Als u moeite heeft om de hypotheeklasten bij te houden en op zoek bent naar manieren om huisuitzetting te voorkomen, kan een hypotheekwijziging de hulp bieden die u nodig heeft om in uw huis te blijven.

Een hypotheekwijziging is een wijziging van de aflossingsvoorwaarden van uw bestaande woonlening waardoor uw maandlast lager wordt. U kunt mogelijk een hypotheekwijziging krijgen als u uw geldschieter kunt laten zien dat uw financiële situatie is veranderd op een manier die uw vermogen om uw betalingen te doen zoals oorspronkelijk overeengekomen permanent zou kunnen belemmeren.

Wat is een hypotheekwijziging?

Een hypotheekwijziging is een belangrijke wijziging die uw geldschieter aanbrengt in uw leningsvoorwaarden wanneer u op het punt staat een betaling te missen of nadat u een of meer hypotheekbetalingen hebt gemist. Kredietverstrekkers gebruiken verschillende methoden om hypotheken aan te passen, maar het belangrijkste doel is om verhindering te voorkomen, zodat u in uw huis kunt blijven en de geldschieter de kosten van het in beslag nemen en doorverkopen van het onroerend goed vermijdt.

Om in aanmerking te komen voor een hypotheekwijziging, moet u doorgaans een aanzienlijke ontbering aantonen. Als u een hypotheekwijziging overweegt, zorg er dan voor dat uw geldschieter deze optie biedt, zoals niet iedereen doet.

Het aangaan van een leningwijziging zal waarschijnlijk een negatief effect hebben op uw kredietwaardigheid, maar het zal minder ernstig zijn dan u zou zien bij een executie - en u kunt stappen ondernemen om uw kredietwaardigheid te verbeteren die u zullen helpen weer op het goede spoor te komen.

Een hypotheekwijziging verlaagt uw maandelijkse betalingen, hoewel dit kan leiden tot hogere totale kosten voor u gedurende de looptijd van de lening. Als u in aanmerking komt voor een hypotheekwijziging, kan uw betalingskorting op verschillende manieren worden bereikt, waaronder:

• Uw rentepercentage verlagen :Door uw rentepercentage met meerdere punten te verlagen, kunt u uw maandelijkse betaling aanzienlijk verlagen. Wijzigingen in tariefverlagingen maken vaak gebruik van een stapsgewijze aanpak, waarbij uw rentetarief en maandelijkse betalingsbedrag periodiek (meestal elke vijf jaar) stijgen voor de rest van de looptijd van de lening.
• Uw terugbetalingsperiode verlengen :Als u de aflossing van uw lening over een langere periode spreidt, worden uw maandlasten lager. Houd er rekening mee dat dit het totale bedrag aan rente dat u betaalt gedurende de looptijd van de lening aanzienlijk kan verhogen. Als uw situatie verandert en u zich echter een hogere betaling kunt veroorloven, kunt u overwegen een lening te herfinancieren met een betere rente.
• Omzetten van een instelbare naar een vaste rente :Als uw financiële problemen verband houden met periodieke betalingsverhogingen die verband houden met een hypotheek met variabele rente (ARM), kan de geldschieter ervoor kiezen u om te zetten in een lening met vaste rente die voorspelbaarder en beter beheersbaar is.
• Hoofdvermindering :In uiterst zeldzame gevallen kan de geldschieter het hoofdgedeelte van uw lening verlagen, waardoor u in feite een deel van het eigen vermogen in uw huis krijgt. Als u een dergelijke wijziging krijgt, raadpleeg dan uw belastingadviseur, want het eigen vermogen dat u ontvangt, kan als belastbaar inkomen worden beschouwd.
• Herfinanciering :Strikt genomen is een herfinanciering van een hypotheek geen wijziging omdat het een nieuwe leningsovereenkomst genereert, in plaats van uw bestaande aan te passen. Het is zelden een levensvatbaar alternatief voor wijzigingskandidaten, omdat het moeilijk kan zijn om in aanmerking te komen voor een nieuwe lening. Maar kredietverstrekkers kunnen deze cursus af en toe aanbevelen aan kredietnemers die aanzienlijke activa hebben die ze in een mum van tijd kunnen gebruiken om de lening te dekken (of waar de kredietgever een pandrecht op kan plaatsen in geval van wanbetaling op de nieuwe lening).

Wie kan een hypotheeklening wijzigen?

De vereisten om in aanmerking te komen voor hypotheekwijzigingen variëren van geldschieter tot geldschieter, maar u moet meestal:

• Zorg ervoor dat u ten minste één reguliere hypotheekbetaling achterloopt of laat zien dat het missen van een betaling op handen is.
• Geef bewijs van aanzienlijke financiële problemen, om redenen zoals:
• Langdurige ziekte of handicap
• Overlijden van een familielid (en verlies van inkomen)
• Natuurlijke of verklaarde ramp
• Onverzekerd verlies van eigendom
• Plotselinge stijging van de woonlasten, inclusief verhogingen van onroerendgoedbelasting of vergoedingen voor verenigingen van eigenaren
• Scheiding

Hoe u een hypotheekwijziging kunt krijgen

Als u een of meer hypotheekbetalingen heeft gemist of, beter nog, weet dat u op het punt staat een betaling te missen, maar nog niet achterstallig bent geworden, neem dan contact op met uw geldschieter (of de beheerder die uw betalingen int) en leg de redenen voor uw moeite met betalen.

Wees voorbereid om uw financiële problemen tot in detail te bespreken. U moet uw ontberingen (bijvoorbeeld inkomensverlies, invaliditeit of overlijden van een echtgenoot) documenteren als onderdeel van een formele aanvraag, dus verzamel relevante papieren voordat u belt, zodat u voorbereid bent om vragen te beantwoorden.

De geldschieter zal u waarschijnlijk vragen om de wijziging schriftelijk aan te vragen en bewijs van inkomsten en uitgaven voor en na het begin van uw ontbering in te dienen. Dat kunnen belastingaangiften, loonstrookjes, maandelijkse rekeningen en afschriften zijn, plus informatie over uw spaargeld en eventuele bezittingen (beleggingsrekeningen, onroerend goed en dergelijke).

Als uw hypotheek wordt gedekt door een aantal federale instanties of programma's, komt u mogelijk in aanmerking voor een hypotheekwijzigingsplan van de overheid:

• Fannie Mae en Freddie Mac, de door de federale overheid gesteunde agentschappen die meer dan 95% van de Amerikaanse hypotheekleningen voor eengezinswoningen in handen hebben, delen een programma met de naam Flex Modification, waarmee hypotheekvoorwaarden kunnen worden aangepast als reactie op een breed scala aan financiële problemen. In aanmerking komende hypotheken moeten ten minste één jaar oud zijn en aanvragers moeten achterstallig zijn met hun betalingen of worden gedwongen tot gedwongen verkoop.
• Voor het eerst huiseigenaren met hypotheken die worden ondersteund door de Federal Housing Administration, bekend als FHA-leningen, komen mogelijk in aanmerking voor verschillende hulpprogramma's. Deze omvatten kredietverdraagzaamheid - opschorting of vermindering van betalingen voor een vast aantal maanden, waarna de vrijgestelde betalingen moeten worden terugbetaald - en hypotheekwijziging. Leners met FHA-leningen kunnen ook in aanmerking komen voor gedeeltelijke claim leningen van het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling, die kunnen worden gebruikt voor aflossing van uitstel en pas opeisbaar zijn nadat de oorspronkelijke FHA-hypotheek is afbetaald of het onroerend goed is verkocht. Net als bij andere door de overheid gesteunde hypotheekprogramma's, moeten huiseigenaren informatie over FHA-programma's inwinnen bij de geldschieters die hun leningen hebben verstrekt.
• Actieve en gepensioneerde militairen en overlevende echtgenoten met hypotheken ondersteund door het Amerikaanse Department of Veterans Affairs (VA) kunnen een aanvraag indienen voor programma's voor het wijzigen van leningen en een verscheidenheid aan andere programma's die zijn ontworpen om marktafscherming te voorkomen. De VA adviseert huiseigenaren om hun geldschieters te raadplegen over relevante opties en om een ​​federale huisvestingsadviseur te raadplegen voor advies.
• De Coronavirus Aid, Relief and Economic Security (CARES) Act, eind maart 2020 ondertekend in de wet als reactie op de COVID-19-pandemie, biedt een breed scala aan aanvullende verlichtingsopties voor leners met door de federale overheid gedekte hypotheken, waaronder hypotheekrenteaftrek voor maximaal 12 maanden, gevolgd door hypotheekaanpassingen indien nodig. De reikwijdte van die mogelijke wijzigingen, en de criteria om ervoor in aanmerking te komen, zijn een werk in uitvoering in het licht van de recente inwerkingtreding van de wet. Huiseigenaren moeten contact opnemen met hun hypotheekverstrekker (het bedrijf dat hun hypotheekbetalingen int) voor informatie over hulp op grond van de CARES-wet.

Hoewel de CARES-wet alleen door de federale overheid gedekte hypotheken dekt, kunnen particuliere geldschieters vergelijkbare steunprogramma's uitbreiden naar hun leners.

Hoe beïnvloedt een wijziging van uw hypotheeklening uw kredietwaardigheid?

Kredietverstrekkers kunnen uw leningwijziging aan de nationale kredietbureaus melden en de verschijning ervan op uw kredietrapport kan uw kredietscore negatief beïnvloeden. De langetermijnimpact van een hypotheekwijziging is doorgaans minder ernstig en langdurig dan de schade die wordt aangericht door afscherming.

In het geval van hypotheekaanpassingsprogramma's waarbij u achterstallig moet zijn met uw betalingen om in aanmerking te komen, zal uw kredietrapport naast de wijziging zelf gemiste betalingen weergeven. Afhankelijk van uw kredietgeschiedenis en de kredietscore die u had vóór die gemiste betaling(en), kan uw eerste wanbetaling leiden tot een grotere daling van de kredietscore dan een daaropvolgende hypotheekwijziging.

Als een hypotheekwijziging naar behoren werkt en u in staat stelt in uw huis te blijven en de reguliere hypotheekbetalingen op tijd te hervatten, bent u goed gepositioneerd om uw kredietwaardigheid binnen een paar jaar weer op te bouwen en uw kredietscore te herstellen - een veel beter vooruitzicht dan een afscherming van uw kredietrapport gedurende zeven jaar vanaf de datum van de eerste wanbetaling die ertoe heeft geleid. (Kredietscores kunnen aanzienlijk herstellen binnen de zeven jaar na afscherming, maar veel kredietverstrekkers beschouwen een afscherming op uw kredietrapport als reden om een ​​leningaanvraag af te wijzen.)

Alternatieven voor hypotheekwijziging

Als u niet in aanmerking komt voor hypotheekwijziging, vraag dan uw geldschieter naar andere opties die zij kunnen bieden om u te helpen afscherming te voorkomen. Mogelijke opties zijn:

• Terugbetalingsplannen :Als je een paar hypotheekbetalingen hebt gemist maar de reguliere betalingen kunt hervatten, kan een aflossingsplan je maandelijkse betalingen tijdelijk verhogen totdat je het gemiste bedrag (plus rente) hebt terugbetaald, waarna je betalingen weer normaal worden bedrag.
• Hypotheekverdraagzaamheid :Een respijtplan schorst of vermindert uw betalingen voor maximaal 12 maanden, waarna u de reguliere betalingen moet hervatten en de betalingen die tijdens de respijtperiode zijn vrijgesteld, moet terugbetalen. Verdraagzaamheidsprogramma's zijn bedoeld voor leners met tijdelijke financiële problemen.
• Herfinanciering :Als u een goede kredietwaardigheid heeft en de rentetarieven gunstiger zijn dan toen u uw oorspronkelijke hypotheek kreeg, is het misschien mogelijk om uw hypotheek te herfinancieren, dat wil zeggen, uw oorspronkelijke lening te vervangen door een nieuwe met goedkopere betalingen.

Waar het om gaat

Hypotheekaanpassing kan een groot voordeel zijn voor gezinnen die te maken hebben met inkomensverlies. Als uw financiële vooruitzichten zijn verslechterd en u zich zorgen maakt over het verlies van uw huis door afscherming, neem dan nu contact op met uw geldschieter om te zien hoe zij u kunnen helpen. Hoewel uw kredietwaardigheid in het proces een deuk kan oplopen, zult u er op de lange termijn beter uitzien - zowel financieel als emotioneel - als u afscherming vermijdt en thuis blijft.