Investeren in onroerend goed biedt veel fiscale voordelen, en afschrijving is een van de grootste. Het is ook een van de meest onbegrepen.

Met afschrijving kunt u elk jaar een deel van de kosten van de investering aftrekken voor de duur van de door de IRS aangewezen levensduur. De afschrijvingsberekening wordt berekend op basis van de waarde van de verbeteringen, niet op de grond onder de verbeteringen. Hiervoor is het nodig dat u de waarde van de grond en de waarde van de verbeteringen kunt bepalen. Deze bepaling is over het algemeen opgenomen in de veelheid van afsluitende documenten die u hebt ontvangen bij het kopen van het onroerend goed of die u kunt vinden op de gemeentelijke onroerendgoedbelastingwebsite. Het is essentieel dat u uw afsluitdocumenten bewaart. Er zijn extra leningskosten die ten laste kunnen worden genomen en die bij de afsluiting zelf moeten worden afgeschreven.

Een hypothetisch voorbeeld

Heel vaak zal een investering in onroerend goed die contant is positief veranderen in een verlies (op papier) zodra de afschrijvingen in de kosten zijn opgenomen. Neem bijvoorbeeld een huurwoning die $ 50.000 kost, wat ongeveer $ 575 per maand aan huur oplevert. De schuldendienst op de hypotheek, die de aflossing van rente en hoofdsom dekt, zou ongeveer $ 260 per maand bedragen. Tel daar belastingen en verzekeringen bij op en je krijgt ongeveer $ 460 per maand aan uitgaven. Dit brengt elke maand iets meer dan $ 100 in uw zak voordat de afschrijvingskosten zijn inbegrepen.

De afschrijving op een onroerend goed van $ 50.000 zou ongeveer $ 150 per maand zijn, gebaseerd op het delen van de kosten van $ 50.000 door 330 maanden, de levensduur die de IRS toekent aan huurwoningen. Dat levert u een verlies van ongeveer $ 50 per maand op. Dit "verlies" van $ 600 per jaar mag (tot $ 25.000) worden afgetrokken van uw verdiende inkomen als u aan de AGI-vereisten voldoet.

Dat belastingvoordeel komt later echter met enkele gevolgen. Wanneer u het onroerend goed uiteindelijk verkoopt, zal de IRS een zogenaamde "afschrijvingsherziening" opleggen om de belastingen terug te krijgen die u in de loop der jaren zou hebben betaald zonder het voordeel van het claimen van afschrijving. Het afschrijvingsgedeelte van uw vermogenswinst wordt belast tegen uw gewone belastingtarief , niet het kapitaalwinstpercentage .

Als u nu bijhoudt, is het langetermijnbelastingtarief voor vermogenswinst voor iedereen behalve de rijkste mensen 15%, en een vrij gemiddeld gewoon belastingtarief is ongeveer 25%. Dus de denkende man zou kunnen zeggen:"Nou, aangezien het belastingtarief voor afschrijvingen hoger is dan het tarief voor meerwaarden, zal ik gewoon geen afschrijving nemen." Op het eerste gezicht is dat logisch. Niet zo snel. De IRS heeft hier over nagedacht en een regel gemaakt dat wanneer een persoon een vastgoedbelegging verkoopt, de afschrijvingsbelasting wordt berekend op het bedrag van de afschrijving of het bedrag van de afschrijving dat moet zijn genomen. Dus de IRS zal u belasten bij het herwinnen van afschrijvingen, of u het nu wel of niet aanneemt, dus het is logisch om het te nemen.

Rekenen

Dus, aangezien een van de grootste vragen die ik krijg over afschrijvingen is:"Hoe bereken je de heropname van afschrijvingen?" Ik zal proberen het te vereenvoudigen en uit te leggen.

• Het eerste dat u nodig heeft, is de kostenbasis van het onroerend goed, in ons eerdere voorbeeld $ 50.000. Dit had helemaal aan het begin moeten worden berekend toen u begon met afschrijven. Over het algemeen ligt dit bedrag enigszins in de buurt van wat u oorspronkelijk voor het onroerend goed heeft betaald.
• Vervolgens moet u de totale afschrijving berekenen die u heeft genomen (of had moeten nemen). Stel, in ons geval hebben we in totaal $ 10.000 genomen. Als u een professional uw belastingen liet voorbereiden, is dit waarschijnlijk opgenomen als een schema in uw belastingaangifte van vorig jaar. Veel van de online belastingsoftwareprogramma's missen deze informatie.
• Vervolgens trekt u het bedrag van de afschrijving dat is genomen (of dat had moeten worden genomen) af van de oorspronkelijke kostenbasis. Dit staat bekend als de "aangepaste kostenbasis" van uw eigendom, in ons voorbeeld zou dit $ 40.000 zijn.
• Vervolgens heeft u het bedrag nodig waarvoor u het onroerend goed heeft verkocht minus eventuele vergoedingen of commissies. Dit staat bekend als uw 'netto-opbrengst'. Stel dat we het in ons voorbeeld hebben verkocht voor $ 60.000 en $ 5.000 aan verkoopkosten hebben betaald, dus onze netto-opbrengst zou $ 55.000 zijn.
• Neem het netto-opbrengstcijfer en trek daarvan de aangepaste kostenbasis af:$ 55.000- $ 40.000 =$ 15.000. Dit is de hoeveelheid winst die je hebt gerealiseerd.
• Vergelijk uw gerealiseerde winst met uw afschrijvingskosten:$ 15.000> $ 10.000. Het laagste van de twee cijfers is het bedrag dat volgens de IRS onderhevig is aan afschrijvingen tegen uw normale inkomstenbelastingtarief. In dit geval is $ 10.000 onderhevig aan afschrijvingen die worden heroverd tegen uw normale inkomen. De resterende $ 5.000 wordt belast tegen het vermogenswinsttarief.

De afschrijvingsaftrek is een zeer waardevol voordeel voor een vastgoedinvesteerder. Wanneer genomen, kan het een onmiddellijke aftrek opleveren die uiteindelijk de belastingplicht van een persoon vermindert. Het terugwinnen van de afschrijving moet in elk verkoopscenario worden verwerkt. Een volledig begrip van uw belastingplicht bij de verkoop van het onroerend goed kan de verkoopbeslissing maken of breken.