Een omgekeerde hypotheek werkt doordat huiseigenaren hun huis als onderpand kunnen gebruiken om een ​​lening te krijgen. Omgekeerde hypotheken zijn bedoeld voor mensen die hun huis volledig bezitten of een aanzienlijk eigen vermogen hebben en dat vermogen willen aanboren terwijl ze in het huis blijven.

Er zijn echter enkele vereisten waaraan u moet voldoen om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek, en het is belangrijk om zowel de voor- als nadelen te kennen voordat u een aanvraag indient.

Wat is een omgekeerde hypotheek?

Een omgekeerde hypotheek spreekt voor zich omdat het het tegenovergestelde doet van een traditionele hypothecaire lening:in plaats van geld te lenen om een ​​huis te kopen, kunt u de overwaarde in uw huis gebruiken om een ​​lening af te sluiten. Met andere woorden, een omgekeerde hypotheek kan worden gezien als een of meer vooruitbetalingen op uw eigen vermogen.

Er zijn drie soorten omgekeerde hypotheken:

• Omgekeerde hypotheek voor één doel :Deze leningen worden aangeboden door sommige staats- en lokale overheidsinstanties, evenals enkele non-profitorganisaties, en zijn bedoeld voor slechts één doel, zoals het betalen van onroerendgoedbelasting of verbeteringen aan het huis, dat wordt gespecificeerd door de geldschieter. Het is mogelijk om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek voor één doel met een laag of gemiddeld inkomen.
• Eigen omgekeerde hypotheek :Gesteund door de particuliere geldschieters die ze aanbieden, hebben eigen hypotheken niet dezelfde limieten als door de overheid gesteunde leningen, dus ze kunnen beter zijn voor huiseigenaren met een hoge eigendomswaarde en op zoek zijn naar een groter voorschot op de lening. Deze leningen kunnen doorgaans voor elk doel worden gebruikt.
• Home Equity Conversion Hypotheek (HECM) :Het meest voorkomende type omgekeerde hypotheek, de HECM is verzekerd door de Federal Housing Administration en kan voor elk doel worden gebruikt. Vanaf 2019 zijn ze echter beperkt tot $ 726.525 en hebben ze andere vereisten die sommige huiseigenaren kunnen uitsluiten.

Een omgekeerde hypotheek is in de eerste plaats bedoeld voor mensen in de pensioengerechtigde leeftijd die toegang willen hebben tot geld om de kosten van levensonderhoud te dekken, maar hun huis niet willen verkopen om het te krijgen.

Het geld dat u ontvangt, wordt over het algemeen als belastingvrij beschouwd en u hoeft niets terug te betalen zolang u in het huis blijft en onroerendgoedbelasting, huiseigenarenverzekering en algeheel onderhoud van het huis betaalt.

Wanneer u uiteindelijk de woning verkoopt, verhuist of u (en in sommige gevallen uw echtgenoot) overlijdt, moet de lening worden terugbetaald, hetzij door u, uw echtgenoot of uw nalatenschap. Als de lening verschuldigd is bij het overlijden van u of uw echtgenoot, moeten uw erfgenamen mogelijk het huis verkopen om af te betalen wat uw nalatenschap verschuldigd is.

Omgekeerde hypotheken brengen doorgaans verschillende kosten met zich mee, waaronder een hypotheekverzekeringspremie, oprichtingskosten, servicekosten en vergoedingen voor derden. Er wordt ook rente opgebouwd gedurende de looptijd van de lening.

Met HECM's is de initiële hypotheekpremie bijvoorbeeld 2% van het geleende bedrag en betaalt u jaarlijks 0,5%. De oprichtingskosten zijn de hoogste van $ 2.500 of 2% van de eerste $ 200.000 van de waarde van uw huis, plus 1% van het bedrag boven $ 200.000 - er is een maximum van $ 6.000 in totaal.

Hoe een omgekeerde hypotheek wordt bepaald

Uw leenbedrag op een hypotheek wordt bepaald door een aantal factoren. Afhankelijk van het type omgekeerde hypotheek, kunnen sommige criteria verschillen per geldschieter, overheidsinstantie of non-profitorganisatie.

Voor HECM's omvatten die factoren:

• De leeftijd van de jongste lener of niet-lenende in aanmerking komende echtgenoot
• De huidige marktrente
• De waarde van het huis
• De huidige HECM FHA-hypotheeklimiet

Met een HECM kunt u uw leengeld op verschillende manieren ontvangen, waaronder:

• Een forfaitaire uitbetaling (de enige optie als u een vaste rente wilt)
• Vaste maandelijkse betalingen voor een bepaalde periode
• Vaste maandelijkse betalingen zolang u in huis woont
• Een kredietlijn die u op elk moment kunt gebruiken totdat u deze heeft opgebruikt
• Een combinatie van maandelijkse betalingen en een kredietlimiet

Het kiezen van de juiste betalingsoptie voor uw situatie kan lastig zijn. De forfaitaire uitbetaling geeft u bijvoorbeeld meer vooraf, maar minder globaal dan de andere opties. U zult waarschijnlijk ook meer geld ontvangen en betalingen ontvangen voor een bepaalde periode gedurende de levensduuroptie, omdat dit laatste risicovoller is voor de geldschieter.

In sommige gevallen kunt u echter tegen betaling achteraf van betaalmethode wisselen. Als u zich zorgen maakt over het maken van de verkeerde keuze, neem dan contact op met uw kredietverstrekker om uw opties te kennen.

Wie komt in aanmerking voor een omgekeerde hypotheek?

De geschiktheidscriteria voor single-purpose en propriëtaire omgekeerde hypotheken verschillen per geldschieter, maar als u op zoek bent naar een HECM, zijn de vereisten duidelijk:

• Alle leners moeten 62 jaar of ouder zijn
• U moet volledig eigenaar zijn van het onroerend goed of er een aanzienlijke hoeveelheid eigen vermogen in hebben
• De woning moet uw hoofdverblijfplaats zijn
• Je kunt niet achterstallig zijn met een federale schuld
• U heeft de financiële middelen om doorlopende onroerendgoedbelasting, huiseigenarenverzekering, VvE-vergoedingen en andere noodzakelijke uitgaven te betalen
• U moet een bezoek brengen aan een HECM-adviseur die is goedgekeurd door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD)
• U moet kredietwaardig zijn en aan andere financiële vereisten voldoen
• Het pand voldoet aan alle FHA-normen en overstromingsvereisten

Het pand moet ook een eengezinswoning zijn, een huis met twee tot vier eenheden waarvan één eenheid door u wordt bewoond, een door de HUD goedgekeurd condominiumproject of een vervaardigd huis dat voldoet aan de FHA-vereisten.

Als een van de echtgenoten nog geen 62 jaar oud is, kunnen ze niet als kredietnemer in de lening worden opgenomen. Ze kunnen echter nog steeds in aanmerking komen om in het huis te blijven nadat de lenende echtgenoot zonder verdere betalingen overlijdt. Er is ook een optie om een ​​omgekeerde hypotheek te herfinancieren nadat de niet-lenende echtgenoot 62 wordt om doorlopende betalingen te garanderen nadat de oudere echtgenoot overlijdt.

Wanneer een omgekeerde hypotheek een goede optie is

Voor huiseigenaren die in aanmerking komen, zijn er een paar situaties waarin een omgekeerde hypotheek het overwegen waard kan zijn.

• Het kan helpen bij het oplossen van financiële problemen. Zelfs als u geen hypotheekbetaling heeft, kan pensioen duur zijn. Volgens Fidelity Investments bedragen de gemiddelde zorgkosten alleen voor een gepensioneerd echtpaar $ 285.000, en dat is exclusief langdurige zorg. Door middel van een eenmalige betaling of doorlopende maandelijkse betalingen kan een omgekeerde hypotheek gepensioneerde huiseigenaren wat extra cashflow bieden om financieel het hoofd boven water te houden.
• U kunt zich geen maandelijkse betaling veroorloven. Een andere manier om toegang te krijgen tot het eigen vermogen van uw huis is door middel van een lening of kredietlijn. Als u contant geld nodig heeft maar geen maandelijkse betaling kunt betalen, zijn dat misschien geen goede opties.

Aan de andere kant hoeft u voor een omgekeerde hypotheek niet maandelijks af te lossen op de schuld die u hebt aangegaan. U moet echter nog steeds uw onroerendgoedbelasting, de verzekeringspremies van uw huiseigenaren en alle andere doorlopende kosten die de geldschieter vereist, betalen.

• U wilt niet de waarde van uw nalatenschap maximaliseren. Als u en uw echtgenoot - als zij ook een lener of een in aanmerking komende niet-lenende echtgenoot zijn - overlijden, wordt de lening betaald en moet uw nalatenschap het verschuldigde bedrag vereffenen. Dit betekent vaak dat uw dierbaren het huis moeten verkopen om de lening af te betalen, waardoor ze dat bedrag niet meer krijgen als onderdeel van hun erfenis. Als dat iets is dat u wilt vermijden, is een omgekeerde hypotheek misschien niet voor u. Maar als het verstrekken van een grote erfenis niet in uw spelplan staat, is een omgekeerde hypotheek het overwegen waard.

Als het misschien geen goed idee is

Hoewel er enkele duidelijke situaties zijn waarin het de moeite waard is om na te denken over een omgekeerde hypotheek, is het in sommige omstandigheden helemaal niet logisch.

• U bent van plan relatief snel te verhuizen. Als u niet van plan bent om voor de lange termijn in uw huis te blijven wonen, heeft het misschien geen zin om een ​​omgekeerde hypotheek te nemen, omdat de lening opeisbaar is zodra u vertrekt. Afhankelijk van hoe u het geld dat u tot nu toe hebt ontvangen, hebt gebruikt, kan het moeilijk zijn om het terug te betalen. Omgekeerde hypotheken zijn daarom het beste voor huiseigenaren die van plan zijn om lang in het huis te blijven wonen.
• U kunt zich geen aanloopkosten en doorlopende kosten veroorloven. Als u moeite heeft om financieel rond te komen, kan het betalen van hoge sluitingskosten en de lopende kosten van het onderhoud van het onroerend goed en het betalen van belastingen en verzekeringen te veel zijn. Als de geldschieter merkt dat u achterop raakt, kan het zijn dat u de lening onmiddellijk moet terugbetalen.
• U wilt het huis aan uw kinderen overlaten. Als u wilt dat uw erfgenamen uw huis na uw overlijden overnemen, om er te gaan wonen of om het te verkopen en de winst te nemen, maakt een omgekeerde hypotheek dat moeilijk te beheren. Dat is vooral het geval als uw nalatenschap niet genoeg activa uit andere bronnen heeft om de lening terug te betalen en uw kinderen gedwongen worden om het te verkopen om de schuld te betalen.

Hoe kredietgeschiedenis een omgekeerde hypotheek beïnvloedt

Er is geen minimale kredietscore-vereiste voor een omgekeerde hypotheek, vooral omdat het belangrijkste dat kredietverstrekkers willen weten, is of u de lopende kosten aankan die nodig zijn om het huis te onderhouden.

Lenders zullen echter kijken of u achterstallig bent met een federale schuld. Als uit uw kredietgeschiedenis blijkt dat u de gewoonte heeft om geen betalingen te doen of schulden in gebreke te stellen, moet u mogelijk een zogenaamde Life Expectancy Set Aside (LESA) instellen.

Een LESA is in wezen een rekening waarop u een bepaald bedrag opzij zet om onroerendgoedbelasting en verzekeringskosten te dekken, die de geldschieter kan gebruiken als u stopt met betalen. Hoeveel u in een LESA moet storten, is gebaseerd op uw krediet en inkomen, maandelijkse onroerendgoedbelasting en verzekeringskosten en de levensverwachting van de jongste lener.

Voordat u begint met het aanvraagproces voor een omgekeerde hypotheek, moet u een kopie van uw kredietrapport en score krijgen en op zoek gaan naar iets dat het moeilijk kan maken om goedgekeurd te worden zonder een LESA. Pak die problemen aan, indien mogelijk. Als je dat niet kunt, kijk dan naar je vermogen om te bepalen of je een LESA kunt betalen of dat je beter af bent met andere alternatieven.

Vermijd het nemen van een overhaaste beslissing over uw huis

Uw huis is misschien wel een van de meest waardevolle bezittingen die u bezit. Dus hoewel er veel aantrekkelijke kenmerken zijn van een omgekeerde hypotheek, is het van cruciaal belang dat u een aanzienlijke hoeveelheid tijd neemt om te bepalen of dit de beste optie voor u is.

Omdat uw erfgenamen hierdoor worden getroffen, kan het ook de moeite waard zijn om er met hen over te praten, waarbij u er rekening mee houdt dat u uiteindelijk de uiteindelijke beslissing neemt.

En of u nu wel of niet van plan bent om een ​​HECM te krijgen, overweeg om samen te werken met een HECM-consulent om ervoor te zorgen dat u alle effecten begrijpt die een omgekeerde hypotheek op u kan hebben op basis van uw situatie.