Tot en met 31 december 2022 bieden Experian, TransUnion en Equifax alle Amerikaanse consumenten gratis wekelijkse kredietrapporten via AnnualCreditReport.com om u te helpen uw financiële gezondheid te beschermen tijdens de plotselinge en ongekende ontberingen veroorzaakt door COVID-19.

Dus je denkt erover om een ​​huis te kopen met je geliefde (of je broer, of je vriend - eigenlijk iedereen met wie je niet getrouwd bent). Dit was misschien decennia geleden taboe, maar volgens de National Association of Realtors waren getrouwde stellen in 2019 goed voor slechts 61% van de recente huizenkopers. Alleenstaanden, ongehuwde stellen en gepaarde kopers vormden de rest. Omdat ongehuwde mensen echter niet dezelfde juridische status hebben als gehuwde paren, kan het samen kopen van onroerend goed een beetje ingewikkelder zijn zonder dat er een ring bij betrokken is.

Hier is een overzicht van hoe je een huis koopt met iemand met wie je niet getrouwd bent, van het krijgen van de hypotheek tot het doen van de betalingen tot het plannen van een mogelijke ruzie.

Een hypotheek aanvragen als u niet getrouwd bent

Afgezien van VA-leningen, zijn de meeste hypotheekproducten beschikbaar voor medeleners, ongeacht of ze getrouwd zijn of niet. Dus bij de meeste kredietverstrekkers ziet het aanvragen van een hypotheek als je niet getrouwd bent er niet veel anders uit dan wanneer je 'ja' zou hebben gezegd. Dat is waar, of je nu een stel, vrienden of broers en zussen bent; in de ogen van de geldschieter zijn het de cijfers die tellen.

U en uw koopmaatje zullen zich aanmelden als medeleners en de geldschieter zal elk van uw activa, schulden, inkomens en kredietscores beoordelen. Over het algemeen zal de geldschieter drie scores trekken - één van elk kredietbureau - voor zowel u als uw medelener, en de laagste van uw collectieve mediaanscores gebruiken.

Stel dat uw scores 680, 700 en 720 zijn. De scores van uw medelener zijn 650, 660 en 670. De geldschieter neemt uw beide middelste scores (700 en 660) en baseert uw aanvraag vervolgens op de laagste (660) . Deze tabel kan helpen illustreren (de vetgedrukte score is degene die een geldschieter zou gebruiken):

Over het algemeen is de FICO ^® Score ^☉ uw geldschieter is van mening dat het minimaal 620 moet zijn om in aanmerking te komen voor een conventionele hypotheek, hoewel er ook andere leningen beschikbaar zijn voor kopers met scores zo laag als 500. U moet ook streven naar een front-end debt-to-income-ratio van minder dan 28 procent.

Als u of uw medelener niet zeker weet waar uw krediet staat, vraag dan uw kredietscore aan en rapporteer gratis van Experian om erachter te komen. U kunt gratis een kopie krijgen van alle drie uw kredietrapporten (van Experian, TransUnion en Equifax) via AnnualCreditReport.com. Bekijk uw rapporten en scores en onderneem zo nodig actie om ervoor te zorgen dat uw krediet klaar is voor een hypotheek voordat u een aanvraag indient.

Solo gaan op de hypotheek

Als een van jullie veel hogere kredietscores of een veel lagere schuld-inkomensverhouding heeft, kan die persoon overwegen om zelf de hypotheek aan te vragen. U kunt uw geldschieter meestal vragen om te kijken voor welke tarieven en leningen u afzonderlijk en samen in aanmerking zou komen.

Als je niet zeker weet hoe lang de relatie zal duren, kan solo gaan de zaken ook simpel houden in het geval van een breuk. (Als u in een gebied met hoge kosten woont, kunt u natuurlijk niet in aanmerking komen voor de hypotheek op één inkomen.)

Als u uiteindelijk zelf de hypotheek aanvraagt, onthoud dan dat de volledige last van het betalen van de schuld legaal op uw schouders rust, ongeacht wat uw medelener belooft. En als hun naam op de titel staat, hebben ze rechten op het huis, zelfs als ze niet financieel bijdragen.

Aan de andere kant, als het uw partner is die zelf de hypotheek aanvraagt ​​en zij u van de titel willen houden, moet u met een vastgoedadvocaat praten om uw rechten met betrekking tot het wonen in het huis en het vergoeden van betalingen als de relatie eindigt.

Denk goed na over de titel

Een van de belangrijkste beslissingen die u neemt bij het kopen van een huis met een andere persoon, is hoe u "de eigendomstitel behoudt", of hoe u het eigendom van het huis splitst. Net zoals de hypotheek laat zien wie verantwoordelijk is voor het afbetalen van de lening, laat de titel zien wie de eigenaar is van het onroerend goed.

Terwijl wetten dicteren wat er gebeurt met gedeeld eigendom wanneer een getrouwde persoon gaat scheiden of zijn of haar echtgenoot verliest, zullen ongehuwde mensen hun eigen weg moeten banen, waarbij de titel een cruciale rol speelt.

Hoewel verschillende staten verschillende regels hebben, heb je over het algemeen drie opties als het gaat om de titel van je nieuwe huis:

1. Enig eigendom:dit betekent dat één persoon de wettelijke eigenaar is. Als dat de andere persoon is, moet je je ervan bewust zijn dat je geen wettelijke rechten op het huis hebt. Als de relatie misgaat, kun je zowel je woning als al het geld dat je besteedt aan hypotheekbetalingen kwijtraken.
2. Gezamenlijke huur met recht op nabestaanden:Bij gezamenlijke huur heeft u ieder een gelijk deel. U kunt de woning niet verkopen zonder toestemming van de andere eigenaar. Als een van jullie overlijdt, erft de langstlevende partner automatisch het aandeel van de ander - geen erfrechtbank vereist.
3. Gemeenschappelijke huur:dit zorgt voor ongelijke eigendom, wat betekent dat u 75% van het huis kunt bezitten, terwijl uw partner de andere 25% bezit. Dit kan van pas komen als een van jullie het grootste deel van het geld voor de aanbetaling heeft overgemaakt. Als u deze route volgt, houd er dan rekening mee dat de ene eigenaar zijn deel van het onroerend goed kan verkopen zonder de andere hiervan op de hoogte te stellen. En, in het geval van overlijden van een eigenaar, deelt de langstlevende eigenaar het eigendom met de erfgenamen van de andere eigenaar, tenzij anders vermeld in een testament.

Een overeenkomst opstellen

Als je eenmaal hebt bepaald hoe je het huis een naam geeft, moet je alles over je aankoop op schrift stellen. Dit wordt ook wel een samenlevingscontract of een "niet-huwelijkscontract" genoemd (in tegenstelling tot een huwelijkscontract).

Uw overeenkomst moet aangeven wie welke uitgaven (belastingen, verzekeringen, hypotheekbetalingen, nutsvoorzieningen, enz.) tijdens uw huurperiode dekt, en ook wat er zal gebeuren in verschillende onvoorziene omstandigheden, waaronder een overlijden, breuk of inkomensverlies. Bovendien, als een persoon de aanbetaling financiert, willen ze misschien een schema voor terugbetaling van de andere partij opnemen.

Enkele vragen die uw overeenkomst moet beantwoorden:Wat gebeurt er als een van u uw baan verliest? Wat als jullie uit elkaar gaan en een van jullie of jullie allebei in het huis willen blijven? Kan de ene partij de andere uitkopen, en zo ja, hoe lang hebben ze daarvoor? Wie krijgt de meubels en andere spullen in huis?

Als u wilt dat de overeenkomst voor de rechter stand houdt, kan het verstandig zijn om een ​​vastgoedadvocaat deze te laten opmaken of beoordelen. Wat er ook gebeurt, het is beter om deze scenario's nu door te nemen, wanneer u zich zowel verzoenend als genereus voelt - want als u het later niet eens kunt worden, moet u een rechtbank voor u laten beslissen, wat kan resulteren in een berg van juridische kosten.

Drie dingen om te overwegen voordat je verder gaat

Ongeacht hoe solide uw relatie is, er zijn altijd mogelijke valkuilen die kunnen optreden wanneer u een huis koopt met iemand met wie u niet getrouwd bent. Hier zijn drie dingen waar je aan moet denken.

1. Je kredietwaardigheid (en onderdak) staat op het spel. Als uw naam op de hypotheek staat en uw partner kan of wil niet meer bijdragen aan de aflossing, betekent dat niet dat u van de haak bent. U bent beiden in gelijke mate aansprakelijk voor de betalingen; als u het zich niet kunt veroorloven om zonder hun hulp het volledige bedrag te betalen, kunt u te maken krijgen met afscherming, wat u uw huis zal kosten en uw kredietwaardigheid ernstig zal schaden.
2. U moet herfinancieren om de naam van één persoon van een gezamenlijke lening af te halen. Ook als u verhuist, blijft uw naam op de hypotheek staan. De lening zal nog steeds op uw kredietrapporten verschijnen - en als de andere eigenaar achterloopt met betalingen, zal dit uw scores beschadigen. In uw samenlevingsovereenkomst wilt u wellicht vastleggen dat de woning bij een breuk wordt geherfinancierd. (Houd er rekening mee dat de andere eigenaar dan zelf in aanmerking moet komen voor de volledige lening.)
3. Slechts één persoon komt in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Omdat ongehuwden apart aangifte doen, kan slechts één van u de hypotheekrente aftrekken van uw aangifte. Dit is echter alleen van belang als u van plan bent te specificeren.

Kom op dezelfde financiële pagina

Een hypotheek op een huis is misschien wel de grootste (om nog maar te zwijgen van de langstlopende) financiële verplichting die u ooit zult aangaan. Zorg er dus voor dat u en uw medelener een goed begrip hebben van elkaars financiële situatie voordat u deze grote stap zet.

Als je een huis koopt met een partner en je hebt het geld nog niet gehad, dan moet je dat verhelpen - en stat. Voordat u zelfs maar door Zillow of Redfin begint te bladeren, moet u een goede grip hebben op elkaars schulden, inkomens en kredietscores.

Hopelijk vallen uw financiële gewoonten ook op. Zodra u zo'n grote aankoop met iemand anders doet, worden uw beide uitgavenpatronen onder de loep genomen. Wat als u het dak wilt laten vervangen, maar uw partner zegt dat ze het geld niet hebben (ondanks het feit dat ze om de maand op vakantie gaan)? Hoe ga je dat aanpakken? Financieel op één lijn komen is een essentiële eerste stap.

Hoewel het kopen van een huis met iemand met wie je niet getrouwd bent niet zo heel veel verschilt van het kopen van een huis met iemand met wie je getrouwd bent - dit is tenslotte de 21e eeuw - kan het zeker een laag complexiteit toevoegen aan een toch al complexe werkwijze.

Om de zaken zo pijnloos mogelijk te houden, moet u ervoor zorgen dat u openlijk communiceert, goed nadenkt over wie de hypotheek en de titel krijgt, en noodplannen maakt (schriftelijk!) voordat u verdergaat.