Vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) zouden 2021 moeten eindigen als een van de best presterende sectoren van de aandelenmarkt, behoudens een onverwachte ramp aan het einde van het jaar. En investeerders die in de beste REIT's zijn gepositioneerd, kunnen worden opgezet voor een productief 2022.
De belangrijkste reden waarom REIT's jaar na jaar zo populair blijven bij beleggers, is de betrouwbare kracht van hun dividenden. Onthoud:REIT's zijn verplicht om ten minste 90% van hun belastbare winst als dividend uit te keren (in ruil voor enkele genereuze belastingvoordelen). En zelfs na een jaar van grote koerswinsten, blijven vastgoedaandelen indrukwekkende rendementen bieden. Het gemiddelde rendement op REIT's is momenteel 2,9%, of meer dan het dubbele van het gemiddelde rendement van 1,3% op de S&P 500. Veel van de beste REIT's op de markt leveren nog meer inkomsten op.
Maar er zijn andere katalysatoren die specifiek wijzen op sterke REIT-prestaties in 2022.
Een belangrijke groeimotor is de versterkende Amerikaanse economie, die de bezettingsgraad en huurprijzen voor onroerend goed in onder meer de industrie, de woningbouw en de winkelcentra verhoogt.
"Naarmate de commerciële activiteit en het dagelijkse leven normaliseren, zal de vraag naar commerciële en residentiële vastgoedruimte blijven herstellen", zegt State Street Global Advisors. "Gecombineerd met een hogere huurinflatie in 2022, ondersteunt dit de groei van het REIT-dividend en mogelijke waarderingsstijgingen."
Inderdaad, in tegenstelling tot de meeste andere bedrijven, voordeel van inflatie. Dat komt door de structuur van REIT-leases, die frequente huurverhogingen mogelijk maken, evenals huurverhogingen gekoppeld aan de consumentenprijsindex (CPI). Inflatie verhoogt ook de waarde van REIT-activa, waardoor hun portefeuilles waardevoller worden.
Met dat in gedachten zijn hier de 12 beste REIT's om te kopen voor 2022. Deze 12 namen vallen op door royale dividenden, lage waarderingen, groeivooruitzichten of in de meeste gevallen een combinatie van deze en andere kenmerken.
De gegevens zijn per 15 december. Dividendopbrengsten worden berekend door de meest recente uitbetaling op jaarbasis te berekenen en te delen door de aandelenkoers. Aandelen genoteerd in omgekeerde volgorde van rendement.
Amerikaanse toren (AMT, $ 274.35) is een van 's werelds grootste eigenaren en exploitanten van multi-tenant zendmasten en aanverwante infrastructuur. De REIT bezit wereldwijd 219.000 communicatiesites, met grote concentraties zendmasten in India (75.000 zendmasten), de VS (43.000), Brazilië (23.000), Duitsland (14.700), Spanje (11.400) en Mexico (10.100).
Celtorens kunnen zeer winstgevend zijn omdat ze meerdere huurders op dezelfde structuur kunnen ondersteunen. De REIT schat het rendement op de investering (ROI) op 3% voor torens met één huurder, 13% voor torens met twee huurders en 24% voor torens met drie huurders.
De vraag naar zendmasten neemt gestaag toe als gevolg van een groeiende marktpenetratie voor draadloze apparaten, een hoger dataverbruik per apparaat en een groeiend mobiel dataverkeer. AMT verwacht dat al deze trends tot 2026 een marktgroei met hoge dubbele cijfers zullen stimuleren.
American Tower heeft met succes gebruik gemaakt van de draadloze golf, met een gemiddelde jaarlijkse omzetgroei van 15%, 14% jaarlijkse winst uit operationele middelen (FFO, een belangrijke maatstaf voor REIT-winstgevendheid) per aandeel en een jaarlijkse dividendgroei van meer dan 20% sinds 2012 Naast gestaag stijgende dividenden biedt American Tower een uiterst veilige uitbetalingsratio van 51%.
Maar wat AMT echt doet opvallen als een van de beste REIT's om te kopen voor 2022, is hoe het zichzelf voorbereidt op groei.
De REIT heeft een belangrijke stap gezet in de herpositionering van 5G door onlangs $ 10,1 miljard aan te bieden voor CoreSite, dat 25 datacenters bezit en over een periode van vijf jaar een jaarlijkse omzetgroei met dubbele cijfers heeft gerealiseerd. American Tower is van plan de ontwikkelingspijplijn van CoreSite te versnellen en zijn twee bedrijven te positioneren met complementaire productaanbiedingen en 5G-marktleiderschap.
"Het groeiverhaal blijft levend voor AMT na de overname van CoreSite", zegt Argus Research-analist Angus Kelleher-Ferguson (Buy), die zijn aangepaste FFO (AFFO)-schattingen voor 2021 en 2022 voor het bedrijf verhoogde. "Na de transactie zal American Tower een van de beste groeiverhalen blijven van alle REIT's onder Argus-dekking, aangezien CoreSite een sterk groeiprofiel biedt."
Het is vermeldenswaard een kleine staking tegen AMT, in ieder geval voor waardebeleggers:een forward P/AFFO-ratio van 28 die ruim boven de sectormediaan van 21 ligt.
Als je de voorkeur geeft aan de grote grachten van niche-vastgoed, Americold (COLD, $ 32,07) is een van de beste REIT's die je kunt kopen.
Americold is 's werelds grootste vastgoedbeleggingstrust die zich uitsluitend richt op temperatuurgecontroleerde magazijnen. Het bedrijf bezit 246 koelhuizen, goed voor 1,4 miljard vierkante meter aan opslagcapaciteit, die het verhuurt aan ongeveer 4.000 huurders. Americold schat dat het een aandeel van 22% in de Amerikaanse koelopslagmarkt heeft.
Americold bedient klanten, waaronder Kraft Heinz (KHC), Smithfield, Conagra (CAG) en Walmart (WMT) en heeft relaties met haar top 25 klanten van gemiddeld 35 jaar. Deze topklanten maken allemaal gebruik van meerdere faciliteiten en 92% van hen koopt diensten met toegevoegde waarde.
Inflatie en arbeidsonderbrekingen hebben een negatieve invloed gehad op de FFO voor 2021, en Americold verlaagde onlangs zijn aangepaste FFO-prognose voor het hele jaar van $ 1,15 tot $ 1,20 per aandeel, van een eerder bereik van $ 1,34 tot $ 1,40. En begin november liet het bedrijf CEO Fred Boehloer los.
Dat gezegd hebbende, zou een daling van 15% in 2021 investeerders kunnen voorbereiden op een goede dip-buy voor 2022.
Analisten van Baird zeggen dat ze verwachten dat de REIT de stijging van de arbeidskosten van dit jaar met 8% tot 10% in 2022 volledig zal absorberen door de huren te verhogen en de huurvoorwaarden opnieuw te onderhandelen met langetermijnklanten.
"Gezien het langdurige herstel van de bezettingsgraad en de aanhoudende druk op de arbeids- en energiekosten die de ontwikkelingsopbrengsten verlagen, zou de extra onzekerheid van een CEO-zoektocht voor verzachting kunnen zorgen", zegt Baird. "We raden aan om een betekenisvolle zwakte toe te voegen voor langetermijnbeleggers."
De uitbetaling van Americold is op dit moment opgerekt, op 100% van FFO in 2021, maar zou volgend jaar naar het midden van de jaren 80 moeten dalen op basis van hogere FFO-schattingen van 2022-consensusanalisten.
Digital Realty (DLR, $ 170,37) is niet alleen een van de grootste digitale REIT's van het land - het is in het algemeen een van de grootste vastgoedaandelen van het land.
Deze REIT bezit een wereldwijde portefeuille van 291 datacenters die meer dan 4.000 zakelijke en overheidsklanten bedienen. Dit bedrijf bedient voornamelijk Fortune 500-bedrijven. Tot de 20 grootste klanten behoren IBM, Meta Platforms (FB), Oracle (ORCL), LinkedIn, JPMorgan Chase (JPM), Comcast (CMCSA) en Verizon (VZ).
Het klantbehoudpercentage ligt gemiddeld rond de 80% en zal waarschijnlijk hoog blijven vanwege de hoge overstapkosten ($ 15 miljoen tot $ 20 miljoen) die gepaard gaan met het verplaatsen van megawatt aan gegevens naar een nieuwe faciliteit. Dankzij ingebouwde roltrappen voor jaarlijkse huur van 2% tot 4% en strategische acquisities, ondersteund door de investeringswaardige balans van Digital Realty Trust, is het al decennia een van de beste REIT's. DLR kan bogen op een jaarlijkse groei van 11% in de kern-FFO per aandeel sinds 2005, evenals 16 opeenvolgende jaren van een gemiddelde jaarlijkse dividenduitbreiding van 10%.
De FFO per aandeel van de REIT steeg in de eerste negen maanden van 2021 met 6% op jaarbasis; Digital Realty verhoogde de vooruitzichten voor het hele jaar tot $ 6,50 tot $ 6,55, waarmee het zijn jaarlijkse dividend van $ 4,64 gemakkelijk dekt.
Tijdens het septemberkwartaal vormde de REIT een joint venture met Brookfield Infrastructure Partners LP (BIP) om zijn aanwezigheid op het gebied van digitale centra in India uit te breiden, onderhandelde over een joint venture met Nigeria's toonaangevende colocatieprovider, investeerde in een van Europa's toonaangevende datacenterproviders en verkocht 10 Noord-Amerikaanse datafaciliteiten voor $ 581 miljoen.
William Blair-analist Jim Breen (Outperform, equivalent van Buy) vindt het prettig dat DLR zich richt op internationale expansie, maar de Amerikaanse ontwikkeling niet over het hoofd ziet.
"Ongeveer 75% van de 270 megawatt aan ontwikkelingspijplijn van Digital Realty bevindt zich buiten de Verenigde Staten", zegt hij. "Het bedrijf ontwikkelt zich echter nog steeds in belangrijke markten in de Verenigde Staten, zoals Ashburn, Santa Clara en Hillsborough, en het bedrijf blijft colocatie invoeren in al zijn belangrijke colocatiemarkten in de Verenigde Staten."
Houd er rekening mee dat Digital Realty zich in een groei-industrie bevindt en dat het zo handelt. DLR wordt verhandeld tegen bijna 27 keer de AFFO-schattingen, wat een premie van 27% is ten opzichte van de rest van de sector.
Plymouth Industrial REIT (PLYM, $ 29,89) is eigenaar van distributiecentra, magazijnen en industriële eigendommen die voornamelijk gelegen zijn langs de belangrijkste logistieke corridors van de VS op secundaire markten, waaronder Kansas City, Indianapolis, Chicago, Cleveland en Columbus.
De gefragmenteerde aard van industrieel vastgoed op secundaire markten heeft de REIT geholpen om zijn huidige portefeuille te verwerven tegen 55% van de vervangingskosten. In de afgelopen vijf jaar heeft Plymouth bijna $ 900 miljoen aan onroerendgoedaankopen gedaan.
Naast lagere aankoopkosten heeft de focus van de REIT op secundaire markten bovengemiddelde mogelijkheden voor huurgroei gecreëerd. Plymouth had 4,7 miljoen vierkante voet aan nieuwe huurcontracten die ingingen in de eerste negen maanden van 2021 tegen huurverhogingen van 9,7%.
De huidige vastgoedportefeuille van de REIT bestaat uit 152 eigendommen die 26,6 miljoen vierkante meter aan huurruimte vertegenwoordigen. Tijdens het septemberkwartaal verzamelde PLYM 99,7% van de huren, verwierf 10 gebouwen van in totaal 3,4 miljoen vierkante voet en genereerde het een kern-FFO per aandeel van 43 cent - vlak in vergelijking met vorig jaar vanwege een hoger aantal aandelen dat de groei van de acquisities compenseerde. Plymouth verwacht 2021 af te sluiten met een kern-FFO per aandeel van $ 1,70 tot $ 1,74 voor het hele jaar. Analisten denken dat dit aantal in 2022 $ 1,90 zal bereiken.
"Voor de toekomst hebben we ons acquisitiedoel voor 2022 verhoogd tot $ 375 miljoen (was $ 325 miljoen) en verlaagde de verwachtingen voor acquisitiecaprates tot 6,5% (was 7,1%), " zeggen analisten van B. Riley Securities, die zeggen dat het aandeel een koop is. "We verwachten dat PLYM naast externe groei ook een sterke huurgroei moet kunnen realiseren."
Deze REIT moest tijdens de pandemie zijn dividend verlagen en de uitbetaling van 37,5 cent per aandeel in juni terugbrengen tot 20 cent. Maar het begon een deel van die grond terug te winnen in 2021, met een stijging van 5% naar 21 cent, en de uitbetalingsratio is nu een redelijk veilig ogende 48%. Ondertussen lijken aandelen redelijk geprijsd op 17 keer de AFFO-schattingen.
Na bijna een decennium van relatief matige prestaties, UMH Properties (UMH, $ 25,57) lijkt een hoek te hebben omgedraaid, op basis van de sterk verbeterde omzet- en winstgroei.
Deze REIT is de grootste eigenaar/exploitant van gefabriceerde woongemeenschappen in het land. Het bezit 127 gefabriceerde woongemeenschappen met 24.000 ontwikkelde huizen in 10 staten die worden verhuurd aan huiseigenaren. Naast woningen heeft UMH een portefeuille van 8.700 huurwoningen en is het van plan haar portefeuille met huurwoningen te laten groeien met 800 tot 900 woningen per jaar.
Met 3.300 bestaande leegstaande percelen om te vullen en bijna 1.800 hectare beschikbaar om huurlocaties te bouwen voor nog eens 7.300 woningen, heeft UMH voldoende ruimte om te groeien. De REIT is ook een actieve verwerver van woongemeenschappen; in de afgelopen zes jaar heeft het 29 woongemeenschappen gekocht die bijna 6.300 huizensites vertegenwoordigen.
REIT's voor gefabriceerde woningen zoals UMH profiteren van een gestage toename van het aantal huishoudens dat eengezinswoningen bezit en stijgende huizenprijzen, waardoor het vervaardigen van woningen een meer betaalbare optie wordt voor starters op de woningmarkt.
UMH heeft ook veel woongemeenschappen in de buurt van de aardgasvelden Marcellus en Utica Shale. Opgevoerde ontwikkelingsactiviteiten op deze velden trekken duizenden olieveldarbeiders aan die huisvesting nodig hebben. De bezettingsgraad van de portefeuille van UMH is sinds 2016 gestaag gestegen en bedraagt momenteel meer dan 86%.
In de afgelopen vier jaar heeft UMH de inkomsten met 60% verhoogd, het netto bedrijfsresultaat van de gemeenschap met 67% en de operationele middelen met 59% genormaliseerd. De inkomsten van de REIT stegen met 10% tijdens de eerste negen maanden van 2021, het bedrijfsresultaat van hetzelfde vastgoed verbeterde met 15% en de genormaliseerde FFO per aandeel steeg met 30%. UMH sloot het kwartaal ook in uitstekende financiële toestand af. De schuld is bescheiden met 20% van de marktkapitalisatie en de verhouding tussen nettoschuld en gecorrigeerde EBITDA (winst vóór rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie) ligt met 4,8 iets lager dan die van vergelijkbare bedrijven.
"De vraag naar gefabriceerde (betaalbare) woningen blijft sterk en de waarschijnlijke bronnen van zowel site- als huisfinanciering zullen naar verwachting blijven groeien, gezien de verandering in leiderschap bij de FHFA", zeggen analisten van Wedbush, die het aandeel beoordelen op Outperform. UMH zou onder meer een van de beste REIT's kunnen zijn om in 2022 te kopen:gunstige trends in de groei van de REIT's voor hetzelfde onroerend goed, evenals extra potentieel voordeel gekoppeld aan een joint venture-overeenkomst met drie gemeenschappen in Florida, aangekondigd in december.
UMH heeft sinds 1998 elk jaar dividend uitgekeerd en gaf blijk van betere vooruitzichten met een dividendverhoging van 5,5% in 2021. Dit was de eerste dividendverhoging van de REIT sinds 2009.
Stag Industrial (STAG, $45,54) bezit en exploiteert single-tenant industriële eigendommen in de VS. Specifiek bezit het 517 eigendommen die 103,4 miljoen vierkante voet aan huurruimte beslaan en gewaardeerd worden op $ 8,7 miljard.
STAG is gegroeid door een combinatie van huurverhogingen en acquisities en streeft naar een groei van ongeveer 3,5% in dezelfde winkel in 2021 - als het dat doel bereikt, zou dat de hoogste groei in dezelfde winkel in de geschiedenis van het bedrijf betekenen. De REIT heeft in 2021 geprofiteerd van huurroltrappen, kortere uitvaltijden tussen huurcontracten en 75% tot 80% retentiepercentages van huurders. Het voorspelde overnamevolume van $ 1,1 miljard tot $ 1,2 miljard in 2021 zou ook het hoogste ooit zijn voor deze REIT.
E-commerce is een krachtige groeikatalysator geweest. STAG schat dat 40% van zijn portfolio zich bezighoudt met e-commerce fulfilment. Amazon.com (AMZN) is de grootste huurder met 3,6% van de portefeuille en andere grote huurders zijn onder meer Eastern Metal Supply, GXO Logistics (GXO), FedEx (FDX) en American Tyre Distributors.
STAG biedt een solide balans, zeven opeenvolgende jaren van dividendgroei en een conservatieve uitbetalingsratio van 70% FFO. Vergeleken met de andere beste REIT's op deze lijst, is het nauwelijks een koopje met 21 keer de AFFO-schattingen, maar aandelen lijken nog steeds redelijk geprijsd.
Piper Sandler heeft Stag opgenomen in zijn "REIT Heavyweights", waarin 25 bedrijven worden onderscheiden die het op acht specifieke maatstaven beter hebben gedaan dan hun concurrenten, wat aangeeft dat ze goed kunnen presteren in verschillende bedrijfsomgevingen. "Door zich te richten op [industrieel vastgoed], heeft STAG een investeringsstrategie ontwikkeld die investeerders helpt een krachtig evenwicht te vinden tussen inkomen en groei", zeggen de analisten van Piper.
Essential Properties Realty Trust (EPRT, $ 27,39) investeert in netto huurwoningen voor één huurder in 45 staten. (Netto lease verwijst naar een leasestructuur waarbij de huurder alle vastgoedkosten betaalt.)
EPRT bezit 1.397 eigendommen die 12,4 miljoen vierkante meter aan ruimte vertegenwoordigen en verhuurd worden aan ongeveer 300 huurders. De huurders komen uit 17 verschillende industrieën en zijn voornamelijk dienstverlenende bedrijven zoals medisch/tandheelkundig, autoreparatie, informeel dineren en kinderonderwijs; veel hiervan zijn bestand tegen e-commerce. De gewogen gemiddelde bezettingsgraad van de portefeuille was 99,9% tijdens het kwartaal van september 2021.
Gemiddeld betaalt EPRT $ 2,2 miljoen voor een woning. Door deze kleine omvang zijn deze eigendommen gemakkelijker te verkopen en opnieuw te verhuren, en de REIT houdt de acquisitiekosten voor huurders laag door samen te werken met exploitanten van meerdere units.
Essential Properties is proactief in het beheer van haar portefeuille. Het bedrijf verwierf in de eerste negen maanden van 2021 253 panden voor $ 653 miljoen. Ongeveer 86% van deze deals waren sale-leaseback-transacties met gewogen gemiddelde huurtermijnen van 15,3 jaar. De REIT verkocht ook 36 locaties voor $ 55 miljoen en boekte een winst van bijna $ 9 miljoen op de verkoop van onroerend goed.
Met meer dan $ 400 miljoen aan ongebruikte leencapaciteit heeft Essential Properties voldoende droog poeder voor acquisities.
Essential Properties begon in 2018 met het uitkeren van dividenden en heeft het dividend elk jaar verhoogd. De laatste uitbetalingsverhoging was in juni met ongeveer 4%. De uitbetaling is ondertussen matig met 74% van de FFO.
Door de groeivooruitzichten is EPRT een van de beste REIT's om te kopen in 2022. Het bedrijf verwacht 2021 te eindigen met een gecorrigeerde FFO-groei van 18% per aandeel; bovendien is het leidend voor nog eens 13% verbetering in 2022, wat ook zou moeten helpen het dividend te versterken.
"We blijven EPRT beschouwen als een van de best gepositioneerde netto-lease-REIT's om in de komende jaren een groei met dubbele cijfers te realiseren, gezien de kleine omvang, het hoogwaardige huurdersrooster, de lage schuldgraad en de externe groei", zegt Raymond James, die het aandeel op Outperform.
Een ander netto-leasebedrijf dat de beste REIT's voor 2022 aangeeft, is Store Capital (STOR, $ 34,03), die eigendom is van één huurder in de VS
Deze REIT is gericht op klanten uit het middensegment, zoals Camping World (CWH), Bass Pro Shops en Spring Education Group, die doorgaans meer dan $ 50 miljoen aan jaarlijkse omzet genereren en een derde van hun omzet genereren van terugkerende klanten.
STOR bezit 2.788 panden die zijn verhuurd aan 538 huurders en heeft een bezettingsgraad van 99,4%. En met meer dan 215.000 bedrijven in het hele land die voldoen aan de beschrijving van de beoogde klant, heeft Store Capital volop groeimogelijkheden.
Het bedrijf hanteert een directe origination-benadering voor vastgoedacquisities die de aankoopkosten laag, de kwaliteit van de portefeuille en de acquisitiepijplijn vol houdt. De dealpijplijn van de REIT heeft ongeveer $ 13 miljard aan eigendommen. Deze acquisitiestrategie voor directe originatie heeft Store geholpen om een jaarlijkse groei van 5,1% in de aangepaste FFO per aandeel en een jaarlijkse dividendwinst van 6,8% over zeven jaar te realiseren.
De zekerheid van de portefeuille wordt geholpen door langer dan gemiddelde huurovereenkomsten, met een gewogen gemiddelde resterende huurtermijn van Store op 13,5 jaar. Extra veiligheid komt van de investeringswaardige balans van de REIT, die een hefboomwerking en schulden van 39% laat zien tegen slechts 3,4 keer de EBITDA, minder dan het netto leasegemiddelde van 5,0.
STOR streeft naar een jaarlijkse groei van 5% door een combinatie van huurescalaties, conservatieve uitbetalingen en toenemende verkoop van onroerend goed. De REIT is leidend voor 2021 FFO van $ 1,99 per aandeel, en een stijging van 9% in 2022 tot een bereik van $ 2,15 tot $ 2,20 per aandeel.
Store Capital heeft niet echt een trackrecord op het gebied van dividendgroei, met zeven jaar ononderbroken verhogingen, maar het heeft zijn uitbetalingsratio stabiel rond 82% gehouden. Ondertussen worden STOR-aandelen verhandeld met een korting van ongeveer 19% ten opzichte van branchegenoten.
En niemand minder dan Warren Buffett staat positief tegenover Store Capital:STOR is de enige REIT in de Berkshire Hathaway-portefeuille.
IJzeren Berg (IRM, $ 49,53) bouwde zijn oorspronkelijke bedrijf rond de fysieke opslag en vernietiging van records, hoewel het al jaren overgaat op digitale gegevensopslag.
Deze REIT heeft een ongeëvenaarde schaal in fysieke records en slaat documenten op voor ongeveer 225.000 klanten, waaronder 95% van de Fortune 1000-bedrijven. In deze business kan Iron Mountain bogen op een klantbehoudpercentage van 98%, een consistente organische groei en een gemiddelde relatie van 15 jaar met klanten.
Iron Mountain gebruikt de betrouwbare cashflows van fysieke archiefopslag om digitale gegevensopslagmogelijkheden te bouwen. Op dit moment exploiteert de REIT 15 datacenters met een potentiële informatietechnologiecapaciteit van 445 megawatt en bedient meer dan 1.300 klanten. Ongeveer 144,7 megawatt van zijn datacentercapaciteit is al verhuurbaar, en de REIT heeft nog eens 66 megawatt in aanbouw en 234,8 megawatt in bezit voor ontwikkeling.
Het Project Summit-initiatief van het bedrijf stroomlijnt de activiteiten en verscherpt tegelijkertijd de focus van de REIT op zijn sneller groeiende digitale activiteiten. Iron Mountain verwacht tegen eind 2021 $ 375 miljoen aan jaarlijkse run rate EBITDA-voordelen van Project Summit te behalen, met nog eens $ 50 miljoen aan voordelen in 2022.
Tot het einde van het derde kwartaal van 2021 heeft Iron Mountain 24 megawatt aan digitale opslag geleasd en de REIT ligt op schema om zijn oorspronkelijke doel voor 2021 van 30 megawatt geleasde te overschrijden. Hoewel digitale opslag momenteel nog maar ongeveer 10% van de REIT-activiteiten uitmaakt, dragen de winstbijdragen van datacenters en de besparingen op Project Summit bij aan de winst van Iron Mountain.
Een recente golf van acquisities van datacenter-vastgoed, waaronder de verkoop van CyrusOne voor $ 15 miljard en de CoreSite-deal van $ 10 miljard, vermindert het aantal grote spelers in de REIT-sector voor gegevens en verhoogt de waarderingen voor de resterende digitale REIT's, waaronder IRM.
Iron Mountain heeft een trackrecord van 11 jaar in het betalen van dividenden, waaronder acht dividendverhogingen en af en toe grote speciale dividenden. Op dit moment leveren aandelen 5,3% op en de uitbetaling van de aangepaste FFO is 81%. Een voorbehoud voor beleggers is dat het bedrijf van plan is het huidige jaarlijkse dividend van $ 2,47 vast te houden totdat het doel van 60% aangepaste FFO-uitbetaling is bereikt.
IRM-aandelen stegen tot half december 2021 met bijna 70%. Maar Iron Mountain zou nog steeds een van de beste REIT's kunnen zijn om in 2022 te kopen vanwege een nog steeds aantrekkelijke P/AFFO van 14, een korting van 31% voor zijn concurrenten. Ondertussen noemen vijf van de zeven analisten die IRM-aandelen behandelen het een Strong Buy or Buy. Verschillende noemen de aanwas van de uitbreiding van het datacenter, ondersteund door terugkerende inkomsten uit de opslag van fysieke records, als redenen om te investeren.
Vertrouwen op medische eigenschappen (MPW, $ 22,02) exploiteert wereldwijd ziekenhuizen, klinische revalidatiecentra en gedragsgezondheidsfaciliteiten en is de op één na grootste niet-gouvernementele eigenaar van ziekenhuizen in de sector. De REIT bezit 442 medische eigendommen in 34 staten en negen andere landen, die worden verhuurd aan 52 zorgstelsels in de VS en in het buitenland. Ziekenhuizen voor acute zorg vormen de ruggengraat van een portefeuille met een waarde van $ 21,4 miljard.
De grootste huurder van Medical Properties Trust is Steward Healthcare, dat 36 panden verhuurt en ongeveer 2,6% van de portefeuille vertegenwoordigt. Andere grote huurders zijn Prospect Medical Holdings (VS), Circle Health (VK) en Swiss Medical Network (Zwitserland).
Veiligheid is niet alleen verankerd in de portefeuille door de kredietkwaliteit van de grote huurders, maar ook door een nettohuurstructuur waarbij de huurders alle vastgoedkosten dragen. De huurovereenkomsten van de REIT hebben een initiële looptijd van 10 tot 20 jaar en zijn voorzien van op inflatie gebaseerde of vaste jaarlijkse huurroltrappen.
Het sale-leaseback-acquisitiemodel van Medical Properties Trust vergemakkelijkt de uitbreiding van de portefeuille en helpt ziekenhuishuurders om geld vrij te maken dat kan worden gebruikt voor siteverbeteringen. Tijdens het kwartaal van september 2021 verkocht de REIT Macquarie Asset Management een belang van 50% in acht ziekenhuizen in Massachusetts voor $ 1,3 miljard; een sale-leaseback van $ 900 miljoen aangegaan voor vijf ziekenhuizen in Florida en een sale-leaseback van $ 760 miljoen van 18 klinische gedragsgezondheidscentra; en verwierf een kankerbehandelingscentrum in Portugal voor $ 20,4 miljoen.
De aangepaste FFO per aandeel van de REIT steeg in de eerste negen maanden van 2021 met 12% tot $ 1,01. Medical Properties Trust is leidend voor een jaarlijkse run-rate aangepaste FFO van $ 1,81- $ 1,85 en een 6,0-voudige verhouding van nettoschuld tot EBITDA.
MPW heeft zijn dividend gedurende acht opeenvolgende jaren verhoogd, met een gemiddeld jaarlijks percentage van 3% in het afgelopen half decennium. Its payout ratio, meanwhile, is a conservative 64% of funds from operations. Meanwhile, shares trade for a little more than 16 times adjusted FFO estimates, which is a 22% discount to industry peers.
"The company's tenant base is improving, in large part due to the largest tenant's ability to turn around the operations of some hospitals," say Stifel analysts, who rate the stock at Buy and add that "the current stock price is attractive in absolute terms."
Postal Realty Trust (PSTL, $17.75) is the biggest REIT in an unusual niche:post office properties.
PSTL is the nation's largest owner and manager of facilities leased to the United States Postal Service. The REIT's portfolio currently consists of 926 properties representing 21.3 million square feet of leasing space in 49 states, and it serves as manager for another 397 postal properties. Postal Realty Trust's portfolio is 99.6% leased, has four-year weighted average lease terms, and its rents average $7.92 per square foot.
USPS is a best-in-class tenant that is recession-resistant and makes 100% of rent payments on-time. Since rents represent just 1.7% of annual USPS expenses, the burden the REIT's leases impose on this tenant is minimal.
Since its IPO in 2019, Postal Realty Trust has grown its portfolio by 243%, rental income by 310% and its quarterly dividend by 257%, which includes nine consecutive quarters of rising its payout.
USPS has America's largest retail distribution network and presents enormous opportunities for Postal Realty to grow via site acquisitions. Of approximately 31,000 postal facilities nationwide, nearly 26,000 are privately owned and thus potential acquisition targets for this REIT.
As e-commerce has grown, postal facilities have emerged as the principal provider of "last mile" delivery services. This has supported 11.9% packing and shipping revenue growth for USPS since 2012.
The REIT closed $19 million of property acquisitions during the September quarter, grew rental income 70%, generated adjusted FFO of $4.8 million, or 27 cents per share, and raised its dividend approximately 5%. Postal Realty Trust will exceed its $100 million acquisition target for a second year in a row and analysts forecast 2021 FFO per share of 96 cents rising to $1.06 next year.
While Postal Realty Trust's dividend payout is on the high side at 93%, its high FFO per share growth should gradually reduce payout over the next two to three years.
"We believe there is a relatively strong moat around PSTL's external growth for the next few years because few institutional investors focus on the space and limited capital sources make large-scale acquisitions difficult," say Stifel analysts, who rate the stock at Buy. "In addition, the ownership of real estate leased to the USPS is very fragmented."
If you want the biggest fish in a still-sizable pond, PSTL is among the best REITs you can buy in 2022.
W. P. Carey (WPC, $79.78) specializes in net lease commercial properties across the U.S. and Europe and is one of the world's largest owners of net lease assets.
W. P. Carey owns 1,264 properties together representing 152 million square feet of leasing space. Its portfolio is weighted towards industrial, warehouse and office properties, with lesser amounts of retail and self-storage.
The REIT leases properties to 358 tenants and enjoys a 98.4% occupancy rate and a 10.6-year average remaining lease term. Its top American tenants include U-Haul, Advanced Auto Parts (AAP) and Extra Space Storage (EXR); top tenants in Europe include DIY retailer Hellweg, auto dealer Pendragon and the Spanish government.
W. P. Carey is better positioned than most REITs to benefit from inflation. That's because 99% of its leases incorporate contractual rent increases, and 59% have rent increases tied to CPI.
While dividend payout is on the high side at roughly 75% of cashflow, W. P. Carey has increased dividends 24 years in a row, indicating its ability to grow even through downturns. Dividends are also supported by an investment-grade balance sheet; importantly, there are no significant debt maturities before 2024.
In a November note to investors, Raymond James analysts highlighted WPC's lowered cost of debt, abundant acquisition opportunities in Europe and the $2.5 billion liquidation of CPA 18, the last of WPC's managed portfolios.
"WPC continues to hit the gas on acquisitions and is sticking to its more differentiated sandbox," say Raymond James analysts. "There continues to be a lot of opportunity in Europe – while Realty Income's (O) expansion overseas is a validation of WPC's strategy, they don't expect O's presence will materially impact competition as there is plenty to buy."
WPC shares are attractively priced at 15 times expectations for adjusted funds from operations, a 24% discount to REIT industry peers. It's also the highest yielder among our best REITs to buy for 2022, at well above 5%.
De 22 beste aandelen om te kopen voor 2022
De 12 beste REIT's om te kopen voor 2022
De 12 beste zorgaandelen om te kopen voor 2022
De 22 beste aandelen om te kopen voor 2022
De 12 beste technologieaandelen om te kopen voor 2022
7 REIT's om nu te kopen voor dividendgroei
De 12 beste industriële aandelen om te kopen voor 2022