Eigenaarsfinanciering vindt plaats wanneer de eigenaar van onroerend goed ermee instemt betalingen rechtstreeks van de koper te accepteren in plaats van de aankoopprijs in één keer van een kredietinstelling te ontvangen. De koper trekt meestal onmiddellijk in, maar neemt de eigendom pas over als hij alle betalingen heeft voltooid. Deze regeling is algemeen bekend als een grondcontract. Hoewel de wetten van South Carolina met betrekking tot landcontracten vergelijkbaar zijn met die van andere staten, bevatten ze onderscheidende kenmerken.

Hypotheken en pandrechten

Een koper onder een grondcontract neemt eigendom van het land onder voorbehoud van eventuele reeds bestaande hypotheken of pandrechten op het onroerend goed. Daarom moet de koper een titelonderzoek uitvoeren bij het landregistratiekantoor van de provincie voordat het contract wordt ondertekend en voordat hij de eigendom van het onroerend goed overneemt. Als het onroerend goed onderworpen is aan een geregistreerde hypotheek of pandrecht op het moment dat de verkoper de eigendom overdraagt, neemt de koper het onroerend goed onder zich, maar heeft hij een juridische claim op de verkoper voor schadevergoeding. Als de hypotheek of het pandrecht niet is geregistreerd, vervalt het wanneer de eigendom overgaat op de koper, hoewel de hypotheek- of pandhouder nog steeds een ongedekte vordering op de verkoper heeft voor het uitstaande bedrag.

Standaard

South Carolina biedt kopers op grond van grondcontracten minder formele bescherming dan de wetten van veel andere staten. Het staat landcontracten toe om verbeurdverklaringsbepalingen te bevatten die de verkoper het recht geven om beslag te leggen op het onroerend goed zonder afscherming of betaling van compensatie als de koper op enig moment tijdens de termijnbetalingsperiode in gebreke blijft. Dit betekent dat de koper geen eigen vermogen in de woning heeft totdat hij de juridische titel neemt. Het staat kopers en verkopers vrij om te onderhandelen over een meer billijke regeling in het grondcontract.

Equitable Relief

Vanwege de zware gevolgen van verbeurdverklaring, kan een koper die alle betalingen in een grondcontract verbeurt, een beroep doen op een rechtbank voor vrijstelling. Hoewel er geen wettelijke bescherming bestaat om kopers te helpen die hun geld verliezen, is de South Carolina-zaak uit 2002 van Lewis v. Premium Inv. Corp. heeft vastgesteld dat een rechtbank in South Carolina het recht heeft om de verkoper te dwingen tot executie, het onroerend goed te verkopen tegen een gerechtelijke verkoop en de opbrengst boven de uitstaande schuld van de koper aan de koper terug te geven, waardoor het eigen vermogen van de koper behouden blijft. Het bepaalde ook dat een rechtbank de koper een tweede kans kan geven om eigenaar te worden van het onroerend goed als hij de nieuwe eigenaar het bedrag van zijn uitstaande schuld betaalt binnen een door de rechtbank vastgestelde aflossingstermijn. Deze rechtsmiddelen worden alleen door rechtbanken toegekend als de feiten van de zaak erop wijzen dat er anders onrechtvaardigheid zou ontstaan.

Titeloverdracht

Nadat de koper alle betalingen heeft voltooid, is de verkoper verplicht de eigendom over te dragen aan de koper. Bij de meeste grondcontracten moet de verkoper een "verhandelbare titel" verstrekken, wat betekent dat er geen uitstaande pandrechten of hypotheken op het onroerend goed zijn. Als de verkoper de eigendom niet overdraagt, of als hij de eigendom overdraagt ​​met een gebrek, zoals een onbetaalde hypotheek, kan de koper een beroep doen op vrijstelling. Hij kan van de verkoper schadevergoeding eisen, zoals het bedrag van een onbetaalde hypotheek, of hij kan de rechtbank vragen om het County Land Records Office te gelasten de eigendom van het onroerend goed aan hem over te dragen.