Beeldcredits:georgeclerk/iStock/GettyImages

Tijdens deze hete huizenmarkt blijven condominiums en woningcoöperaties populaire keuzes voor starters op de huizenmarkt die misschien niet genoeg geld hebben voor een eengezinswoning, maar ook voor degenen die de voorkeur geven aan minder onderhoud of een meer gewilde locatie. Bezorgdheid over de houdbaarheid heeft echter geleid tot nieuwe tijdelijke regels van Freddie Mac en Fannie Mae, de instanties die veel hypotheken ondersteunen. Deze nieuwe regels voor de financiering van onroerend goed vereisen het bewijs dat het appartement of de coöperatie geen grote reparaties nodig heeft of veel uitgesteld onderhoud heeft. Hier ziet u hoe ze zowel verkopers als kopers beïnvloeden.

De behoefte aan nieuwe vereisten

Fannie Mae legt uit dat nieuwe tijdelijke vereisten – van kracht sinds ​1 januari 2022 ​ – zijn noodzakelijk vanwege zorgen over de veiligheid en deugdelijkheid van woongebouwen die verouderd zijn en mogelijk aanzienlijke reparaties en onderhoud nodig hebben. Hoewel de New York Times meldt dat zelfs nieuwere gebouwen in New York City ernstige problemen hebben gehad, was het de tragedie van 2021 in Florida bij het Champlain South Tower-complex die tot bezorgdheid leidde. Daarom hebben zowel kredietverstrekkers als eigenaren bescherming nodig om hun risico's te verlagen.

Wat zijn de nieuwe regels?

Freddie Mac merkt op dat er appartementen en coöperaties zijn met minstens ​vijf Aangebouwde eenheden komen niet in aanmerking voor financiering als er kritische reparaties nodig zijn. Deze categorie omvat niet alleen reparaties om het gebouw veilig te maken voor bewoning en aan de normen te voldoen, maar ook al het belangrijke onderhoud dat nodig is en dat is uitgesteld. Als de benodigde reparatie of onderhoud echter routinematig is – zoals kleine problemen die de Vereniging van Eigenaren (VvE) binnen een jaar zal oplossen – dan betekent dit mogelijk geen belemmering voor financiering.

De nieuwe regels vereisen ook dat speciale beoordelingen worden onderzocht waartoe coöperaties of condo-besturen hebben besloten. Zoals beschreven in de statuten vereisen speciale beoordelingen dat eigenaren geld verstrekken dat verder gaat dan de gebruikelijke onderhoudskosten. De kredietverstrekker zal het bedrag en de reden voor de beoordeling moeten leren kennen, en ook moeten verifiëren dat de deugdelijkheid van het gebouw niet in gevaar komt. Er is ook behoefte aan voldoende reservefondsen zodat beheermaatschappijen groot onderhoud en reparaties kunnen uitvoeren.

Vanwege deze regels hebben coöperatiebesturen en VvE's zwaardere papierwerkvereisten voor de verkoop van onroerend goed. Ze moeten een uitgebreide vragenlijst invullen om aan te tonen of aan de nieuwe regels wordt voldaan, en ondersteunende documenten verstrekken, zoals reparatieverslagen, notulen van bestuursvergaderingen en rapporten van ingenieurs. Dit voegt meer werk toe dat het bestuur misschien niet aankan, maar als het niet op de juiste manier wordt gedaan, wordt het sluitingsproces van de eigendommen vertraagd of kan het mislukken.

Hoe de regels kopers beïnvloeden

Volgens het Consumer Financial Protection Bureau zijn conventionele leningen met Freddie Mac of Fannie Mae erg populair. Programma's zoals Freddie Mac's Home Mogelijk met een lage ​drie procent aanbetaling toevoegen aan het beroep. Dit betekent dat de kans groot is dat u een van deze leningen zoekt voor de aankoop van een condominium of coöperatief appartement.

Helaas voldoet de woning mogelijk niet aan de nieuwe deelnamevereisten. Zelfs als dat wel het geval is, kan het voor de gemeenschapsvereniging of het coöperatiebestuur lastig zijn om het papierwerk op tijd in te vullen. Deze problemen kunnen ertoe leiden dat u de goedkeuring voor de woningfinanciering misloopt en uiteindelijk uw nieuwe woning krijgt.

U kunt overwegen om contant te betalen, maar dit is financieel moeilijk en kan uw veiligheid en financiën in gevaar brengen als het onroerend goed problemen heeft met de gezondheid. Er is ook de mogelijkheid om alternatieve hypotheekprogramma's te zoeken, maar er is een risico voor de lener als er later iets met het onroerend goed gebeurt. Ook kunnen andere programma's besluiten de nieuwe regels ook te volgen.

Deze nieuwe regels voor de financiering van onroerend goed vereisen bewijs dat het appartement of de coöperatie geen grote reparaties nodig heeft of veel achterstallig onderhoud heeft.

Hoe de regels verkopers schade berokkenen

Terwijl aspirant-huizenkopers moeite hebben met het veiligstellen van de financiering van getroffen eigendommen, lijden huiseigenaren ook als deals mislukken. Het verkopen van een appartement of coöperatie, zelfs zonder problemen met de gezondheid, wordt een worsteling wanneer vastgoedverenigingen vermijden om onmiddellijk de vereiste formulieren in te vullen en documentatie in te dienen bij kredietverstrekkers.

Daarom kunnen coöperatie- en condo-eigenaren met vertragingen te maken krijgen wanneer er sprake is van conventionele financiering. Als u een condo-eenheid verkoopt in een gebouw met diskwalificerend uitgesteld onderhoud, wordt het een grotere uitdaging omdat een eigenaar van een unit mogelijk moet vertrouwen op contante kopers of moet wachten tot de VvE de problemen van het onroerend goed heeft opgelost om de woning succesvol te kunnen verkopen.

Let op mogelijke veranderingen

Vanwege de negatieve gevolgen voor kopers en verkopers dringt het Community Associations Institute er bij Freddie Mac en Fannie Mae op aan om een uitstel van een jaar bij de implementatie te overwegen. Houd dus rekening met eventuele updates als u een getroffen eigendom koopt of verkoopt en wees voorbereid op de mogelijke wegversperringen.