Om te bepalen hoeveel inkomen u nodig heeft voor een hypotheek van $ 200.000, moet u er rekening mee houden dat het bedrag van de maandelijkse betaling voor die hypotheek afhankelijk is van uw kredietscore en andere factoren. Kredietverstrekkers vermijden over het algemeen ook het verstrekken van leningen die in strijd zijn met de zogenaamde '28/36-regel', die helpt voorkomen dat leners te veel schulden aangaan.

Wanneer hypotheekverstrekkers leningaanvragen beoordelen om te bepalen hoeveel geld ze willen lenen, is inkomen zeker een overweging, maar het is niet de enige. Dit is wat je moet weten.

Debt-to-income ratio en de 28/36 regel

De 28/36-regel verwijst naar twee afzonderlijke maar gerelateerde metingen van de schuld-inkomensverhouding (DTI) - het deel van uw maandelijks inkomen dat wordt gebruikt om schuldbetalingen te dekken. Kredietverstrekkers gebruiken beide versies van DTI om uw vermogen om uw hypotheekbetalingen te betalen te evalueren en te bepalen of u in aanmerking komt voor een lening:

• Het '28'-gedeelte van de 28/36-regel verwijst naar wat bekend staat als front-end DTI:het percentage van uw bruto maandinkomen (bijvoorbeeld inkomsten vóór belastingen en andere inhoudingen) dat wordt vertegenwoordigd door uw woonlasten. Om in aanmerking te komen voor de meeste conventionele hypotheken, mag de maandelijkse betaling van de hypotheek die je hebt aangevraagd niet hoger zijn dan 28% van je bruto maandinkomen.
• Het '36'-gedeelte van de 28/36-regel verwijst naar wat bekend staat als back-end DTI, of het percentage van uw maandelijkse bruto-inkomen dat wordt gebruikt voor alle schulduitgaven, inclusief hypotheekbetalingen. Om in aanmerking te komen voor de meeste conventionele hypotheken, mogen uw totale schulduitgaven niet hoger zijn dan 36% van uw bruto maandinkomen.

Zoals we zullen zien, staan ​​verschillende door de federale overheid gesteunde hypotheekprogramma's uitzonderingen op de 28/36-regel toe, maar deze richtlijnen zijn van toepassing op bijna alle conventionele hypotheken.

Andere factoren waar geldschieters naar kijken zijn:

• Uw kredietscore(s) en kredietgeschiedenis :Leningaanvragers met hogere kredietscores betalen over het algemeen lagere rentetarieven op hypotheken en andere leningen; degenen met lagere scores kunnen hogere rentetarieven en kosten in rekening worden gebracht, die beide hogere maandelijkse betalingen kunnen betekenen.
• Het bedrag van uw aanbetaling :Een aanbetaling van 20% van de aankoopprijs is de standaardvereiste, maar veel kredietverstrekkers staan ​​kredietnemers met een goede kredietwaardigheid toe om lagere aanbetalingen te doen in ruil voor hogere rentetarieven of vergoedingen. Wanneer de aanbetaling minder dan 20% is, moet de lener ook een particuliere hypotheekverzekering (PMI) afsluiten.
• Uw spaargeld of andere bezittingen :U kunt mogelijk spaargeld opnemen of activa omzetten in contanten om uw maandelijkse leningbetalingen te dekken.
• De marktwaarde van het huis dat u wilt kopen :Aangezien het huis dat u koopt uw ​​hypotheek veilig stelt, is de waarde ervan belangrijk voor geldschieters.
• Uw totale schuld :Dit omvat het bedrag dat u elke maand aan schuldbetalingen betaalt en hoeveel de betalingen op uw hypotheek zullen toevoegen aan uw maandelijkse schulduitgaven.

Het maakt niet uit hoe hoog uw inkomen is, u kunt nog steeds worden gediskwalificeerd op basis van andere problemen. Het zal waarschijnlijk moeilijk zijn om een ​​hypotheek te krijgen als u bijvoorbeeld een recent faillissement op uw kredietrapport heeft.

De geldschieter gebruikt de bovenstaande factoren om te beslissen of hij u wel of niet wil lenen en, als u in aanmerking komt voor een lening, gebruikt de geldschieter dezelfde factoren om te bepalen:

• Het bedrag dat het je wil lenen.
• De lengte van uw terugbetalingsperiode (hoeveel maandelijkse betalingen u moet doen om de lening af te betalen).
• Welke rente zal het op de lening in rekening brengen.
• Hoeveel het u aan voorafbetalingen of 'punten' in rekening brengt voor het verstrekken van de lening.
• Of je PMI moet kopen. PMI is doorgaans vereist als u minder dan 20% van de aankoopprijs als aanbetaling neerlegt.

Het totale geleende bedrag, de terugbetalingsperiode, het rentepercentage en de kosten en PMI (indien van toepassing) bepalen samen uw maandelijkse betalingsbedrag.

Welk inkomen heb ik nodig om in aanmerking te komen voor een hypotheek?

Om te illustreren hoe sommige van deze variabelen op elkaar inwerken om uw inkomensvereisten te bepalen, kunt u het voorbeeld beschouwen van een 30-jarige vaste hypotheek op een huis met een marktwaarde van $ 230.000, waarvoor u bereid bent een aanbetaling van 13% te doen van $ 30.000— waardoor een hypotheekbedrag van $ 200.000 overblijft.

Bij een rentepercentage van 4,8% (iets hoger dan het huidige nationale gemiddelde van 3,99%), zou uw maandelijkse betaling (inclusief PMI, die nodig is als u minder dan 20% van de aankoopprijs neerlegt) ongeveer $ 1.680 bedragen.

Op basis van de 28%-regel, die vereist dat een betaling van $ 1.680 niet meer dan 28% van uw bruto maandinkomen bedraagt, heeft u een maandelijks inkomen vóór belastingen en andere inhoudingen nodig van ten minste $ 6.000, of een jaarlijks bruto-inkomen van ten minste $ 72.000, om in aanmerking te komen voor die hypotheek:

Minimaal bruto maandinkomen =$6.000; minimum jaarlijkse bruto =$72.000

Zolang de maandelijkse schuldbetalingen die u naast uw hypotheekbetaling heeft, $ 480 of minder zijn, zal dat jaarinkomen van $ 72.000 ook voldoen aan de 36%-regel:

Minimaal bruto maandinkomen =$6.000; minimum jaarlijkse bruto =$72.000

Als uw maandelijkse niet-woningschulden echter groter zijn, zullen uw totale schuldbetalingen hoger zijn dan 36% van het bruto-inkomen en heeft u inkomen nodig om in aanmerking te komen voor de hypotheek.

Maandelijkse schulduitgaven van $ 600 naast de hypotheekbetaling vereisen een bruto maandinkomen van $ 6.333 of een jaarinkomen van $ 76.000, bijvoorbeeld:

Minimaal bruto maandinkomen =$6.333; minimum jaarlijkse bruto =$76.000

Maandelijkse schuldbetalingen van $ 750 naast de hypotheek zouden een jaarinkomen van $ 81.000 vereisen.

Minimaal bruto maandinkomen =$6.750; minimum jaarlijkse bruto =$81.000

Wat zijn extra kosten bij het kopen van een huis?

De aankoop van een woning brengt een groot aantal kosten met zich mee, deels groot en deels minder. Veel kosten die gepaard gaan met de aankoop van een huis, zoals aanbetaling, oprichtingskosten en PMI (indien nodig), worden opgenomen in de definitieve financieringsregelingen:De aanbetaling is verschuldigd bij het afsluiten (met uitzondering van bepaalde door de overheid gesteunde woningleningen, die hieronder worden besproken ). Initiatievergoedingen zijn doorgaans ook verschuldigd bij het afsluiten, hoewel sommige leningsvoorwaarden toestaan ​​dat ze worden "opgerold" in de maandelijkse betaling en worden uitbetaald (met rente) gedurende de looptijd van de lening. PMI wordt, indien nodig, ook opgenomen in de maandelijkse betaling.

Extra eenmalige kosten in verband met de aankoop van een huis zijn onder meer:

• Kosten voor een taxatie, die de geldschieter nodig heeft om ervoor te zorgen dat de aankoopprijs de wederverkoopwaarde van het huis niet overschrijdt.
• Een eigendomsinspectie (om er zeker van te zijn dat er geen verborgen gebreken in het huis zijn voordat u de aankoop voltooit).
• Vergoedingen voor een advocaat om verkoopdocumenten te beoordelen en de afsluiting bij te wonen als uw wettelijke vertegenwoordiger.

Terugkerende kosten die u mogelijk maakt bij de aankoop van een huis kunnen zijn:

• Een eigendoms-/ongevallenverzekering voor huiseigenaren die de waarde van het huis dekt (meestal vereist door geldschieters totdat de hypotheek is afbetaald; polispremies worden vaak opgenomen in de maandelijkse leningbetalingen).
• Vergoedingen Vereniging van Eigenaren (VvE). Het bedrag van deze vergoedingen en de diensten die in ruil daarvoor worden geleverd, variëren tussen verschillende verenigingen. Sommige omvatten afvalverwijdering en sneeuwruimen, landschapsarchitectuur, onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes zoals een clubhuis, zwembad of racketbanen, enzovoort.

Houd er rekening mee dat eventuele terugkerende kosten die rechtstreeks verband houden met het onroerend goed dat u van plan bent te kopen, worden toegevoegd aan de hypotheekbetaling voor het berekenen van uw front-end DTI.

Hoe beïnvloedt krediet de betaalbaarheid van uw hypotheek?

De eerste stap die een geldschieter gewoonlijk neemt na ontvangst van een hypotheekaanvraag, is een kredietcontrole:een verzoek om uw kredietscore en kredietrapport van een of meer van de drie nationale kredietbureaus (Experian, TransUnion en Equifax).

Kredietverstrekkers hebben doorgaans een minimale kredietscore die ze willen overwegen bij het evalueren van kredietnemers. Verschillende kredietverstrekkers hebben verschillende minimumscore- of "cut-off" -vereisten. Kredietverstrekkers gebruiken kredietscores bij het beslissen of ze een lening willen aanbieden en bij het bepalen van de vergoedingen en rentetarieven die in rekening worden gebracht.

In overeenstemming met een wijdverbreide praktijk in de sector die bekend staat als op risico gebaseerde prijsstelling, krijgen aanvragers met de hoogste kredietscores doorgaans de laagste beschikbare rentetarieven aangeboden. Degenen met lagere kredietscores betalen doorgaans hogere rente (en misschien ook hogere kosten). De basis hiervoor is het feit dat individuen met hogere kredietscores statistisch gezien minder waarschijnlijk zijn dan mensen met lagere scores om betalingen te missen en van kredietverstrekkers eisen dat ze incasso's, executie of andere verliespreventiemaatregelen initiëren.

Hypotheekverstrekkers bieden vaak talloze leningpakketten aan, met verschillende rentetarieven en vergoedingen, gericht op leners van wie de kredietscores binnen een specifiek numeriek bereik vallen, bijvoorbeeld één aanbieding voor aanvragers met kredietscores van 800 of beter; een andere voor degenen met scores van 720 tot 799; en een andere voor degenen met scores van 650 tot 719. Dit zijn puur hypothetische voorbeelden; elke hypotheekverstrekker stelt zijn eigen eisen aan de kredietscore.

Wat zijn de verschillende leningen en programma's voor mensen die voor het eerst een huis kopen?

Hoewel de 28/36-regel van toepassing is op de meeste conventionele hypotheekverstrekkers, staan ​​bepaalde programma's die zijn ontworpen om starters op de woningmarkt, veteranen en bepaalde huizenkopers met een laag inkomen te helpen, enkele uitzonderingen toe:

• Hypotheken ondersteund door de Federal Housing Administration, bekend als FHA-leningen, zijn ontworpen om starters op de woningmarkt te helpen in aanmerking te komen voor hypotheken en maken back-end DTI's tot 43% mogelijk.
• Hypotheken die bekend staan ​​als VA-leningen, uitgegeven door het Amerikaanse Department of Veterans Affairs, zijn gericht op veteranen, militairen en in aanmerking komende echtgenoten, en staan ​​back-end DTI's van 41% toe.
• De maximale back-end DTI die is toegestaan ​​op USDA-leningen (hypotheken die zijn uitgegeven volgens richtlijnen die zijn opgesteld door het Amerikaanse ministerie van Landbouw om leners met een laag inkomen te helpen huizen te kopen in bepaalde landelijke gebieden) is 46%.
• Overheids- en nationale programma's die zijn ontworpen om te helpen bij het bezit van een eigen huis, kunnen mogelijk helpen als u problemen ondervindt om aan de aanbetalingsvereisten voor een lening te voldoen, of als uw inkomen onder het niveau daalt dat nodig is om een ​​aantal conventionele leningen af ​​te sluiten.
li>

De factoren die het bedrag van een maandelijkse hypothecaire lening bepalen, inclusief uw kredietscore en geschiedenis en aanbetalingsbedrag, samen met uw maandelijkse niet-huisvestingsschulden, spelen een belangrijke rol bij het bepalen hoeveel inkomen u nodig heeft om een ​​hypotheek te betalen. . Als u DTI en de 28/36-regel begrijpt, kunt u anticiperen op uw behoeften en plannen voor het hypotheekaanvraagproces.

Als u uw DTI moet verbeteren, kunt u twee dingen doen:

• Verhoog uw inkomen. Dit vereist vaak het behalen van een promotie en salarisverhoging, of het aannemen van een tweede baan of 'bijbaan'.
• Verlaag uw maandelijkse schulduitgaven. U kunt dit doen door creditcards af te betalen of leningen af ​​te lossen. Het aflossen van schulden kan ook helpen om uw kredietscores te verbeteren en kan betekenen dat u gunstigere betalingsvoorwaarden krijgt wanneer u een hypotheek aanvraagt.

Door beide benaderingen tegelijkertijd toe te passen, wordt hun effectiviteit natuurlijk vergroot.

Het kopen van een huis is de grootste investering die de meeste mensen ooit zullen doen, maar met vindingrijkheid en durf kunt u het betaalbaarder maken.