De kans is groot dat de huizenprijzen in uw buurt de laatste tijd zijn gestegen. Vreemd genoeg kwam dat pas in het nieuws toen afgelopen november de Case-Shiller-index van Standard &Poor's voor de huizenprijzen in twintig topsteden viel het totaal van 0,1 procent.

De Federal Reserve volgt een nationale samengestelde huizenprijsindex voor het land, die er als volgt uitziet:

Is dit goed nieuws of slecht nieuws voor u? Dat kan afhankelijk zijn van het feit of u eigenaar bent van uw huis of niet. Als dat niet het geval is, en u spaart om te kopen, is dat ontmoedigend, omdat u ziet dat uw droom buiten bereik raakt. Als u wel eigenaar bent, is de kans groot dat u blij bent met dit soort nieuws.

Natuurlijk deelt niet iedereen in gelijke mate in deze bonanza. Grootstedelijke centra zoals New York en San Francisco ervaren sterkere stijgingen, terwijl andere locaties gematigder stijgingen of zelfs helemaal geen stijgingen kennen.

Waarom stijgen de huizenprijzen?

Het vlotte antwoord zou zoiets zijn als:“Nou, het wordt tijd dat de markt zichzelf weer inhaalt!” De realiteit is echter dat er niet zoiets bestaat als normaal huizenprijzen. Als ze stijgen, klagen sommigen en zeggen dat dit inflatie is, die nieuwkomers uit de markt prijst. Aan de andere kant, als de huizenprijzen dalen, breekt alle drukte los en is dat het einde van de wereld. Je kunt niet alle mensen altijd tevreden stellen, zoals het gezegde luidt. Politici (en de Federal Reserve) zijn erachter gekomen dat de meeste mensen willen dat de huizenprijzen in de loop van de tijd langzaam stijgen, en dat is wat ze in het verleden doorgaans ook hebben gedaan.

We kennen allemaal de huizenzeepbel die ons overspoelde toen het nieuwe millennium begon, en het daaropvolgende uiteenspatten ervan. De grafiek hierboven laat deze twee gebeurtenissen duidelijk zien. We weten waarom de huizenmarkt instortte:de explosie van het debacle van de door onderpand gedekte hypotheken op Wall Street.

Maar waarom stijgen de huizenprijzen weer? Er zijn veel redenen aangedragen.

Lage rentetarieven

In een poging de dreiging van deflatie af te wenden, verlaagde de Federal Reserve de rente tot een recordlaag niveau. Veel mensen wijzen op de lage rentetarieven als een impuls voor de stijgende huizenprijzen. Waar?

De gegevens suggereren van niet. De rentetarieven zijn de afgelopen twintig jaar gestaag gedaald en in 2009/2010 scherp gedaald, maar de huizenmarkt herstelde zich pas in 2012. Er moet iets anders de oorzaak zijn van de nogal scherpe stijging van de huizenprijzen.

Daalt de werkloosheid

Door de Grote Recessie gingen een groot aantal banen verloren en de daaruit voortvloeiende werkloosheid veroorzaakte vele duizenden huisuitzettingen en faillissementen. Huiseigenaren namen over het algemeen hun toevlucht tot twee alternatieve huisvestingsstrategieën:bij familie intrekken of huren. Toen Amerika weer aan het werk ging, verdienden mensen weer meer geld en konden ze het zich weer veroorloven om huizen te kopen. De gegevens bevestigen deze uitleg:

Je kunt zien dat de huizenprijzen weer op aarde komen naarmate de werkloosheid stijgt, en weer stijgen naarmate de werkloosheid daalt.

Voorraad

Ondanks de duistere waarschuwingen over een ‘schaduwinventarisoverhang’ van onverkochte huizen die de huizenmarkt dreigde te overspoelen en de prijzen voor altijd laag te houden, bleek de realiteit een tekort aan voorraad huizen te koop.

De voorraad bestaande woningen die te koop staan, lijkt terug te zijn op het niveau van vóór de zeepbel. Velen van ons hebben verhalen gehoord van kennissen die hun huis te koop hadden gezet en in extase waren toen het binnen een week of twee werd verkocht, maar daarna een hele klus hadden om een ander huis te vinden om te kopen.

Geschiktheid

Het recordaantal huisuitzettingen, korte verkopen en faillissementen betekende dat recordaantallen mensen die liever een huis bezitten dan huren, werden buitengesloten van de hypotheekmarkt gedurende de tijd die nodig was om te ‘rehabiliteren’. Nu deze mensen weer in aanmerking komen voor hypotheekleningen, betreden ze opnieuw de markt en vergroten ze het aantal kopers... in een tijd waarin de voorraad onverkochte huizen kromp en de rente bleef dalen.

Een krappe voorraad en meer mensen aan het werk hebben er zeker toe geleid dat de huizenprijzen zijn gestegen.

Wat moet u doen?

1. Ruil nu niet

Zoals eerder is opgemerkt, is de beste tijd om te handelen wanneer de huizenprijzen zijn gedaald. Het kan een goed gevoel zijn om te weten dat de overwaarde van uw woning is verbeterd; maar dat is geen goed moment of reden om in te ruilen. Als u wilt inruilen, is dit het moment om te sparen, zodat u kunt inspringen als de huizenprijzen tijdens de volgende recessie dalen.

2. Verkoop niet voordat u een ander huis in de aanbieding heeft

Als u absoluut iets moet veranderen, houd er dan rekening mee dat uw huis waarschijnlijk sneller zal verkopen dan u had verwacht, en dat u moeite zult hebben iets te vinden dat u leuk vindt. Daarom is het het beste om eerst de plaats waar u wilt kopen in de rij te zetten.

3. Prekwalificeer indien mogelijk

Een van de gevolgen van de huizenzeepbel is een schijnbaar verdubbeling van het papierwerk en de rompslomp die gepaard gaat met het verkrijgen van een woninglening. Verschillende vrienden hebben ons onlangs over de beproeving verteld:één van hen had drie maanden nodig om hun hypotheek rond te krijgen, en dit met hulp van de bouwer.

4. Besteed hier geen aandacht aan als u niet absoluut hoeft te verhuizen

Als je hoort hoe de waarde van je huis stijgt, is er sprake van een psychologie. Het voelt goed om te horen dat de waarde van iets dat je bezit stijgt. (Hetzelfde geldt voor de waarde van uw 401(k)-abonnement.) U voelt zich rijk en trots. Maar dan komt de realiteit:je kunt het niet eten, dragen of rijden (zoals mijn vriendin Pammy graag zegt). Zijn dat niet gewoon de putten? Je hebt een rijk gevoel, maar het brengt geen geld in je zak. In het verleden was dat de reden dat veel mensen hun huizen gingen herfinancieren, zoals op grote schaal gebeurde tijdens de Grote Zeepbel. We weten allemaal hoe dat afliep.

Het psychologische ding is echt. De veilige reactie is om je ervan bewust te zijn en het vervolgens te negeren. Mijn vrouw en ik negeren alle gesprekken en berichten in de media over stijgende huizenprijzen. We hebben geen plannen om te verhuizen, en daarom is de waarde van ons huis niet relevant (behalve natuurlijk wanneer de plaatselijke hebzuchtige taxateur die gebruikt om meer onroerendgoedbelasting uit ons te persen).

De grootste categorie consumentenschulden zijn woninghypotheken. Naarmate de huizenprijzen zich herstellen, kunt u steeds meer junkmail verwachten, omdat banken u kredietlijnen voor eigen vermogen of meer herfinanciering aanbieden. Dat is waar deze werknemers voor betaald worden. Negeer ze. Ze komen op voor hun belangen, niet voor die van jou.

Als u daarentegen twijfelt over herfinanciering, moet u er rekening mee houden dat de rente het dieptepunt heeft bereikt. Het kan alleen maar erger worden naarmate de tarieven in de toekomst stijgen.