De markt voor commercieel onroerend goed is de afgelopen jaren zo sterk geweest dat alleen al de waardestijging van onroerend goed van verder marginale deals een meevaller heeft gemaakt. Een marktklimaat met laag risico/hoog rendement heeft de huidige vastgoedbeleggers ertoe gebracht te geloven dat buitenmaatse rendementsstatistieken de nieuwe norm zijn.

Maar vastgoed kent, net als de aandelenmarkt, zijn ups en downs. En nu, na een periode van recordhoogtes, zorgen verzwakkende fundamentals ervoor dat onroerend goed naar beneden komt voor een landing.

Het veranderende vliegpad

Een balans tussen risico en rendement is scherp in de belangstelling komen te staan ​​voor degenen die commerciële vastgoedinvesteringen gebruiken om passief inkomen en langetermijnvermogen op te bouwen. Slimme vastgoedinvesteerders trekken massaal naar "kwaliteits"-investeringen - met andere woorden, veiligere activaklassen - die zullen presteren onder uitdagende omstandigheden.

Commerciële vastgoedbeleggingen zijn onderverdeeld in vier algemene activaklassen:

• Kerninvesteringen het minste risico hebben. Dit zijn kwalitatief hoogwaardige woningen met een hoge bezettingsgraad met een stabiel huurdersbestand op bloeiende stadscentra. Core-Plus-activa zijn vergelijkbaar met Core, maar introduceren een kleine "groei" -component vanwege de kwaliteit van het gebouw of een locatie naast het stadscentrum.
• Beleggingen met toegevoegde waarde bieden vooraf minder cashflow, maar een enorm rendementspotentieel zodra de fysieke en operationele problemen van het onroerend goed zijn gecorrigeerd. U kunt bijvoorbeeld investeren in een vervallen flatgebouw met marginale huurders. Eenmaal gerenoveerd en opnieuw verhuurd, kan het pand met een aanzienlijke winst worden verkocht.
• Opportunistisch onroerend goed richt zich op nieuwe landontwikkeling of een zeer noodlijdend pand dat ingrijpende renovaties en/of marktverbetering vereist. Dit staat bekend als het meest risicovolle type belegging.

Medio 2014 kocht onze investeringsmaatschappij een flatgebouw met toegevoegde waarde in het metrogebied van Seattle. Het pand had te lijden van decennia van slecht beheer en achterstallig onderhoud; Hierdoor lagen de bezettingsgraad en de huren substantieel onder de markt. De economische renaissance van Seattle was net van start gegaan. We hebben berekend dat onze all-in kosten - aankoop, rehabilitatie en herpositionering - ons aanzienlijk onder de kosten zouden brengen van het kopen van een core-plus asset op een inferieure locatie op dat moment. Ons kapitaalbudget was $ 35.000 + / eenheid, wat zijn vruchten afwierp door substantiële huur- en netto-inkomensgroei. Op dat moment werd het risico afgewogen tegen het verwachte rendement dat zou kunnen worden behaald in een snel escalerende markt.

Tegenwoordig is de activaklasse van dit onroerend goed veranderd van toegevoegde waarde naar core-plus. De marktwaarde ligt aanzienlijk boven onze all-in kosten, aangezien de strategische aankoop, het sterke management, het oog voor design en een snelgroeiende markt allemaal samenkwamen om onze huurders en investeerders ten goede te komen.

Komt binnen voor een landing

Onze metropool in Seattle illustreert de geweldige tijden die vastgoedbeleggingen hebben gekend sinds de economische neergang. Volgens de Green Street Commercial Property Price Index zijn de vastgoedwaarden sinds 2009 in bepaalde markten ongeveer verdubbeld. Maar het tij keert en sommige beleggers - in de hoop de reeks hoge rendementen te verlengen - negeren nieuwe bijbehorende risico's.

Core en core-plus vastgoed zijn in de regel het meest veilig gepositioneerd om consistente kasstromen te produceren tijdens een vertragende of krimpende economische cyclus. Zouden we onze deal in Seattle kopen tegen de huidige toegevoegde waarde als deze in de staat van 2014 was? Zeer waarschijnlijk is het antwoord "nee", gezien het risico. De arbeids- en materiaalkosten voor renovatie in 2019 zijn 20% tot 25% hoger dan vijf jaar geleden, en de marktgroei vlakt af.

Upgrade naar First Class

Deze recente marktbuigingen bieden nieuwe kansen om 'core-plus', 'kwaliteits'-activa tegen een aantrekkelijke prijs te kopen. Volgens Neil Schimmel, CEO van Investors Management Group:"Value-add eigenschappen zijn al enkele jaren een gloeiend hete trend. Meergezinsbeleggers in het hele land jagen op vintage activa in buitenwijken, waardoor de prijzen dichter bij de plaats komen waar core-plus activa worden verhandeld. Dit is geweldig nieuws voor kopers die op zoek zijn naar de veiligheid van core-plus assets tegen een concurrerende prijs.”

In steden met een overaanbod of een zwakke vraag, presteren core- en core-plus-eigendommen doorgaans beter dan de markt door de beste prijs-kwaliteitverhouding te bieden voor huurdollars. Deze investeringen kunnen een lager rendement opleveren in vergelijking met meer speculatieve deals, maar goed verhuurde kernactiva in wenselijke stadscentra hebben historisch gezien hun waarde behouden in neerwaartse vastgoedcycli.

Veel panden die vroeg in deze cyclus werden aangekocht en tussen 2016 en 2018 werden verkocht, behaalden een hoog jaarlijks rendement (meer dan 20%) en een verdubbeling van het geïnvesteerde eigen vermogen. Tegenwoordig worden dergelijke rendementen waarschijnlijk alleen behaald door verhoogde dealrisico's.

Ik moedig beleggers aan om een ​​meer gedisciplineerde benadering te volgen bij het evalueren van locatie, prijsstelling en intrinsieke vastgoedkwaliteiten om de volatiliteit van het rendement te verminderen. Op dit punt in de cyclus zou een vlucht naar kwalitatief hoogstaand, inkomstengenererend vastgoed kunnen leiden tot minder turbulentie in een stormachtige investeringsomgeving.