Niet al te veel plaatsen in de Verenigde Staten reguleren huurverhogingen, dat wil zeggen dat op de meeste plaatsen een verhuurder de huur zo veel kan verhogen als hij wil. Veel steden in New Jersey zijn onderworpen aan huurcontroles; anderen niet. Regels zijn van toepassing op sommige soorten gebouwen en niet op andere. Het soort gebouw waarin u woont en waar u in New Jersey woont, bepaalt hoeveel uw huisbaas de huur mag verhogen.

Geschiedenis

In de Verenigde Staten is huurcontrole een lokale wet die huurverhogingen beperkt, die zijn oorsprong vindt in de rechten van veteranen. Tijdens de Tweede Wereldoorlog werd de woningbouw uitgesteld om materiaal en mankracht in de oorlogsinspanning te kunnen steken. Toen soldaten terugkwamen van de oorlog, hadden ze moeite om een ​​plek te vinden om te wonen. Sommige verhuurders profiteerden van het woningtekort door de prijzen op te drijven. In eerste instantie werd een federale wet aangenomen om deze praktijk te voorkomen. Toen het erop leek dat het zou aflopen, keurden sommige staten, waaronder New Jersey, een staatswet goed die de huurverhogingen over de hele staat beperkte. Deze staatswet is in de jaren vijftig vervallen. In de jaren zeventig, met een toenemend aantal woningtekorten en stijgende huurprijzen in sommige steden, hebben een aantal steden en dorpen in New Jersey de plaatselijke verordeningen inzake huurcontrole aangenomen.

Huurcontrole

Meer dan 100 steden en dorpen in New Jersey zijn onderworpen aan huurcontrole. De huurwet van Newark is de oudste. In Newark is huurcontrole van toepassing op niet door de eigenaar bewoonde gebouwen van 1 tot 4 eenheden en alle grotere oudere gebouwen. Verhuurders mogen de huren 5 procent per jaar verhogen voor complexen van 49 eenheden of minder en 4 procent voor eenheden in complexen van 50 eenheden of meer. In Trenton zijn huurverhogingen gekoppeld aan de consumentenprijsindex. Elk rechtsgebied heeft zijn eigen, unieke set controles. Ze zijn vaak online te vinden, op de website van de stad.

Staatsvrijstelling

De staatswet stelt alle gebouwen die na 1987 zijn gebouwd vrij van alle gemeentelijke huurcontroles gedurende 30 jaar vanaf de bouwdatum. De gedachte achter dit verbod is dat als huurbeperkingen van toepassing zijn op alle constructies, bouwers geen prikkel zouden hebben om nieuwe woningen te bouwen, waardoor de bestaande problemen met vraag en aanbod van woningen alleen maar toenemen. Een vrijstelling van 30 jaar geeft bouwers een lange periode, gelijk aan een gebruikelijke afschrijvingstermijn, om de bouwkosten terug te verdienen via huur en verkoopprijs.

Onredelijke huurprijzen

De staatswet in New Jersey omvat ook een staatsbreed verbod op "onredelijke huurverhogingen" - dat wil zeggen huurverhogingen die zo groot zijn dat ze ertoe leiden dat de huurder moet vertrekken. Dit is belangrijk omdat New Jersey een van de slechts twee staten is die over de gehele staat een "just cause uitzetting"-vereiste hebben; het verbiedt het uitzetten van een huurder zonder een goede reden, zoals het niet betalen van huur. Een gewetenloze huurverhoging is in feite bedoeld om de rechtvaardigingsvereiste te omzeilen, omdat het in feite leidt tot een ontruiming. Of een huurverhoging onredelijk is, wordt bepaald door een rechter. Het is niet toegestaan.