Kredietverstrekkers hebben verschillende definities van de ideale debt-to-income ratio (DTI) - het deel van uw bruto maandinkomen dat wordt gebruikt om schulden te betalen - maar ze zijn het er allemaal over eens dat een lagere DTI beter is, en een te hoge DTI kan een leningaanvraag in de weg staan .
Kredietverstrekkers gebruiken DTI om uw vermogen te meten om extra schulden aan te gaan en toch al uw betalingen bij te houden, vooral die van de lening die ze overwegen u aan te bieden. Als u weet wat uw DTI-ratio is en wat het betekent voor kredietverstrekkers, kunt u beter begrijpen voor welke soorten leningen u waarschijnlijk in aanmerking komt.
Om uw DTI-ratio te berekenen, telt u uw terugkerende maandelijkse schuldbetalingen op (inclusief creditcard, studielening, hypotheek, autolening en andere leningbetalingen) en deelt u de som door uw bruto maandinkomen (het bedrag dat u elke maand verdient vóór belastingen, inhoudingen en onkosten).
Hier is een voorbeeld van hoe uw maandelijkse schuldverplichtingen eruit kunnen zien:
| Schuld | Maandelijkse betaling |
|---|---|
| Hypotheek (inclusief onroerendgoedbelasting en huiseigenarenverzekering) | $1150 |
| Studentenlening | $380 |
| Creditcard nr. 1 (minimale betaling) | $170 |
| Creditcard nr. 2 (minimale betaling) | $120 |
| Autolening | $480 |
| Totaal | $ 2.300 |
Als uw totale maandelijkse schulden zoals hierboven vermeld $ 2.300 waren en uw bruto maandinkomen $ 5.200, zou uw DTI-ratio $ 2.300 zijn, gedeeld door $ 5.200, of 0,44. DTI wordt gewoonlijk uitgedrukt als een percentage, dus vermenigvuldig met 100 om 44% te krijgen.
De meeste kredietverstrekkers gebruiken dit cijfer, ook wel uw back-end DTI genoemd, samen met uw kredietscore om uw kredietwaardigheid te meten.
Hypotheekverstrekkers die leningaanvragen overwegen, kunnen rekening houden met een derde meting, bekend als front-end DTI. Dit is het deel van uw bruto-inkomen dat naar huisvestingskosten gaat - huur- of hypotheekbetalingen, onroerendgoedbelasting, verzekering van huiseigenaren, kosten van appartementen of huiseigenaren, enzovoort. Kijk nog eens naar het bovenstaande voorbeeld:als uw huisvestingskosten $ 1.150 zijn en uw bruto maandinkomen $ 5.200, zou uw front-end DTI $ 1.150 zijn, gedeeld door $ 5.200, of 22%.
Er is geen "perfecte" DTI-ratio die alle kredietverstrekkers nodig hebben, maar kredietverstrekkers zijn het erover eens dat een lagere DTI beter is. Afhankelijk van de grootte en het type lening die ze verstrekken, stellen kredietverstrekkers hun eigen limieten in voor hoe laag uw DTI moet zijn voor goedkeuring van een lening.
Uw DTI-ratio is een belangrijke factor in het goedkeuringsproces van een hypotheek. Er zijn veel verschillende soorten hypotheken en elk heeft zijn eigen DTI-vereisten. Als u uw DTI-ratio kent, kunt u bepalen welke het beste bij u past.
Een conventionele woninglening of hypotheek is een type lening dat niet door de overheid wordt ondersteund en rechtstreeks aan de lener wordt verstrekt door een bank, kredietvereniging of hypotheekverstrekker. Conventionele leningen worden ook conforme leningen genoemd omdat ze voldoen aan de vereisten voor aankoop door Fannie Mae en Freddie Mac, de door de overheid gesponsorde ondernemingen die bijna alle hypotheken voor eengezinswoningen kopen en deze verpakken in effecten die worden verhandeld als aandelen. Deze leningen vereisen dat kredietnemers back-end DTI-ratio's van minder dan 43% hebben, hoewel veel kredietverstrekkers de voorkeur geven aan DTI-ratio's van niet meer dan 36%. Voor leners met hoge kredietscores en voldoende activa of andere inkomstenbronnen (gezamenlijk bekend als "compenserende factoren"), kan de maximale DTI op een conforme lening oplopen tot 50%.
Een onconventionele woninglening of hypotheek is een lening die wordt gedekt door een overheidsinstantie zoals de Federal Housing Association (FHA) of de Veterans Administration (VA). Bij het beoordelen van aanvragen voor onconventionele hypotheken volgen kredietverstrekkers de FHA-richtlijnen waarmee ze zowel front-end als back-end DTI-ratio's kunnen overwegen.
FHA-richtlijnen vragen om front-end DTI-ratio's van niet meer dan 31% of back-end DTI-ratio's van niet meer dan 43%, maar staan onder bepaalde omstandigheden hogere DTI's toe. Aanvragers met back-end DTI's tot 50% kunnen bijvoorbeeld in aanmerking komen voor FHA-leningen als hun kredietscores hoger zijn dan 580 en ze kunnen gedocumenteerd bewijs leveren van toegang tot kasreserves of aanvullende inkomstenbronnen.
Terwijl hypotheekverstrekkers zich bijna altijd zorgen maken over DTI-ratio's, kunnen uitgevers van andere soorten leningen dat minder zijn. Als uw kredietscore hoog genoeg is om aan hun leencriteria te voldoen, hebben aanbieders van persoonlijke leningen en autoleningen mogelijk alleen een bewijs van werk en inkomen nodig om uw leningaanvraag goed te keuren.
Als uw kredietscores onder de drempel van de kredietverstrekker vallen en zij vragen naar uw andere schulden en uw back-end DTI-ratio berekenen, zijn hun minimale DTI-vereisten waarschijnlijk strenger dan die vereist door hypotheekverstrekkers.
DTI-ratio heeft geen effect op uw kredietscore:kredietscoresystemen zoals de FICO ® Score ☉ en VantageScore ® bereken kredietscores met behulp van uw geschiedenis van kredietgebruik en terugbetaling zoals opgesteld in kredietrapporten bij de nationale kredietbureaus (Experian, TransUnion en Equifax). Omdat de bureaus uw inkomen niet bijhouden, kan software voor kredietscores geen DTI-ratio's berekenen of in uw scores opnemen.
Schulden hebben natuurlijk invloed op zowel uw DTI-ratio als uw credit score. Onder de schuldgerelateerde factoren die de kredietscores beïnvloeden, zijn:
Het verbeteren van uw schuld/inkomen-ratio betekent het verlagen ervan, en daarvoor is een combinatie van twee dingen nodig:het verminderen van uw maandelijkse schuld en het verhogen van uw inkomen.
Aan de kant van de schuldvermindering kunnen uw opties beperkt zijn. Langlopende studieleningen of hypotheekbetalingen zijn misschien niet iets dat u gemakkelijk kunt veranderen. Als u echter een creditcardschuld heeft, zal het afbetalen van uw saldo uw minimale maandelijkse betalingen verlagen en uw DTI-ratio verlagen. Als u een persoonlijke lening of autolening heeft, zal uw aanvraag ook een lagere DTI-ratio weerspiegelen als u wacht tot deze is afbetaald voordat u een hypotheek zoekt.
Met betrekking tot inkomen is onderhandelen over een beter salaris of inruilen voor een beter betaalde baan makkelijker gezegd dan gedaan (en als het mogelijk was, had je dat waarschijnlijk al gedaan, zonder inspiratie in de vorm van je DTI). Als je vindt dat je loonsverhoging verdient en de redenen daarvoor kunt documenteren, kan het geen kwaad om het te vragen. Overweeg anders om een "bijbaantje" na te jagen waarmee je wat extra inkomsten kunt verdienen.
Kredietverstrekkers beschouwen de verhouding tussen schuld en inkomen als een belangrijke maatstaf voor het meten van uw vermogen om aanvullende leningbetalingen af te handelen. Door uw eigen DTI-ratio te berekenen, krijgt u inzicht in uw geschiktheid voor verschillende leningen en kunt u uw aanvraagproces voor leningen dienovereenkomstig begeleiden.