Piggyback-leningen, ook wel combinatiehypotheken of 80-10-10-leningen genoemd, zijn woonkredieten die bestaan uit twee afzonderlijke hypotheken. Met een piggyback-hypotheek kunt u een woning kopen met een aanbetaling van slechts 10%, maar vermijdt u de hypotheekverzekering te betalen die vereist is wanneer een aanbetaling van minder dan 20% wordt gedaan op een conventionele hypotheek.
Piggyback-hypotheken zijn niets nieuws, maar ze daalden in populariteit na de hypotheekcrisis van de late jaren 2000. De laatste tijd maken ze een comeback nu de huizenmarkten sterker worden.
Met een piggyback-hypotheek verkrijgt u een conventionele hypotheek, ook wel de primaire lening genoemd, voor 80% van de woningwaarde. Dan beveiligt u een secundaire lening van een andere geldschieter die "meeliften" op de eerste om nog eens 10% van de woningprijs te dekken. De secundaire lening is meestal een home equity-lening of een home equity-kredietlijn (HELOC) - beide vormen van krediet waarbij het huis als onderpand wordt gebruikt.
U leent nog steeds in totaal 90% van de aankoopprijs van de woning, maar het verlagen van uw primaire hypotheeklening heeft bepaalde voordelen.
Er zijn twee strategische redenen waarom leners doorgaans op zoek zijn naar piggyback-leningen:om de kosten van een particuliere hypotheekverzekering (PMI) te vermijden, en om de noodzaak van een dure "jumbo" -hypotheek op een onroerend goed te omzeilen dat aanzienlijk hoger is dan andere huizen in de gemeenschap. Hier is het overzicht van beide.
Een lener die een aanbetaling doet van minder dan 20% van de aankoopprijs van het huis, moet doorgaans PMI betalen - tegen een prijs variërend van 0,5% tot 2% van de waarde van het huis - om de geldschieter te beschermen tegen verlies in het geval dat de lener in gebreke blijft de lening. PMI kan worden verwijderd zodra de hoofdsombetalingen het eigen vermogen van de lener tot 20% van de marktwaarde van het huis brengen, maar dat kan 12 jaar duren bij een hypotheek van 30 jaar met 10% lager - en kan oplopen tot duizenden dollars.
Een 10% piggyback-lening naast een aanbetaling van 10% kan de aanbetaling van een lener tot 20% brengen en de PMI-vereiste teniet doen zonder dat er meer besparingen nodig zijn. Uiteraard zijn er ook rentekosten van toepassing op de secundaire lening en tegen een hoger tarief dan op de primaire lening. Maar het maandbedrag zal aanzienlijk lager zijn dan bij de primaire lening en u kunt geld besparen als u de piggyback-lening relatief snel kunt aflossen. (Als het een lening op afbetaling is, zorg er dan voor dat er geen boete voor vervroegde aflossing is die u extra kost als u deze van tevoren afbetaalt.)
Als de secundaire lening een HELOC is, kunnen de totale kosten minder voorspelbaar zijn. HELOC's hebben vaak instelbare rentetarieven die jaarlijks kunnen stijgen. Bij veel HELOC's betaalt u de eerste 10 jaar alleen rente, maar bij sommige kunt u ook de hoofdsom betalen. Net als bij een creditcard kunt u elke maand elk bedrag betalen en de schuld zo snel (of zo langzaam) afbetalen als u wilt. Als u het saldo relatief snel volledig kunt betalen, kunt u nog steeds besparingen zien in vergelijking met wat u aan PMI zou uitgeven.
Om een idee te krijgen van de mogelijkheid voor PMI-besparingen van een piggyback-lening, laten we zeggen dat uw kredietscore 700 is en u een huis van $ 300.000 koopt met een aanbetaling van 10% ($ 30.000):
Dat verschil lijkt misschien niet groot, maar in de tijd die nodig is om in aanmerking te komen voor PMI-verwijdering van de conventionele lening (ongeveer negen en een half jaar), zou de piggyback-hypotheek u bijna $ 3.000 kunnen besparen.
Een jumbo-lening is een hypotheek voor een bedrag dat de "conforme leningslimiet" overschrijdt waardoor hypotheken in aanmerking komen voor aankoop door Fannie Mae en Freddie Mac, de door de overheid gesponsorde ondernemingen die uiteindelijk de meeste eengezinswoningleningen in de VS kopen en beheren. het grootste deel van de VS in 2020, dat betekent een lening voor elk huis met een prijs van meer dan $ 510.400.
Omdat kredietverstrekkers geen jumbo-leningen aan Fannie Mae of Freddie Mac kunnen verkopen, leggen ze hen doorgaans strengere goedkeuringsvereisten op, waaronder hogere kredietscore-eisen en lagere DTI-ratio's dan ze zoeken voor conforme leningen. Kredietverstrekkers kunnen ook aanbetalingen van wel 30% eisen op jumbo-hypotheken.
Een piggyback-lening kan u helpen om aan de vereisten voor jumbo-leningen te voldoen als u de primaire lening gebruikt om de eerste $ 510.400 van de woningprijs te financieren en de rest (minus uw aanbetaling) te dekken met een secundaire lening.
Hoewel piggyback-hypotheken opnieuw aan populariteit winnen, zijn ze zeker niet gemakkelijk te krijgen. U hebt waarschijnlijk een kredietscore nodig in het zeer goede (740-799) of uitzonderlijke (800-850) FICO-bereik om in aanmerking te komen.
Bovendien moet u beide leningen afzonderlijk aanvragen en in aanmerking komen. (Als u uw primaire geldschieter vertelt dat u een piggyback-lening wilt, kunnen zij waarschijnlijk geldschieters aanbevelen die gunstig staan tegenover het verstrekken van een secundaire lening, maar u moet nog steeds aan de vereisten van beide geldschieters voldoen).
Voor elke lening is een afzonderlijke afsluiting vereist, met alle kosten die dit met zich meebrengt, mogelijk inclusief oprichtingskosten en de kosten van woningtaxaties, juridische kosten, enzovoort. Het is belangrijk om de totale kosten van beide leningen in kaart te brengen (de Experian Mortgage Calculator kan helpen) bij het bepalen of een piggyback-lening u geld bespaart in vergelijking met een jumbo-lening of een traditionele hypotheek waarvoor PMI vereist is.
Als uw omstandigheden veranderen en u de secundaire lening niet zo snel kunt terugbetalen als u had gehoopt, kan het zijn dat u in de loop van de tijd meer uitgeeft aan een piggyback-lening dan aan een traditionele hypotheek plus PMI. En als u de betalingen voor beide leningen niet kunt bijhouden, kunt u het huis verliezen, aangezien beide geldschieters het onroerend goed als onderpand kunnen claimen voor wat u hen verschuldigd bent.
Als u op enig moment in de toekomst besluit om het huis te herfinancieren, kan het hebben van twee leningen op het onroerend goed uw vermogen om in aanmerking te komen voor een nieuwe lening bemoeilijken. Mogelijk moet u de secundaire lening volledig aflossen voordat u de herfinanciering kunt regelen.
Elke geldschieter heeft zijn eigen specifieke vereisten en vereisten voor verschillende soorten leningen kunnen variëren, maar typische vereisten voor een piggyback-lening zijn onder meer:
Hoewel hypotheken beschikbaar zijn voor leners met een vrij breed scala aan kredietscores, zijn piggyback-hypotheken exclusiever. Het afsluiten van twee leningen voor een huis op de eerste dag is inherent riskanter dan het afsluiten van een enkele lening, en kredietverstrekkers hebben de neiging om de optie te reserveren voor kredietnemers met hoge kredietscores die een sterke geschiedenis van succesvol schuldenbeheer weerspiegelen.
Sommige kredietverstrekkers kunnen een aanvraag voor een piggyback-lening goedkeuren als uw kredietscore in de hoge 600s ligt, maar u komt waarschijnlijk in aanmerking met een kredietscore van ten minste 700, en een score dichter bij 740 zou eerder goedkeuring krijgen
Als u geïnteresseerd bent in een piggyback-lening en denkt dat een betere kredietscore uw kansen op goedkeuring zou vergroten, kunt u vandaag stappen ondernemen die uw kredietscore binnen de komende zes tot twaalf maanden kunnen verhogen. Zet je beste beentje voor en een piggyback-lening kan je geld besparen op een nieuwe woning.