Het kopen van een afgeschermd huis kan een slimme manier zijn om een koopje te krijgen voor een nieuw huis of vastgoedbelegging om te verhuren of door te verkopen. In veel opzichten is het kopen van een afgeschermd huis vergelijkbaar met het kopen van een ander onroerend goed, maar aangezien het enkele potentiële valkuilen met zich meebrengt, is het niet voor bangeriken. Hier leest u hoe u een afgeschermd huis kunt kopen en enkele tips om u te helpen bij het proces.
Wat is een afgeschermd huis?
Een afgeschermd huis is een huis dat in beslag is genomen door een hypotheekverstrekker (meestal een bank, kredietvereniging of financieringsmaatschappij) nadat een lener de vereiste betalingen voor zijn woninglening niet had gedaan.
Omdat kredietverstrekkers deze huizen doorgaans niet op lange termijn willen bezitten, is het mogelijk om voor een koopje een afgeschermd huis te kopen. Het is echter belangrijk om te onthouden dat afgeschermde eigendommen worden verkocht "zoals ze zijn", en cosmetische en structurele problemen en financiële lasten kunnen hebben, zoals achterstallige belastingen, die doorgaans geen zorgen zijn wanneer u een huis koopt van een bouwer of prive eigenaar. Een executie kan een tijdlang leeg hebben gestaan, de werven kunnen overwoekerd zijn en de vorige eigenaar heeft mogelijk items achtergelaten die moeten worden afgehandeld. Soms vernielt een boze eigenaar zelfs een eigendom of verwijdert hij dure bedrading of leidingen voordat ze vertrekken. Deze problemen mogen u er niet van weerhouden om te profiteren van de potentiële besparingen, maar het is belangrijk om u voor te bereiden op de gevaren.
Afgeschermde eigendommen die beschikbaar zijn voor verkoop vallen in twee brede categorieën:eigendommen van banken en eigendommen van onroerend goed (REO).
Eigendommen die eigendom zijn van de bank worden momenteel teruggevorderd door de geldschieter en worden geveild. Het is mogelijk om een bod uit te brengen op een onroerend goed voordat het naar de veiling gaat, wanneer de geldschieter nog steeds bezig is om de vorige eigenaren uit te zetten, en pandrechten voor achterstallige belastingen of onbetaalde rekeningen nog steeds aan het onroerend goed zijn gekoppeld. Meestal heeft de geldschieter tegen de tijd dat een eigendom wordt geveild alle pandrechten verrekend, maar het is verstandig om de titel dubbel te controleren en dergelijke bezwaren mee te wegen in de prijs die u bereid bent te betalen.
REO-eigendommen zijn doorgaans nog steeds eigendom van de geldschieter, maar pas nadat ze niet op een veiling zijn verkocht. Deze eigendommen bevinden zich mogelijk in een meer noodlijdende staat dan die welke gemakkelijk op een veiling werden verkocht. Hoewel ze misschien niet toegankelijk zijn voor walk-throughs, is het vaak mogelijk om een vluchtige externe inspectie uit te voeren om problemen op te sporen die u kunnen helpen uw zoekopdracht te verfijnen of uw aanbiedingsprijs aan te passen.
Hoe koop je een afgeschermd huis?
- Vind vertegenwoordiging. Zoek een hypotheekmakelaar of makelaar met executie-ervaring. Als u nieuw bent in het afschermingsspel, is het de moeite waard (en de commissie) om de begeleiding van een ervaren professional te hebben. Een goede makelaar kan u helpen kwaliteitskoopjes te ontdekken, u helpen voorkomen dat u in buurten koopt met dalende vastgoedwaarden en u wijzen op rode vlaggen die u misschien niet ziet.
- Leer de kneepjes van het vak. Neem aanwijzingen van uw makelaar of agent en maak u vertrouwd met het executie-aankoopproces door deze stappen te volgen:
- Maak kennis met bronnen die executie-eigendommen te koop aanbieden in de fases van executie van de bank en REO (meer hierover hieronder).
- Bezoek een paar lokale executieveilingen om te kijken en te leren, zodat u de procedures en douane-deelnemers begrijpt.
- Meer informatie over het zoeken naar titels, het identificeren van pandrechten en andere financiële lasten en het proces van het inspecteren van eigendommen om mogelijke reparatiekosten te kwantificeren.
- Overweeg om verwijzingen te zoeken voor professionele titelzoekers en woninginspecteurs die u kunnen helpen.
- Kom in contact met aannemers die u kunnen helpen met huisreparaties, schilderen en landschapsarchitectuur. Het afgeschermde huis dat u koopt, heeft mogelijk veel werk nodig om het instapklaar te krijgen. Als je van doe-het-zelven houdt, kun je lessen volgen om je vaardigheden op het gebied van huisverbetering aan te scherpen.
- Neem contact op met een advocaat met vastgoedervaring die advies kan geven en kan helpen bij het opstellen en beoordelen van aanbiedingsbrieven, verkoopcontracten en andere documenten.
- Krijg vooraf goedkeuring voor een hypotheek. Fulltime vastgoedbeleggers betalen vaak contant voor executiewoningen, waardoor de executiemarkt zeer concurrerend is. Contante kopers hebben een voordeel, dus als u in staat bent om contant geld te gebruiken, is dat geweldig. Het financieren van een executie-aankoop is ook haalbaar, maar als u van plan bent om die route te gaan, moet uw aankoopaanbod het bewijs bevatten dat u op korte termijn kunt betalen. Het is daarom van essentieel belang dat u met een geldschieter samenwerkt om geprekwalificeerd te worden voor een lening en dat uw geldschieter aangeeft hoeveel u kunt uitgeven.
- Zoek rond. Bekijk woningen die vergelijkbaar zijn met degene die u wilt kopen. Woningen die op executieveilingen worden aangeboden, zijn vaak niet van tevoren te koop aangeboden, dus alles wat u op het moment van aankoop hoeft te doen, kan een beschrijving, plattegrond en een paar foto's zijn. Het is handig om een idee te krijgen van wat uw budget u zou moeten opleveren. Als u de eigendommen die u overweegt kunt inspecteren (soms mogelijk met REO-huizen), probeer dan een schatting te maken van de kosten van reparaties of verbeteringen die mogelijk nodig zijn.
- Doe uw bod. Doe een bod op een veiling of werk samen met uw makelaar om rechtstreeks over een aankoop te onderhandelen bij de geldschieter die de titel heeft. Houd er rekening mee dat u mogelijk een aanzienlijke contante storting of een kascheque nodig heeft om de aankoop te garanderen. Begrijp dat een executieverkoop mogelijk enkele van de voorwaarden mist die gebruikelijk zijn in standaard huizenverkoopcontracten, zoals onvoorziene omstandigheden voor het nietig verklaren van de verkoop als het onroerend goed niet door een inspectie wordt gecontroleerd. Stel uw aanbiedingsbrief dienovereenkomstig op (te veel voorwaarden kunnen leiden tot afwijzing, zelfs als de prijs goed is) en zorg ervoor dat u rekening houdt met mogelijke reparatiekosten in uw aanbiedingsprijs.
- Sluit de deal. Zodra uw bod is geaccepteerd, plant u een inspectie, werkt u samen met uw experts aan eventuele laatste onderhandelingen en stelt u een sluitingsdatum vast.
Bronnen voor het vinden van afgeschermde huizen
Bekijk de volgende bronnen om afgeschermde eigendommen te scouten voor mogelijke aankoop.
- Bankwebsites. Veel bankwebsites bieden lijsten met afgeschermde eigendommen die te koop staan.
- Het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) biedt lijsten van huizen die te koop staan door overheidsinstanties, inclusief executies en eigendommen die anderszins in beslag worden genomen door wetshandhavingsinstanties.
- Verhinderingsvermeldingen bij online onroerendgoeddiensten zoals Zillow en RealtyTrac.
- De multiple listing-service (MLS), die doorgaans alleen beschikbaar is voor gelicentieerde vastgoedprofessionals, geeft een overzicht van afgeschermde eigendommen samen met typische huizenverkopen. Uw makelaar of hypotheekmakelaar kan u helpen deze bron aan te boren voor onroerend goed in uw regio.
Heb ik een goed krediet nodig om een afgeschermd huis te kopen?
Als u van plan bent uw executie-aankoop te financieren, moet u in aanmerking komen voor een hypotheek, net alsof u van een huiseigenaar koopt. Zoals bij elke woninglening, zal de geldschieter waarschijnlijk bewijs willen zien dat u de maandelijkse hypotheekbetalingen kunt betalen, en ze zullen waarschijnlijk ook een kredietcontrole uitvoeren.
Uw kredietscores zullen waarschijnlijk een rol spelen bij de beslissing van een geldschieter om u een lening te verstrekken en kunnen ook een rol spelen bij de rentevoet en vergoedingen die zij u in rekening brengen. Of u nu een executie of een meer traditionele woningaankoop financiert, hogere kredietscores leiden over het algemeen tot betere leenvoorwaarden.
Voordat u executiefinanciering aanvraagt, is het altijd een goed idee om uw kredietrapport te bekijken en uw kredietscores te controleren om te weten waar u aan toe bent. Als u kunt wachten en uw kredietscore voor verbetering vatbaar is, richt u zich dan ongeveer een jaar op het verhogen van uw kredietscore voordat u een lening aanvraagt.
Afgeschermde huizen kunnen een geweldig startpunt zijn voor investeringen in onroerend goed, of zelfs een pad naar een betaalbaarder huis voor u en uw gezin. Als u begrijpt waar u aan begint en hoe u executie-eigenschappen kunt inschatten, kunt u een geweldig koopje krijgen.
