De ineenstorting van de Amerikaanse subprime-hypotheken die eind 2007 begon, zorgde voor een ernstige economische recessie. Jaren later proberen veel huishoudens nog steeds hun weg naar financiële solvabiliteit te bereiken. Een van de belangrijkste herstelinstrumenten is een wijziging van een hypotheeklening -- vaak onderdeel van een groep door de overheid geïnitieerde programma's onder de paraplu van het Home Affordable Modification Program, of HAMP.
Alleen al kwalificeren voor een van deze programma's is ongelooflijk moeilijk. Als u uw aanvraag voor het wijzigen van een lening daadwerkelijk hebt verplaatst naar een punt waarop u met uw geldschieter onderhandelt, bent u in de gelukkige minderheid. Hier zijn enkele tips uit de loopgraven over hoe u de deal kunt sluiten tegen de best beschikbare voorwaarden.
Een wijziging van een lening omvat een of meer van de volgende zaken:een verlaging van de verschuldigde hoofdsom, een lagere rente en een gedeeltelijke kwijtschelding van opgelopen boetes en vergoedingen, inclusief de betaling te goeder trouw de meeste kredietverstrekkers eisen aan het begin van het onderhandelingsproces.
Het verminderen van de hoofdsom is het moeilijkst. Ten minste één makelaar beweert dat banken die leningen wijzigen eenvoudigweg de hoofdsom niet verlagen. Dit wordt tegengegaan door HAMP-documenten van de overheid, die echter stellen dat als het geleende bedrag 115 procent van de huidige getaxeerde waarde van het huis overschrijdt, "de beheerder moet overwegen of een Principal Reduction Alternative (PRA) ... moet worden uitgevoerd als één onderdeel van de HAMP-modificatie." Als uw geldschieter beweert hier niets van te weten en uw lening in aanmerking komt, laat haar dan de literatuur zien die uw recht op hoofdsomvermindering bevestigt. In dit geval en in elke andere fase van de onderhandeling, zet je je verzoeken op schrift en bevestig je de levering.
Afhankelijk van uw financiële situatie kunt u mogelijk een nieuwe rente van slechts 2 procent krijgen. Merk op dat welk tarief je ook krijgt, na vijf jaar opnieuw begint te stijgen met 1 procent per jaar, in de meeste gevallen gedurende drie of vier opeenvolgende jaren.
Makelaars met ervaring op dit gebied beweren dat in de meeste gevallen aanvragers die het wijzigingsproces van de lening voltooien, een renteverlaging kunnen bereiken. Degenen met huidige betalingsschema's voor leningen die betalingen van meer dan 31 procent van het inkomen vereisen, kunnen de grootste tariefverlagingen bereiken, maar alle kredietnemers in financiële moeilijkheden komen in aanmerking voor enige verlichting. Lees de HAMP-documenten en bepaal voor welk renteniveau u in aanmerking komt, en toon deze documenten vervolgens als bewijs bij het aanvragen van de verlaging.
Er zijn ook alternatieve programma's voor het wijzigen van leningen die hoofdsomvermindering omvatten die beschikbaar zijn voor VA-leningen en FHA-leningen.
In plaats van de boetes uit te werken en te proberen ze als afzonderlijke items te onderhandelen, probeer je een nieuw verlaagd leenbedrag dat alles omvat. Het is gemakkelijker om de straffen te laten verdwijnen dan om ze te verminderen of kwijtgescholden te krijgen. In een typisch geval behaalde een Chase-lener een verlaging van het hoofdsaldo van $ 250.000 op een hypotheek van $ 1,1 miljoen, inclusief een eenmalige betalingsafkoop van een tweede hypotheek van $ 100.000 voor $ 20.000. De boetes werden opgenomen in de verlaagde hoofdsom, waardoor ze effectief werden geannuleerd.