Het debat over huur versus koop van een huis is een voortdurend debat, dat lijkt te stijgen en dalen met de waarde van onroerend goed.
Nu de huizenprijzen op recordniveaus staan, is het debat meer dan ooit relevant.
Dit is vooral het geval in dure markten, waar de huizenprijzen bloedneuzen hebben bereikt en een enorme financiële investering vereisen – als dat al mogelijk is.
Het zou geen verrassing moeten zijn dat geografie een grote rol speelt bij het huren versus kopen van een huis.
In sommige markten, met ofwel zeer hoge huizenprijzen ofwel een overvloed aan huurwoningen, zal huren de betere keuze zijn. Maar in andere, waar de huren hoger zijn dan een normale huisbetaling, valt kopen op als de voorkeursstrategie.
Een CNBC-rapport eind vorig jaar, Het is beter om te huren dan te kopen op de huidige huizenmarkt, onthulde dat het kopen van een huis nu goedkoper is dan huren in slechts 35% van de Amerikaanse provincies. Ze melden dat huren een betere investering is dan kopen in 16 van de 23 grootstedelijke markten.
Grootstedelijke gebieden waar het beter is om te huren zijn Atlanta, Dallas, Denver, Houston, Los Angeles, Miami, San Francisco en Seattle. Kopen presteert echter beter dan huren in een groot deel van het Midwesten en Noordoosten, waarbij Chicago en Cleveland de beste plaatsen zijn om te kopen.
San Francisco is een klassiek voorbeeld. Halverwege dit jaar bereikte de gemiddelde verkoopprijs van een eengezinswoning een ongelooflijke $ 1,7 miljoen dollar en $ 1,3 miljoen voor appartementen. Kopen tegen die prijsniveaus kan voor de overgrote meerderheid van de huishoudens uitgesloten zijn.
Daarentegen is de mediane prijs van een huis in Buffalo $ 115.750, tegenover een gemiddelde maandelijkse huur van $ 1.100. Zulke aantallen maken het bezitten van een betere investering dan huren, aangezien de maandelijkse betaling voor de mediaan geprijsde woning lager zal zijn dan de gemiddelde maandelijkse huur.
Dit is een ander fundamenteel feit van het leven als het gaat om het kopen van een huis.
Simpel gezegd, de vraag over huur versus koop van een huis is niet van toepassing als u niet in aanmerking kunt komen bij een hypotheekverstrekker voor de financiering.
Dit kan verschillende factoren omvatten, waaronder:
Als u in de toekomst een huis hoopt te kopen, is het goede nieuws dat elk van deze problemen in de toekomst kan worden opgelost. Het kost tijd, maar het is zeker te doen.
In de tussentijd gaan we dit debat echter concentreren op de vraag tussen huur en koop, in de veronderstelling dat u wel over de financiële middelen beschikt om te kopen.
Er zijn veel factoren die een rol spelen bij de beslissing om een huis te huren of te kopen. Niet alles heeft ook met geld te maken.
Hieronder zullen we elke factor afzonderlijk uitsplitsen, de details bespreken van hoe deze van invloed zijn op huren of bezitten, en vervolgens proberen een winnaar in elke categorie aan te wijzen.
Deze is misschien wel de meest gecompliceerde van allemaal. Als je een huis koopt voor $ 300.000, met een aanbetaling van $ 60.000 (20%), heb je een hypotheek van $ 240.000 nodig. Bij 4% voor een lening van 30 jaar zal de maandelijkse hypotheekbetaling $ 1.145 zijn. Onroerendgoedbelasting, met $ 3.000 per jaar, voegt nog eens $ 250 toe aan uw maandelijkse betaling. U moet ook een extra $ 100 berekenen voor de verzekering van de huiseigenaar.
Dat brengt de totale maandelijkse aankoopkosten op $ 1.395.
Als de kosten om hetzelfde huis te huren $ 1800 per maand zijn, is kopen zeker de betere keuze.
Maar laten we zeggen dat u in plaats van een aanbetaling van 20% te doen, met slechts 5% naar binnen gaat. Dat verhoogt uw hypotheek tot $ 285.000. Bij 4% voor een lening van 30 jaar zal de hypotheekbetaling zelf $ 1.360 zijn. U moet ook $ 350 toevoegen voor onroerendgoedbelasting en huiseigenarenverzekering, waardoor het totaal op $ 1.710 komt.
Maar dat is niet het einde van het verhaal. Door 5% neer te leggen, moet u een particuliere hypotheekverzekering betalen. De maandelijkse premie van $ 285.000 die 95% van de waarde van het huis vertegenwoordigt, voegt ongeveer $ 185 toe aan de betaling.
Dat brengt de totale maandelijkse aanschafkosten op $ 1.895.
Maar er is nog een variabele voor eigenaren:reparatie- en onderhoudskosten.
HGTV meldt dat de gemiddelde jaarlijkse reparatie- en onderhoudskosten voor huiseigenaren tussen 1% en 3% van de aankoopprijs van het huis bedragen. Voor een huis gekocht voor $ 300.000, met het middelpunt van 2%, komen de reparatie- en onderhoudskosten op $ 6.000 per jaar. Dat voegt ongeveer $ 500 toe aan uw maandelijkse betaling, of u nu 5% of 20% neerlegt.
Met een aanbetaling van 20% stijgt de maandelijkse betaling vervolgens naar $ 1.895. Met een aanbetaling van 5% stijgt het naar $ 2.395.
Winnaar: Huren
Dit is een vaak ondergewaardeerd criterium voor huur versus koop. Als je een zeer stabiele baan hebt, of als je in een zeer stabiel carrièreveld werkt, kan kopen logischer zijn. Maar als, zoals veel beroepen van vandaag, toekomstige werkgelegenheid onzeker is, is het misschien beter om te huren.
Een deel van het probleem met onstabiele werkgelegenheid is de betrouwbaarheid van het inkomen. Als je vaak van baan verandert, is de kans groot dat je op een gegeven moment minder verdient dan toen je je huis kocht. Als dat zelfs maar uw situatie beschrijft, is huren de betere cursus.
Winnaar: Kopen voor mensen met een vaste baan, huren voor alle anderen.
Dit is een andere kijk op de situatie van de werkstabiliteit. Als je in een kleine stad of op het platteland woont en banen in je vakgebied schaars zijn, moet je misschien verhuizen als je je baan verliest.
Een ander voorbeeld is waar u in de nabije toekomst mogelijk gaat trouwen en moet verhuizen. Nog een andere mogelijkheid is een zieke geliefde in een andere stad, waarvoor je op een gegeven moment misschien moet verhuizen.
In elk van de bovenstaande situaties geeft huren u de nodige mobiliteit om met zo min mogelijk gedoe te verhuizen. U kunt uiterlijk aan het einde van de looptijd uit een huurovereenkomst stappen, en bij sommige kunt u de huurovereenkomst tegen minimale kosten verbreken. Maar proberen een huis te verkopen om te verhuizen, kost niet alleen meer tijd, maar als u snel moet verhuizen, kunt u geld verliezen bij de verkoop.
Winnaar: Huren
Er was een tijd dat de belastingcode extreem huiseigenaarvriendelijk was. Maar de wijzigingen in de belastingwetgeving die eind 2017 werden doorgevoerd, veranderden die vergelijking voor miljoenen huiseigenaren.
Eerst en vooral is de standaardaftrek fors gestegen. Voor 2019 is het $ 24.400 voor gehuwde gezamenlijke indiening en $ 12.200 voor enkele indieners.
Als u ons voorbeeld van hierboven voortzet, als u een hypotheek van $ 240.000 heeft van 4%, betaalt u in het eerste jaar van de lening hypotheekrente van iets minder dan $ 9.600. Zelfs als u $ 3.000 aan onroerendgoedbelasting toevoegt, heeft u slechts $ 12.600 aan fiscaal aftrekbare uitgaven met betrekking tot uw huis.
Dat kan je een kleine aftrek opleveren - $ 200 - als je single bent. Maar het zal nauwelijks meer bedragen dan 50% van de standaardaftrek voor een getrouwd stel.
Er is ook een andere beperking in de nieuwe belastingcode. Staats- en lokale belastingaftrek (“SALT”) is nu beperkt tot $ 10.000 per jaar. Als u in een hoge belastingstaat woont, wordt uw onroerendgoedbelastingaftrek gemaximeerd, waardoor u het volledige voordeel van de kostenaftrek ontzegt.
De huurder krijgt de standaardaftrek, die de huiseigenaar misschien ook krijgt.
Winnaar: Kopen, zolang je grote gespecificeerde inhoudingen hebt, afgezien van je huis. Anders gaat de winst naar huren.
Geld geïnvesteerd in de aanbetaling op een huis is in feite gevangen kapitaal. Dat komt omdat het niet toegankelijk is, afgezien van het verkopen van de woning of het afsluiten van een overwaarde lening. De ene is volkomen onhandig en de andere draagt bij aan de eigendomskosten. Het voordeel is echter dat aanbetalingsgeld niet liquide is. Het is er, maar het is er echt niet.
Laten we een voorbeeld nemen van twee mensen, die elk $ 60.000 aan spaargeld hebben. De eerste neemt het volledige bedrag en gebruikt het als een aanbetaling van 20% op een huis van $ 300.000. De tweede houdt het op spaargeld en verhuurt haar huis.
Door zijn spaargeld en een huis te beleggen, heeft de koper liquiditeit verloren. Maar door $ 60.000 aan besparingen te behouden, blijft de huurder volledig liquide. Door die liquiditeit heeft de huurder meer mogelijkheden in het leven en een royale buffer tegen financiële onzekerheid.
Winnaar: Huren, als liquiditeit belangrijk voor je is – en dat zou ook zo moeten zijn.
Er zijn veel variabelen met deze factor, maar laten we huren en kopen afzonderlijk nemen.
Persoon A stort de aanbetaling van $ 60.000 op een huis van $ 300.000 en betaalt getrouw de hypotheekbetalingen gedurende 30 jaar. Aan het einde van die tijd is niet alleen de hypotheek volledig afbetaald, maar is het huis ook in waarde verdubbeld. Persoon A is in 30 jaar tijd gegroeid van $ 60.000 naar $ 600.000.
Persoon B heeft ook $ 60.000, maar in plaats van een huis te kopen, belegt ze het in een gemengde portefeuille van aandelen en obligaties, met een gemiddeld jaarlijks rendement van 7%. Na 30 jaar is haar portefeuille van $ 60.000 gegroeid tot $ 456.735.
Persoon A heeft een voordeel van meer dan $ 153.000 als gevolg van kopen in plaats van huren. Als zijn huis echter niet in waarde stijgt, zal zijn vermogen na 30 jaar slechts $ 300.000 zijn. Dat zal hem een achterstand van meer dan $156.000 opleveren.
Winnaar: Het kan alle kanten op, afhankelijk van de prijs-prestatieverhouding van het huis van de huiseigenaar, versus de besparingen en investeringsverplichtingen van de huurder.
We hebben zojuist een voorbeeld gegeven van hoe een persoon ervoor kan kiezen om geld te beleggen in een portefeuille van aandelen en obligaties die anders naar de aankoop van een huis zouden gaan. Dat is een vorm van alternatieve kosten die zowel voor als tegen de huiseigenaar kan zijn.
Maar er zijn minder bepaalde alternatieve kosten. Als u er bijvoorbeeld voor kiest om het geld in uw carrière of in het kopen van een bedrijf te investeren in plaats van een huis te kopen, kan de stijging van het inkomen – evenals de potentiële wederverkoopwaarde van het bedrijf – ervoor zorgen dat u ruim voorloopt op het investeringsrendement over het bezitten van een huis.
Self-made miljonair vastgoedinvesteerder Grant Cardone heeft vaak gezegd dat je geen huis moet kopen om in te wonen, maar in plaats daarvan te huren, en dan je geld in jezelf te investeren. (Hij verhuurt zijn huis terwijl hij een portefeuille bezit van huurwoningen die inkomsten genereren.) Het geld gebruiken om een bedrijf te kopen of je carrièrevaardigheden te verbeteren, is grotendeels wat hij bedoelde.
Winnaar: Huren
Dit omvat een breed scala aan mogelijke onderwerpen, die afhankelijk zijn van uw individuele omstandigheden. Sommige mensen voelen zich bijvoorbeeld gewoon beter emotioneel te bezitten. Ze geven de voorkeur aan de duurzaamheid van het bezit - evenals de mogelijkheid om hun huis aan te passen - boven alle voordelen die kunnen worden geboden door huren. En als je kinderen hebt, is het waarschijnlijk dat je er de voorkeur aan geeft om ze te bezitten om ze een groter gevoel van veiligheid te geven.
Aan de andere kant, als je een veeleisende carrière hebt, je graag reist, of je hobby's en passies hebt waardoor je niet veel tijd thuis doorbrengt, kan huren de voorkeur hebben. Het is ook de betere keuze voor iedereen die niet betrokken wil zijn bij het praktische onderhoud dat het bezit van een huis vereist.
Winnaar: Het is een gecertificeerde opgooi.
Zoals je kunt zien aan de hand van de verschillende factoren die we hebben geëvalueerd bij de beslissing om een huis te huren of te kopen, is het echt een ingewikkelde keuze.
Het begint met de grote factoren, zoals de markt waarin u leeft . Als het gebied bijzonder hoge huisvestingskosten heeft, is bezit misschien geen optie, hoe wenselijk het emotioneel ook mag zijn.
Er zijn ook financiële overwegingen die het debat domineren. Eerst en vooral is het financiële voordeel op lange termijn van bezitten versus huren. Dat hangt echt vooral af van de kans dat de huizenprijzen in jouw buurt in de toekomst flink zullen stijgen. Dat is natuurlijk een variabele, aangezien er een kristallen bol wordt gebruikt die niemand van ons heeft.
Dan zijn er nog persoonlijke factoren . De eerste in die categorie is of je het je wel kunt veroorloven om een huis te kopen. Dat hangt af van de sterkte van uw financiën, afgezet tegen de betaalbaarheid in uw regio. U moet ook bepalen of bezit een fiscaal voordeel is, evenals de impact van variabele kosten, zoals reparaties en onderhoud.
Ten slotte zijn er problemen met persoonlijke voorkeur . Hoe graag u ook een huis wilt bezitten, huren kan beter bij uw levensstijl passen. Als uw beroep, hobby's of reizen u vaak van huis houden, kan huren de betere keuze zijn, zelfs als andere factoren de voorkeur geven aan bezit.
Als u nu voor de huur- versus koopbeslissing staat, overweeg dan zorgvuldig de keuze op basis van alle hierboven genoemde factoren. Je zult misschien verbaasd zijn over je uiteindelijke conclusie.
Roth of traditionele IRA:wat werkt beter voor u?
Heeft u een medeondertekenaar nodig voor een appartement?
Zaterdagschool:moet je kopen of huren?
Nieuw of gebruikt:wat is beter?
HDHP versus PPO:wat is geschikt voor u?
Schuldconsolidatie versus schuldherstructurering:welke optie is het beste voor u?
Faillissement of schuldconsolidatie:wat is beter voor u?