komt het neer op uw persoonlijke beleggingsdoelstellingen en waar u zich prettig bij voelt.

Hoe u goede REIT's kiest

Het kiezen van goede REIT-beleggingen hangt af van uw persoonlijke beleggingsdoelstellingen en waar u zich prettig bij voelt.

Kortom, de ideale REIT-beleggingsmogelijkheid omvat de volgende factoren:

1. Het heeft een gedifferentieerde strategie die waarde creëert
2. Het genereert een veerkrachtige en stabiele cashflow.
3. Het heeft de balans en pijplijn om zijn activabasis door cycli in stand te houden en te laten groeien.
4. Het levert een superieure opbrengst op die goed wordt gedekt door cycli.
5. Het wordt verhandeld tegen een waardering die aanzienlijk onder het gemiddelde ligt.

Als de REIT veel van deze kenmerken bezit, is het op de lange termijn waarschijnlijk een grote winnaar. Het is duidelijk dat het zeer zeldzaam is om dergelijke gevallen te vinden, want als een REIT zo geweldig is, zal deze waarschijnlijk tegen een premium waardering worden verhandeld.

Geen enkel selectieproces is kogelvrij. Het is echter essentieel om enkele kernfilters te hebben die u kunt gebruiken om verliezende investeringen te minimaliseren en tegelijkertijd uw kansen om winnende investeringen te kiezen te maximaliseren.

De vier filters waar we naar kijken zijn:

1. Is het management op één lijn met investeerders wat betreft REIT-governancestructuur, beloning en eigendom van insiders? Over het algemeen zullen intern beheerde REIT's met aanzienlijk insider-eigendom van de gewone aandelen en een vergoeding die is gekoppeld aan de prestaties, beter presteren dan REIT's die een of meer van deze kenmerken missen.
2. Worden de assets als van hoge of lage kwaliteit beschouwd? Hoe meer de sector wordt uitgedaagd, hoe belangrijker het is om kwaliteit na te streven. NOI in dezelfde winkel, leasingspreads en bezettingsgraad zijn geweldige indicatoren om naar te kijken bij het bepalen van de kwaliteit van activa.
3. Heeft de REIT een sterke balans? Kijken naar kredietratings is een gemakkelijke manier om dit te doen, evenals de verhouding tussen schulden en activa, vaste kosten en schulden ten opzichte van EBITDA in verhouding tot de sector.
4. Biedt de REIT een aantrekkelijke waardering? Hoe zekerder u bent dat de REIT de eerste drie filters passeert, hoe minder korting u hoeft te eisen, maar over het algemeen is het goed om REIT's te kopen die met een korting worden verhandeld ten opzichte van hun historische prijs-naar-FFO en/of prijs -to-NAV (netto-inventariswaarde) ratio.

Alles bij elkaar

REIT's kunnen geweldige instrumenten zijn voor het op lange termijn opbouwen van vermogen en het genereren van passieve inkomsten. Dat gezegd hebbende, niet alle REIT's zijn gelijk gebouwd.

Voor agressievere en avontuurlijkere beleggers kan het kiezen van individuele REIT's een leuke en lonende manier zijn om in onroerend goed te beleggen.

Voor degenen die passief willen blijven en/of die geen vertrouwen hebben in hun vermogen om winnende REIT's te kiezen, is beleggen in ETF's zoals Vanguard's VNQ REIT-fonds aan te raden.

Ben je geïnteresseerd in het starten van REIT's?