Als het om hypotheken gaat, geldt er niet één maatstaf voor iedereen. Dit artikel gaat in op de vier belangrijkste hypotheektypen, waaronder conventionele, FHA-, VA- en Jumbo-leningen, zodat u de kenmerken ervan begrijpt en wanneer u de ene boven de andere moet kiezen om de juiste beslissing te nemen voor uw huizenaankoopbehoeften.
Discussies over hypotheken concentreren zich meestal op de leningen als één type. Maar niets is minder waar. Er zijn niet alleen verschillende soorten hypotheekleningen, maar er zijn ook verschillende hypotheekprogramma's, om nog maar te zwijgen van hypotheekverstrekkers .
We gaan zowel de verschillende soorten hypotheekleningen bespreken als de verschillende programma’s die deze aanbieden. Dit is echter een algemene discussie over de meest populaire soorten, aangezien er minder populaire soorten leningen en zelfs emittenten zijn.
Er zijn vier primaire hypotheekprogramma's beschikbaar:
Over het algemeen verwijzen conventionele hypotheken naar leningen die worden gefinancierd door de Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) en de Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
Ze zijn doorgaans afkomstig van banken, kredietverenigingen, hypotheekbanken, hypotheekbedrijven en andere kredietverstrekkers en vervolgens verkocht aan een van de twee grote hypotheekagentschappen.
Deze leningen worden ook gekenmerkt door de zogenaamde conforme leninglimieten . Dat wil zeggen dat er een limiet is aan het bedrag dat kan worden geleend onder een conventioneel programma. Die limiet is over het algemeen $766.550 voor 2026 .
Conventionele leningen kunnen echter hoger zijn voor twee- tot viergezinswoningen, en ook voor woningen gelegen in gebieden die als hoge kosten worden aangemerkt.
(Dit zijn de duurdere huizenmarkten die zich meestal aan de oost- en westkust bevinden, waaronder New York City, Boston, Washington DC, San Francisco en Los Angeles.)
Conventionele hypotheken onderscheiden zich ook van FHA- en VA-leningen door de hypotheekverzekeringsvereiste.
Dit wordt ook wel particuliere hypotheekverzekering of PMI genoemd. Het is een soort verzekeringsdekking die de hypotheekverstrekker een deel van het leningsaldo betaalt als u de lening niet kunt afbetalen.
Enkele van de belangrijkste kenmerken van conventionele hypotheken zijn onder meer:
FHA-leningen werken vrijwel op dezelfde manier als conventionele leningen, maar de parameters zijn fundamenteler. Zo is de minimale aanbetalingseis 3,50%, ook voor starters op de woningmarkt.
Maar de twee belangrijkste kenmerken van FHA-leningen, die hen het meest onderscheiden van conventionele hypotheken, zijn:
PMI op FHA-leningen wordt gewoonlijk hypotheekverzekeringspremie of eenvoudigweg MIP genoemd. Het woord particulier is hier niet van toepassing, omdat de hypotheekverzekering wordt aangeboden door de Amerikaanse overheid via de Federal Housing Administration.
Hypotheekverzekeringen worden op twee manieren verzameld. Net als bij conventionele leningen wordt er een maandelijkse premie toegevoegd aan de afbetaling van uw huis.
Maar er is ook een hypotheekverzekeringspremie (UFMIP) vooraf die aan uw leningsaldo wordt toegevoegd, hoewel deze uit eigen zak kan worden betaald op het moment dat de lening wordt afgesloten.
Er is waarschijnlijk geen grotere reden voor de populariteit van FHA-hypotheken dan het feit dat ze soepeler zijn met kredietvoorwaarden.
Terwijl conventionele leningen bijvoorbeeld een minimale kredietscore van 620 vereisen, accepteren FHA-leningen een score zo laag als 580. Maar ze gaan zo laag als 500 met een aanbetaling van ten minste 10%. Dit is zeker een leningprogramma waarmee u rekening moet houden, of u nu een redelijk of slecht krediet heeft.
Andere kenmerken van Fha-leningen waar u rekening mee moet houden zijn:
VA-leningen hebben veel meer gemeen met FHA-leningen dan met conventionele leningen. Dat komt omdat VA-leningen, net als FHA-leningen, een hypotheekverzekering hebben die wordt verstrekt door een overheidsinstantie (de Veterans Administration).
De hypotheekverzekering wordt als eenmalig bedrag vooraf in rekening gebracht, zonder dat er maandelijkse premie aan uw huisbetaling wordt toegevoegd.
De leningen worden verstrekt door deelnemende kredietverstrekkers, waaronder banken, kredietverenigingen en andere hypotheekverstrekkers. Ze zijn alleen beschikbaar voor in aanmerking komende veteranen en huidige leden van het Amerikaanse leger.
Het grote voordeel van VA-leningen is echter dat ze 100% financiering bieden. Dat betekent dat een in aanmerking komende veteraan een huis kan kopen zonder dat er geld aan te pas komt. En hoewel de premie voor de hypotheekverzekering vooraf in rekening wordt gebracht, wordt deze toegevoegd aan het geleende bedrag, zodat er geen kosten vooraf zijn.
Op de conforme leenlimiet is de 100% leenvoorziening van toepassing. Maar VA-leningen zijn indien nodig ook beschikbaar voor duurdere eigendommen. De lener zal echter een aanbetaling moeten doen die gelijk is aan 25% van het bedrag waarmee de lening de conforme leninglimiet overschrijdt.
Als de lening bijvoorbeeld de limiet met $ 100.000 overschrijdt, heeft de lener recht op 100% financiering tot een maximum van $ 548.250, maar moet hij $ 25.000 (25%) vooruit betalen voor het overtollige bedrag.
Basiskenmerken van VA-leningen omvatten het volgende:
Zoals de naam al aangeeft, zijn Jumbo-leningen grotere leningen die de conforme leenlimieten overschrijden. Als zodanig worden ze doorgaans gebruikt om duurdere eigendommen te kopen of te herfinancieren. De leningbedragen kunnen oplopen tot enkele miljoenen dollars.
Jumbo-leningen hebben meer gemeen met conventionele leningen dan met FHA- en VA-leningen. Maar in tegenstelling tot conventionele leningen, die worden gefinancierd door Fannie Mae en Freddie Mac, worden Jumbo-leningen verstrekt door onafhankelijke kredietverstrekkers, zoals banken.
Omdat dat zo is, zijn de richtlijnen voor leningen minder gestandaardiseerd dan bij andere leningprogramma's. Over het algemeen hebben ze strengere leningvereisten.
De basiskenmerken van jumboleningen omvatten het volgende:
Vaste rente en ARM's zijn de twee belangrijkste soorten hypotheekleningen die worden aangeboden onder de vier belangrijkste hypotheekprogramma's (conventioneel, FHA, VA en Jumbo). Hoewel ze beide worden aangeboden door FHA en VA, kiezen de meeste leners die voor een van deze leningprogramma's kiezen, voor een lening met een vaste rente.
Hetzelfde geldt echter niet voor zowel conventionele als Jumbo-leningen. Bij elk van deze leningsvormen zijn ARM-leningen iets populairder. Dit geldt vooral voor Jumbo-leningen, die bedoeld zijn voor kredietnemers met een hoger inkomen, die vaak geïnteresseerd zijn in de laagst mogelijke rente.
Over het geheel genomen zijn ARM-leningen tegenwoordig echter vrij zeldzaam. Volgens informatie die in 2023 door Bankrate is vrijgegeven, maken ARM's minder dan 18,6% uit van de hypotheken die in 2023 zijn verstrekt. Dit is te wijten aan het recente fenomeen waarbij ARM-leningen slechts iets lager zijn dan de vaste rente.
Bovendien is het, nu de vaste rente op een recordlaagte staat, voor de meeste leners logisch om die rente vast te zetten in plaats van een gokje te wagen op nog lagere rente met ARM's.
Een lening met een vaste rente is precies wat de naam impliceert. Zowel het rentepercentage als het maandbedrag staan vast gedurende de looptijd van de lening. De looptijden van de leningen variëren van 10 tot 30 jaar.
Aan het einde van de looptijd van de lening wordt de hoofdsom van de lening volledig terugbetaald. Dat zal zowel het geval zijn bij een lening met een vaste rente als bij een ARM.
ARM's bieden een vaste rente voor een bepaalde tijd. Typische initiële looptijden zijn drie jaar, vijf jaar, zeven jaar en tien jaar. Na de initiële rentevaste periode wordt de lening eenjarig aanpasbaar, waarbij de rente vrijwel elk jaar verandert.
De rentetarieven op ARM's zijn gebaseerd op een gemeenschappelijke index, zoals het eenjarige Amerikaanse schatkistpapier of de zesmaands LIBOR. De kredietverstrekker voegt vervolgens een marge (procentpunten) toe aan de index om de rente te berekenen waarop toekomstige rentewijzigingen zullen worden gebaseerd.
Als het rendement op Amerikaanse staatsobligaties met een looptijd van één jaar bijvoorbeeld 1,00% bedraagt op het moment van de aanpassing, en de marge 1,50%, wordt uw rentetarief opnieuw ingesteld op 2,5%. Dat tarief blijft een jaar geldig en wordt opnieuw aangepast volgens dezelfde formule als de datum van de volgende aanpassing.
Gelukkig hebben ARM's renteplafonds die beperken hoe hoog de rente kan stijgen bij één enkele aanpassing, of zelfs gedurende de looptijd van de lening.
Een gebruikelijke kapstructuur is 5/2/5. Elk getal vertegenwoordigt het maximale percentage waarmee het volledig geïndexeerde tarief (index plus marge) kan worden aangepast op het moment van aanpassing.
Het eerste getal betekent dat de rente niet meer dan 5% boven uw oorspronkelijke rentetarief mag stijgen bij de initiële rentewijziging. Als uw oorspronkelijke tarief 2,50% is, kan de kredietverstrekker dit maximaal verhogen tot 7,50%.
Het tweede getal (2 of 2%) is het maximale dat het tarief kan veranderen bij latere aanpassingen. Als uw initiële tarief 2,50% is en dit stijgt naar 3,50% bij de eerste aanpassing, maar vervolgens naar 7,5% springt bij de tweede aanpassing, dan is het hoogste tarief dat u betaalt 5,50%. Dat is het tarief van 3,50%, plus 2%.
Het derde getal in de reeks vertegenwoordigt de maximale rente die tijdens de looptijd van de lening kan stijgen. In het bovenstaande voorbeeld is dat 5%. Dat betekent dat als uw initiële rente 2,50% is, het hoogste tarief dat u gedurende de looptijd van de lening in rekening kan worden gebracht 7,50% is, ongeacht hoe hoog de rente is.
Als u geïnteresseerd bent in het nemen van een ARM, zorg er dan voor dat u vertrouwd raakt met de rentelimieten die aan de lening zijn verbonden. Dit moet de kredietverstrekker aan u bekendmaken bij de aanvraag, maar het wordt ook opgenomen in de afsluitdocumenten.
Maak er een punt van om de documenten op te vragen die specifiek de dopopstelling op uw ARM aangeven voordat u enig papierwerk ondertekent. Zodra de lening is afgesloten, kan de plafondstructuur niet meer worden gewijzigd.
Leningen met een vaste rente zijn doorgaans de betere keuze als u van plan bent jarenlang in het huis te blijven wonen. Als u verwacht dat de huidige woning uw ‘voor altijd thuis’ zal zijn, of als u verwacht dat u er minimaal 10 jaar zult blijven wonen, is een hypotheek met een vaste rente meestal de beste optie.
Het biedt rente- en betalingsbescherming, ongeacht wat er met de rente gebeurt. En mocht de rente dalen nadat u uw lening heeft afgesloten, dan kunt u altijd herfinancieren om te profiteren van een lagere rente.
Een hypotheek met een vaste rente wordt ook sterk aanbevolen als u het risico op eigenwoningbezit wilt minimaliseren. Een inherent nadeel van ARM's is dat de tarieven kunnen stijgen, misschien wel genoeg om uw vermogen om thuis te blijven in gevaar te brengen. Als u zich hier zorgen over maakt, kies dan voor een hypotheek met een vaste rente.
In dezelfde lijn zijn hypotheken met een vaste rente over het algemeen een betere keuze voor starters op de huizenmarkt. Ze zorgen voor een grotere voorspelbaarheid en elimineren een potentiële renteschok die gepaard gaat met ARM's.
Maar aangezien de rente momenteel op een historisch laag niveau staat, is het volkomen logisch om nu een vaste rente vast te leggen. Hoewel het altijd mogelijk is dat de rente in de toekomst nog lager zal worden, is dit nauwelijks gegarandeerd.
En wanneer iets zich op een historisch dieptepunt bevindt, is de kans op verdere dalingen veel kleiner.
Een ARM kunt u het beste gebruiken als u verwacht niet langer in uw woning te blijven wonen dan de rentevaste looptijd van de lening. Als u bijvoorbeeld verwacht de komende vijf jaar in een huis te wonen, kunt u zich wellicht op uw gemak voelen met een ARM van vijf jaar. De kans is groot dat u het huis verlaat voordat de eerste renteaanpassing plaatsvindt.
De grootste reden om überhaupt een ARM te nemen is natuurlijk het rentevoordeel. Als een ARM bijvoorbeeld een rentetarief had dat twee procentpunten lager was dan dat van een lening met een vaste rente, zouden de besparingen in de eerste jaren het risico van een renteaanpassing kunnen rechtvaardigen.
Helaas is het renteverschil tussen ARM's en hypotheken met een vaste rente lang niet zo hoog. Dat verklaart grotendeels waarom ARM's nu een zeer klein percentage van alle afgesloten hypotheken vertegenwoordigen.
Er zijn tal van instellingen waar u een hypotheek kunt krijgen, of het nu conventioneel, FHA, VA of Jumbo is. Maar als je geen favoriete bank of kredietvereniging hebt, zijn de grote nationale hypotheekverstrekkers een uitstekende keuze.
Rakethypotheek is het online gezicht van Quicken Loans, de grootste particuliere hypotheekverstrekker van het land. Ze bieden alle soorten hypotheekleningen aan, maar opereren volledig online, waardoor het aanvraagproces wordt gestroomlijnd en versneld.
leningDepot is ook een landelijke kredietverstrekker die conventionele, Jumbo-, FHA- en VA-leningen aanbiedt. Net als Rocket Mortgage bieden ze een volledig online aanvraag aan om het aanvraagproces voor een lening te versnellen.
Veteranen United is de beste keuze voor veteranen en militairen in actieve dienst die op zoek zijn naar VA-hypotheken.
Als de grootste VA-hypotheekverstrekker van het land zijn ze gespecialiseerd in het leningtype en bieden ze zelfs een netwerk van VA-vriendelijke makelaars om u te helpen een huis te vinden en door het sluitingsproces te navigeren.
Betrouwbaar is een online hypotheekmarktplaats die de mogelijkheid biedt om tariefoffertes van verschillende kredietverstrekkers te krijgen.
Binnen enkele minuten voltooit u een korte online aanvraag en ontvangt u meerdere offertes waaruit u kunt kiezen. Dat elimineert de noodzaak om offertes van individuele kredietverstrekkers één voor één te ontvangen.
Bij het selecteren van de juiste hypotheek moet u de voor- en nadelen van verschillende typen begrijpen. Conventionele leningen, gefinancierd door Fannie Mae en Freddie Mac, bieden verschillende voorwaarden en aanbetalingsopties, maar vereisen een particuliere hypotheekverzekering (PMI).
FHA-leningen, ondersteund door de Federal Housing Administration, zijn gericht op lagere kredietscores, hebben lagere aanbetalingen en omvatten een hypotheekverzekeringspremie (MIP).
VA-leningen, ontworpen voor veteranen, bieden 100% financiering, geen maandelijkse hypotheekverzekering en flexibele kredietvoorwaarden. Jumbo-leningen zijn geschikt voor eigendommen van hoge waarde, maar hebben uitstekende kredieten en grotere aanbetalingen nodig.
Hypotheken met een vaste rente zorgen voor stabiliteit, terwijl hypotheken met een verstelbare rente (ARM's) aanvankelijk lage rentetarieven bieden met mogelijke toekomstige aanpassingen.
Whistleblower onthult seksistische training bij EY
Wat gebeurt er als een aandeel op de NYSE onder de $1 daalt?
Potentiële huizenprijsdalingen begrijpen:factoren en voorspellingen
5 manieren om op magische wijze geld te verdienen
Washington Trust Hypotheek Beoordeling
Een werknemershandboek maken voor uw kleine bedrijf:de ultieme gids
Aandelenmarkt vandaag:Amerikaanse aandelen grijpen het stokje uit China