Het transactieproces voor onroerend goed begint met een koopcontract - een overeenkomst tussen zowel de koper als de verkoper. Het omvat de prijs van het huis en belangrijke onvoorziene omstandigheden en bescherming voor beide partijen.
Het eerste aanbod omvat de aankoopprijs en bepalingen die beide partijen in staat stellen om zich in bepaalde situaties terug te trekken uit het contract. Deze bepalingen kunnen zijn:
Alle voorwaarden in het contract zijn bespreekbaar. De verkoper kan bijvoorbeeld instemmen met de door de koper voorgestelde aankoopprijs, maar erop aandringen dat de sluitingsdatum binnen een korter tijdsbestek valt. Als de verkoper het niet eens is met een van de voorwaarden in het oorspronkelijke aanbod van de koper, doet hij een tegenbod met andere voorwaarden aan de koper.
Zodra zowel de koper als de verkoper akkoord gaan met alle voorwaarden van het contract, voegt de laatste partij die het aanbod of het tegenaanbod heeft ontvangen zijn handtekening toe en staat het huis officieel onder contract.
Het serieuze geld dat bij het aanbod wordt verstrekt, wordt op een geblokkeerde rekening gestort. Dat geld wordt bij het sluiten bijgeschreven op de aankoop. Als de transactie niet wordt voltooid vanwege bepalingen in het contract, wordt het geld teruggegeven aan de koper. Bijvoorbeeld als de woning niet gewaardeerd wordt tegen een waarde gelijk aan of hoger dan de aankoopprijs. Als de koper echter gewoon van gedachten verandert over de aankoop van het huis, mag de verkoper de aanbetaling houden.
De meeste kopers prekwalificeren zich bij een geldschieter voordat ze naar huizen kijken. Zodra het huis onder contract staat, begint de hypotheekverstrekker met het leningproces. Ze stuurt een kopie van het koopcontract, samen met de gegevens van de kopers, ter goedkeuring naar de bank of hypotheekverstrekker. Het goedkeuringsproces voor een hypotheek kan 30 tot 90 dagen duren.
De verkoper is verplicht te garanderen dat de eigendomstitel van het huis vrij is van pandrechten. Een titelbedrijf voert onderzoek uit om te bepalen welke eventuele pandrechten bestaan.
Het is gebruikelijk om een pandrecht te laten plaatsen door een bank of hypotheekverstrekker. Dat pandrecht is tevreden met de afwikkeling van de transactie en verwijderd. Andere pandrechten, zoals pandrechten van de aannemer of pandrechten op een huis voor belastingen of onbetaalde kinderbijslag, kunnen de verkoop negatief beïnvloeden.
De verkopers van het huis vullen een formulier voor openbaarmaking van eigendommen in en verstrekken dit tijdig aan de koper zodra het bod is geaccepteerd. Deze vragenlijst omvat alle belangrijke systemen en kenmerken van het huis. De verkoper moet eerlijke antwoorden geven en eventuele gebreken of defecten detailleren. Zodra de koper de openbaarmaking van het eigendom heeft beoordeeld, kan hij de openbaarmaking accepteren en de transactie voortzetten, onderhandelen over de voorwaarden van het contract op basis van de inhoud van de openbaarmaking, of ervoor kiezen de transactie te annuleren.
Het koopcontract stelt de koper meestal in staat om een inspectie van het onroerend goed te voltooien. Een professioneel inspectiebedrijf inspecteert de woning van dak tot kelder. De inspecteur kijkt naar alle grote systemen, zoals verwarming, airconditioning, elektriciteit en sanitair. Hij controleert of de toestellen werken en of het dak en de fundering in goede staat verkeren en vrij zijn van lekken. De koper betaalt doorgaans voor de inspectie en ontvangt een uitgebreid schriftelijk rapport.
De verkoop van een huis is meestal afhankelijk van de taxatie van het onroerend goed; als de woning wordt getaxeerd op minder dan het bedrag van het geaccepteerde bod, kan de koper zich terugtrekken uit het contract of opnieuw onderhandelen over de verkoopprijs. Een erkende taxateur voert een taxatie van de woning uit. Hij meet, beoordeelt de staat van de woning en doet onderzoek naar vergelijkbare woningen in de omgeving om een waarde voor de woning te krijgen. De koper betaalt de taxatie als onderdeel van het hypotheekproces en ontvangt een kopie.
De koper van de woning kan voorafgaand aan de sluiting een rondgang door de woning maken. Deze fysieke inspectie dient om vast te stellen dat de woning zich in dezelfde staat bevindt als toen het bod werd aanvaard. Als de koper tijdens de walk-through problemen ontdekt, kan hij onderhandelen om de sluiting uit te stellen totdat de problemen zijn opgelost.
De koper heeft recht op 24 uur voor sluitingstijd een kopie van de afrekeningsverklaring Wonen en Stedenbouw. Dit document bevat de details en voorwaarden van de hypotheek. Als er een probleem of inconsistentie in het document is, kan het hypotheekbedrijf de documenten indien nodig wijzigen.
De afwikkeling vindt doorgaans plaats bij de titelvennootschap. In de meeste gevallen zijn er meerdere professionals aanwezig, waaronder:
Soms ronden de koper en verkoper de transactie tegelijkertijd af, samen aan een vergadertafel.
De hypotheekverstrekker neemt samen met de koper de hypotheekdocumenten door. De koper ondertekent of initialiseert elke pagina. De koper zorgt ook voor gecertificeerde fondsen voor de sluitingskosten en de aanbetaling. De escrow-functionaris doorloopt met beide partijen het papierwerk om de eigendomsoverdracht te voltooien. De koper ontvangt de sleutels van het onroerend goed en de escrow-functionaris stuurt de documenten naar het kantoor van de county recorder waar de akte wordt geregistreerd met de naam van de nieuwe eigenaar.