Bent u geïnteresseerd in het starten van een verhuurbedrijf? Vandaag heb ik een geweldige gastpost van Nikki, een lezer van Making Sense of Cents, over hoe ze haar eigen verhuurbedrijf begon met slechts $ 30.000. Ze bezit nu 28 huurwoningen!
Hoe vroeg begin je te denken aan sparen voor je pensioen? Hoewel het nu misschien niet op je radar staat, is er een manier om te beginnen met sparen zonder er zelfs maar aan te denken. Hoe is dat nu logisch?
Door te investeren in onroerend goed.
Dat is precies wat mijn man en ik deden! 
We begonnen met een kleine investering van $ 30.000 om één huurwoning te kopen en minder dan 10 jaar later groeide die ene investering uit tot 28 eenheden!
Dit alles is bedoeld om ons te helpen vervroegd met pensioen te gaan en een passief inkomen te blijven genereren!
Laten we nu bij het begin beginnen...
Mijn man en ik trouwden in 2009. Nu beginnen de meeste pasgetrouwden niet zomaar met het kopen van een huis nadat ze het geld voor een bruiloft hebben weggegooid, om nog maar te zwijgen van het feit dat we nog maar in onze vroege Jaren 20 om mee te beginnen, maar we waren klaar om de sprong naar het eigenwoningbezit te maken!
We hadden het geluk om wat, zij het klein, spaargeld te hebben voor een aanbetaling om ons op weg te helpen. Als je je kunt herinneren, voelden we in 2009 nog steeds de gevolgen van de Grote Recessie.
Deze ongelukkige tijd was het gevolg van de huizenzeepbel, waarbij de huizenprijzen in het begin van het decennium opliepen en een stroom van huizenkopers met lage rentetarieven aanlokte.
Niet in staat om deze trend vast te houden, stortte de markt kort daarna in, waardoor veel kredietnemers overgeleverd waren aan de genade van de banken die hun leningen niet meer konden betalen.
De reden dat ik dit uitleg, is om volledig duidelijk te maken hoe we een mooi huis van 1.900 vierkante meter konden kopen op de rijpe leeftijd van 24 jaar.
Hoewel ik er een hekel aan heb dat het ten koste ging van iemand die zijn lening niet kon betalen, konden we een executiewoning ophalen. Een afscherming is precies zoals ik heb uitgelegd; het is de manier van de bank om het saldo terug te vorderen van een lening waarop een lener is gestopt met betalen.
De aankoopprijs daalde daardoor en we kochten snel ons eerste huis.
Gerelateerde inhoud over beleggen in onroerend goed:
Het huis was gedateerd, maar niets wat we niet konden aanpakken. Mag ik eraan toevoegen dat mijn man handig is? Omdat hij als kind naast zijn vader had gewerkt, was hij zich er volledig van bewust hoe hij de doe-het-zelf-dingen moest aanpakken!
In de loop van de volgende twee jaar hebben we wat renovaties aan het huis uitgevoerd, geschilderd, nieuwe vloeren aangebracht, de badkamers en keuken geüpdatet en zelfs een geweldige buitenruimte geïnstalleerd.
Ik denk dat op het moment dat we de laatste steen op onze open haard legden, mijn man de kriebels kreeg om nog een executie te kopen en dat ook op te lossen!
Dus hebben we besloten om te verkopen!
Nu we uit de recessie waren, waren we in staat om goede grip op ons huis te krijgen.
Met de renovatie die we hebben voltooid en de verkoop tegen de marktwaarde, hebben we ons huis verkocht met een winst van $70.000!!
Onze eerste flip was een succes!
Verwante inhoud:11 tips voor het renoveren van een verlaten 115 jaar oud huis met een beperkt budget
Zodra je zo'n winst maakt door een huis om te draaien, beginnen de wielen in je hoofd te draaien, en dat deden ze in dat van mijn man. Niet alleen mijn man is superhandig, maar mijn zwager ook.
Ze raakten aan de praat en er werd een businessplan ontwikkeld!
Het omdraaien van huizen heeft zijn voordelen, maar er is een hoge vermogenswinstbelasting aan verbonden. In plaats van omdraaien en verkopen, ontstonden omdraaien en verhuren!
Na uitgebreid onderzoek op de woningmarkt kwamen ze uit op een dubbele woning. Dat is waar een huis in tweeën wordt gedeeld en door twee verschillende families wordt bewoond.
We namen $ 30.000 van onze $ 70.000 verkoop en kochten de helft van het dubbele huis om te verhuren. Geografisch gezien denk je misschien dat het bijna onmogelijk is om iets te kopen voor slechts $ 30.000. Wonen in het centrum van Pennsylvania, ook ik had het niet voor mogelijk gehouden. Als je echter lang genoeg onderzoek doet en je ogen open houdt, zul je het potentieel vinden.
Deze woning had eigenlijk al een actieve huurder, dus het vinden van een huurder was geen probleem.
Het is duidelijk dat het kopen van iets tegen lage kosten nadelen heeft. Er waren VEEL onderhoudsproblemen. Met de vaardigheden die zowel mijn man als mijn zwager hebben, hebben ze de kosten van onderhoud en reparatie kunnen besparen. U zult deze factor in het begin willen overwegen. Dit zal bijdragen aan uw kosten. Als je het werk zelf kunt doen, kun je jezelf veel geld besparen. Maar hoe waardevol is uw tijd?
Voordat ik verder ga met ons verhaal, is het belangrijk erop te wijzen dat zodra een businessplan was ontwikkeld, de volgende stap was om een LLC op te richten.
Een LLC of Limited Liability Company is een rechtspersoon die is opgericht om uw bedrijf te runnen. Het beperkt uw eigen persoonlijke wettelijke aansprakelijkheid en de aansprakelijkheid valt dan onder deze nieuwe juridische structuur. Vandaar de naam Beperkte aansprakelijkheid Bedrijf.
Dit is belangrijk omdat onroerend goed onderpand vereist en toen we de eerste huur onder het nieuw ontwikkelde bedrijf hadden verplaatst, was mijn persoonlijke onderpand nu buiten spel.
Omdat de eerste verhuur soepel verliep en met soepel bedoel ik volledig verhuurd en maandelijkse betalingen, werd het tijd om een andere te overwegen.
Het was niet zo dat duizenden dollars binnenstroomden met één huur, dus we waren niet geschikt om zomaar tonnen contant geld rond te strooien.
Ons beste alternatief was om een kredietlijn te trekken op de oorspronkelijke huurwoning.
Ik weet dat het lijkt alsof ik veel definities en acroniemen door elkaar gooi, maar ik wil volledig transparant zijn over de stappen die we hebben genomen.
Een Home Equity Line Of Credit (HELOC) biedt u een kredietlimiet die door uw huis wordt gedekt.
Toen we onze eerste lijn wilden trekken, konden we ongeveer 90% van de waarde van het huis veiligstellen. Als het huis een waarde had van $ 30.000, zouden we een lening van $ 27.000 kunnen ontvangen. Tarieven zijn sindsdien veranderd en worden nu niet tegen zulke hoge waarden aangeboden, maar toch iets om te overwegen als uw cashflow ontbreekt.
Mijn disclaimer, dit heeft voor ons gewerkt! Het is misschien geen one-size-fits-all-benadering, omdat een kredietlijn vereist dat u meer schulden aangaat. Maar als je je eenden op een rij hebt en een goed krediet hebt, kan deze optie zeker haalbaar en beter zijn dan creditcardschulden opbouwen of persoonlijke leningen aangaan! Omdat we heel goed wisten dat we zouden doen wat nodig is om dit te laten werken, waren we bereid dit risico te nemen!
Met deze methode werden meer eengezinswoningen aan de portefeuille toegevoegd.
Dit waren allemaal executies en gekocht met een HELOC, waarbij ze op elkaar inspeelden.
Nogmaals, je zou het risico kunnen zien als er zich een catastrofaal probleem zou voordoen, we zouden mogelijk onze hele portefeuille kunnen verliezen!
Elk van deze huizen vergde veel reparatiewerkzaamheden. In het begin hebben mijn man en zwager urenlang aan deze verhuur gewerkt.
Gelukkig zijn ze allebei onderwijzeres, dus dit zorgde voor een behoorlijke zomerbaan. Met aanhoudende onderhoudsproblemen bij de eerste verhuur, wisten ze dat het tijd was om het te koop aan te bieden.
Er zijn twee dingen waarmee u rekening moet houden bij het verkopen van een huurwoning.
De beslissing is moeilijk. Je wilt nooit iemand die in een huis woont, verdringen. Dus wanneer u deze beslissing neemt, wilt u er eerst zeker van zijn dat ze zich aan de wet houden, tijdige betalingen doen en voldoende voor uw plaats zorgen. Deze moeten regelmatig worden gecontroleerd. Dit is tenslotte jouw huis.
De verkoop van de eerste huur ging zonder winst door na afbetaling van de kredietlijn. Het was echter een geweldige manier om onze voeten nat te maken en de branche te begrijpen.
Het is cruciaal om een ideale maandelijkse winst te realiseren.
Omdat we al het onderhoud en de reparaties zelf konden doen, was een winst van $ 200 per eenheid per maand een haalbaar doel. Dit zorgde voor ademruimte als zich een onverwacht probleem voordeed, een huurder een betaling mist, een verzekering verschuldigd was of belastingen betaald moesten worden.
Nadat we een winst van $ 200 per maand hadden kunnen behalen op de huidige verhuur, besloten we dat het zoeken naar multi-units een geweldige manier zou zijn om het bedrijf op te schalen.
Als je je eerste multi-unit koopt, voelt het alsof je officieel zaken doet, je bent officieel een verhuurder. Niet dat dat voorheen niet het geval was, het voelde nu gewoon meer groots! Ik zeg multi-units alsof we een grote gemeenschap van appartementen of rijtjeshuizen kopen, maar dat was gewoon niet het geval. We waren niet uitgerust om zo'n grote omvang te kopen en bleven met twee of drie, als we geluk hadden, vier huureenheden.
Vastgoedbeheer bestaat niet alleen uit het onderhoud van de eigendommen, hoewel het een belangrijke factor is.
Er zijn acht dingen waarmee u rekening moet houden bij het efficiënt beheren van een woning.
U wilt voor elke woning voldoende boeken bijhouden. Dit omvat het factureren van eigendommen voor hun maandelijkse huurbetalingen, evenals voor alle nutsvoorzieningen waarvoor zij verantwoordelijk zijn. U wilt geld- en creditcardafschriften op elkaar afstemmen en uw maandelijkse winst- en verliesrekening bekijken. U wilt er ook zeker van zijn dat u betaling heeft gepland voor driemaandelijkse en jaarlijkse belastingen.
Voel je je hier niet prettig bij of ben je gewoon geen fan van de administratieve taken, dan kun je een boekhouder uitbesteden. Maar dat moet nogmaals worden toegepast op uw bedrijfsresultaten.
Opmerking:sommige hulpprogramma's zijn belastbaar, wat betekent dat het huis in beslag kan worden genomen als uw hulpprogramma's niet worden betaald. U zult de wetten van uw lokale jurisdictie willen lezen om een beter begrip te krijgen. Mijn suggestie, betaal de nutsvoorzieningen vooraf en factureer de huurder voor de kosten. Zo weet je dat je gedekt bent.
Als u ooit een eigen huis heeft gekocht, weet u hoe uitgebreid het kan zijn om een lening te krijgen.
Van het afsluiten tot het verzekeren van leenvoorwaarden waar u zich prettig bij voelt.
Wilt u een lening van 15 jaar afsluiten? 20? 30? Wanneer is een goed moment om te herfinancieren?
Het afwegen van de hoofdsom en rentebetalingen maakt allemaal deel uit van het spel. U wilt een sterke bankrelatie opbouwen. Een bank waarop u kunt vertrouwen en die u helpt met al uw behoeften.
Wanneer u uw eigendommen verhuurt, MOET u uw huurder een huurovereenkomst laten ondertekenen.
Deze overeenkomst moet grondig en gedetailleerd zijn en de verwachtingen van zowel de huurder als de eigenaar van het pand beschrijven. Mijn suggestie hier is om een advocaat op provisie te hebben. Iemand die goed thuis is in de vastgoedsector die de taal van uw overeenkomsten kan schrijven en beoordelen.
Opmerking:als u een reeds bewoonde woning koopt, wilt u dat de huurder uw nieuwe overeenkomst ondertekent. U moet er ook voor zorgen dat ze volledig op de hoogte zijn van mogelijke huurverhogingen. Nieuwe huurders hebben niet alleen het recht om aan het begin een huurovereenkomst te ondertekenen, maar moeten ook een nieuwe overeenkomst ondertekenen aan het einde van de oude. U dient de nodige wijzigingen in de voorwaarden en tarieven door te voeren en deze volledig door te geven aan uw huurder. Vaker wel dan niet zullen ze ondertekenen op basis van verhoging van de levensstandaard. U zult echter mensen tegenkomen die weigeren. U krijgt dan te maken met de ontruimingstrajecten en het vinden van nieuwe huurders. Dat is de niet zo vrolijke kant van de industrie.
Het vinden van huurders kan een van de moeilijkere onderdelen van het bedrijf zijn. Laat me dat anders formuleren, GOEDE huurders vinden is geen gemakkelijke taak. Uw telefoon rinkelt misschien bij potentiële huurders, maar u moet beslissen wie het beste bij uw huis past.
Je kunt kredietcontroles opvragen en betalingsgeschiedenis of verwijzingen van eerdere eigenaren van onroerend goed opvragen. Hoe meer tijd u besteedt aan het leren kennen van de potentiële huurder terwijl u hen de huur laat zien, hoe beter. Dit geeft je echt een kans om te weten of ze goed bij je passen.
Marketing opmerking - we ontdekten dat het plaatsen van de vacature op Facebook Market Place een enorm publiek trekt. En het ouderwetse bordje in de tuin met je telefoonnummer lijkt het goed te doen!
Het zou ideaal zijn om een geweldige makelaar te hebben die u snel, binnen 24 uur, nieuwe advertenties kan laten zien!
Als u er eerder in kunt komen dan sommige andere investeerders, kunt u uw bod als eerste naar buiten brengen! Sommige eigendommen hebben enkele onvoorziene omstandigheden en laten alleen kopers die voor het eerst komen kijken voordat investeerders worden toegestaan. U wilt zich hiervan bewust zijn en weten wat uw kijkpotentieel is.
Opmerking:als u de mogelijkheid heeft om te kopen zonder een makelaar, kunt u dit overwegen. Bespaart u wat kosten!
Het is essentieel om een aannemer te hebben die verwarming en airconditioning doet. Op basis van alle onderhoudsproblemen uit onze ervaring, is dit een van de grootste probleemgebieden. U wordt ten alle tijden gebeld over verwarming.
Airconditioning is misschien niet zo'n grote behoefte, maar bij 15 graden weer is verwarming dat wel!
Zorg er dus voor dat je iemand hebt die je kunt vertrouwen. Je zal er geen spijt van krijgen!
Opmerking:aannemers van kleine bedrijven waren geweldig om mee samen te werken, iemand die eerlijk en redelijk geprijsd is.
Zowel mijn man als mijn zwager hebben er geen probleem mee om zelf aan sanitair te werken. Als je ervoor kiest om het alleen te doen, zorg er dan voor dat je alles correct doet en codeert. Anders wilt u een goede loodgieter in uw contactenlijst.
Opmerking-Een watersteiger is een hulpmiddel dat van tijd tot tijd van pas komt. Dit helpt bij het merendeel van de sanitaire verstoppingen die ze zijn tegengekomen. Iets om u mogelijk een paar honderd dollar te besparen op het reinigen van de afvoer.
Samen met een goede HVAC-technicus en loodgieter wilt u natuurlijk ook een goede elektricien. Ik raad ten zeerste aan dit uit te besteden, tenzij u een professional bent. U wilt geen elektrische problemen tegenkomen, coderen is de sleutel!
Bij het bepalen van de hoogte van uw huur moet u rekening houden met een aantal factoren. Zorg er van tevoren voor dat u altijd uw onderzoek doet om de onroerendgoedmarkt te begrijpen.
Ik wil nog eens terugkomen op het belang van het stellen van bruikbare doelen voor uw bedrijf.
Ons doel is meer om een pensioenprikkel te creëren. Dus alle winsten die tot nu toe zijn behaald, blijven in het bedrijf. Zorgt voor meer koopkracht.
De afgelopen jaren zijn alle hypotheken met een looptijd van 30 jaar geherfinancierd naar een looptijd van 15 jaar.
Snelle uitbetaling, minder rente!
Zodra de leningen zijn afbetaald, zal uw winst enorm stijgen. We hebben het geluk gehad om op het juiste moment onroerend goed te kunnen blijven kopen. Onze methode om meer huizen in de bovenste stijl te kopen, heeft ons goed gedaan.
Begrijp me niet verkeerd, dingen zijn niet altijd perfect geweest. Zoals elk bedrijf, zult u moeilijke tijden doormaken.
Omzet onder huurders is gebruikelijk. Er waren tijden dat we persoonlijke middelen moesten gebruiken om het hoofd boven water te houden.
En zoals ik al zei, al het geld is in het bedrijf gehouden, dus we zijn er niet op uit om maandelijks persoonlijk gewin te ontvangen, maar alleen om het bedrijf te laten groeien en de voordelen op de lange termijn te plukken.
Dat kan een harde pil zijn om te slikken als je bedenkt dat er lange uren zijn gewerkt zonder directe beloning.
Op het moment van schrijven hebben we 28 eenheden.
Zoals u wellicht weet, zijn de huizenprijzen gestegen en zullen naar verwachting in de nabije toekomst blijven stijgen. Dat laat ons open om enkele stappen te zetten in het bedrijf.
Momenteel is het bedrijfsplan om alle eengezinswoningen te verkopen. Dit moet een gezonde winst opleveren om mee te werken. Met die winst kopen we dan een groot huurcomplex aan.
Niet langer de kleine duplexwoningen of vier huurwoningen, een echt complex met een grote verhuurmogelijkheid.
Het was leuk om herinneringen op te halen aan het begin van dit avontuur en hoe ver we zijn gekomen.
Het starten van een verhuurbedrijf kan een langzame ontwikkeling zijn als u niet met veel geld begint, maar het is mogelijk.
Begin met kijken wat er in uw regio te koop is en verzamel uw lijst met experts om te raadplegen. Ga zitten en schrijf uw bedrijfsplan op waarmee u dagelijks kunt inchecken. Wees duidelijk over je missie en stel bruikbare doelen. Bepaal wat uw inkomenspotentieel is en hoeveel u wilt verdienen na het overwegen van alle uitgaven. Zorg voor een calamiteitenplan voor het geval er onverwachte kosten ontstaan.
En onthoud, je kunt het! Ondernemer worden is een spannende reis vol hard werken en doorzettingsvermogen, maar een reis die volgens mij de moeite waard is!
Auteur bio:The Founder of Pumpkin to Polished, een blog gericht op persoonlijke transformatie. Gepassioneerd door kleine bedrijven en ondernemerschap, heb ik Pumpkin to Polished gemaakt om mijn verhaal te vertellen over wat ik heb geleerd tijdens mijn reis naar persoonlijke vervulling. Het ontdekken van geheimen in huisontwerp tot het opzetten van mijn eigen bedrijfjes. Ik wil dat lezers begrijpen dat je een leven kunt leiden waar je van houdt! U hoeft alleen maar te beginnen! Wilt u een verhuurbedrijf starten, maar weet u niet precies hoe u alle uitgaven kunt bijhouden? We hebben je gedekt! Gebruik hier uw gratis trackingspreadsheet!
Bent u geïnteresseerd in het bezitten van huurvastgoed? Waarom wel of niet?