Tot en met 31 december 2022 bieden Experian, TransUnion en Equifax alle Amerikaanse consumenten gratis wekelijkse kredietrapporten via AnnualCreditReport.com om u te helpen uw financiële gezondheid te beschermen tijdens de plotselinge en ongekende ontberingen veroorzaakt door COVID-19.
Voor veel mensen is het kopen van een huis een grote stap in de richting van het vervullen van de Amerikaanse droom. Omdat een huis waarschijnlijk de grootste aankoop is die u ooit zult doen, moet u het proces niet lichtvaardig opvatten. Volg onze stapsgewijze handleiding om een huis te kopen dat u geluk brengt maar ook financieel gezond houdt.
Het is slim om elke winkelexcursie te beginnen met een budget - en dit is vooral belangrijk bij het kopen van een huis. U moet weten hoeveel u moet uitgeven aan een aanbetaling en maandelijkse afbetalingen om te zien wat voor soort huis u zich kunt veroorloven.
Huisvestingskosten variëren sterk in het hele land, en zelfs van de ene buurt tot de andere, dus het kennen van uw budget zal u helpen bij het zoeken naar huisvesting. Als u de flexibiliteit heeft om ergens heen te verhuizen, zult u merken dat u zich veel meer huis in een andere provincie of staat kunt veroorloven. En zelfs als je verankerd bent door werk of familie, kun je misschien een groter pand of een beter schooldistrict bereiken als je bereid bent te pendelen.
Tenzij u een huis contant kunt betalen, moet u uw aankoop financieren met een hypothecaire lening. Een van de grootste factoren die bepaalt wat u zich kunt veroorloven, is het bedrag dat u als aanbetaling kunt aanbieden. Het bedrag van uw aanbetaling is van invloed op de kosten en rente die u op de hypotheek in rekening wordt gebracht, evenals op hoeveel u elke maand aan een hypotheekbetaling betaalt.
Kredietverstrekkers gebruiken een zogenaamde loan-to-value (LTV)-ratio om het percentage van de waarde van een onroerend goed te beschrijven dat ze aan u uitlenen, met andere woorden, het deel van de aankoopprijs dat u niet contant neerlegt wanneer u de huis.
Overweeg het voorbeeld van een huis met een prijs van $ 250.000. Als u een aanbetaling van 10% ($ 25.000) op het onroerend goed doet, zou de LTV-ratio op de hypotheek die u nodig heeft om het onroerend goed te kopen $ 225.000 zijn, gedeeld door $ 250.000, of 90%. Als u uw aanbetaling verhoogt tot $ 50.000, of 20% van de aankoopprijs, daalt de LTV-ratio tot 80%.
"Conforme hypotheken", die voldoen aan de aankoopcriteria die zijn vastgesteld door Fannie Mae en Freddie Mac, de door de overheid gesponsorde ondernemingen die uiteindelijk de meeste eengezinswoninghypotheken kopen en beheren, moeten een LTV-ratio van 80% of minder hebben. wat betekent een aanbetaling van 20% of meer.
Conventionele hypotheekverstrekkers kunnen "niet-conforme" leningen verstrekken met LTV-ratio's van wel 95% (d.w.z. een aanbetaling van 5%), maar ze rekenen doorgaans aanzienlijk hogere rentetarieven en vergoedingen aan dan bij conforme leningen. Ze vereisen doorgaans ook de aankoop van een particuliere hypotheekverzekering voor leningen met LTV's van meer dan 80%. Als u echter in aanmerking komt voor een federaal woningkredietprogramma, kunt u mogelijk een hypotheek krijgen met een lagere aanbetaling, een lagere rente en minder kosten. Daarover hieronder meer.
Naast de aanbetaling moet u mogelijk een aantal of alle van de volgende uitgaven dekken tijdens het aankoopproces van een huis:
Wanneer u een hypotheek aanvraagt, zal uw geldschieter waarschijnlijk het proces beginnen door uw kredietrapport en kredietscore op te vragen bij een of meer van de drie nationale kredietbureaus (Experian, TransUnion en Equifax). Kredietverstrekkers kunnen uw aanvraag afwijzen als uw kredietscore onder een bepaald minimum daalt. Die minimumscore varieert van geldschieter tot geldschieter, maar valt meestal rond de 620 op de FICO-schaal van 300 tot 850. De meeste geldschieters zullen aanvragers met een FICO ® afwijzen Score ☉ lager dan 580.
Als uw kredietscore alleen voldoet aan de minimumvereisten van uw geldschieter, betaalt u waarschijnlijk relatief hoge rentetarieven en vergoedingen voor de lening. Kredietverstrekkers brengen doorgaans meer in rekening bij leners met lagere kredietscores dan die met hogere scores, en leners met uitzonderlijk krediet (een FICO ® Score van 800 of beter) betalen doorgaans de laagste beschikbare rentetarieven. Dit kan tienduizenden dollars besparen gedurende de looptijd van een hypotheek.
Ten minste drie tot zes maanden voordat u op huizenjacht gaat of voorafgaande goedkeuring zoekt voor een hypotheek, is het een goed idee om uw kredietrapport en kredietscore te controleren om te weten waar u aan toe bent. U kunt één keer per jaar een kopie van uw kredietrapport krijgen van elk kredietbureau op AnnualCreditReport.com, of uw Experan-kredietrapport en -score gratis krijgen. Zodra u dit heeft gedaan, voert u de volgende stappen uit om uw krediethypotheek gereed te maken:
Het aangaan van extra schulden verhoogt ook uw schuld / inkomen (DTI) -ratio, het percentage van uw bruto maandinkomen dat wordt besteed aan het terugbetalen van schulden. Veel kredietverstrekkers kijken naar de DTI-ratio, samen met kredietscores en inkomen, bij het overwegen van hypotheekaanvragen. Een DTI-ratio van meer dan 40% geeft veel kredietverstrekkers een pauze, en een DTI-ratio van 50% of meer is doorgaans een reden om een aanvraag af te wijzen.
Het is belangrijk om samen te werken met een makelaar die uw belangen behartigt, vooral als het kopen van een huis nieuw voor u is of als u op zoek bent naar een huis in een onbekend gebied. Een aankoopmakelaar kan u helpen bij het regelen van de voorafgaande goedkeuring van uw hypotheek, soortgelijke woningen onderzoeken om u te helpen een eerlijke prijs te bedingen, u adviseren over de voor- en nadelen van verschillende gemeenschappen en buurten en u begeleiden bij het bezichtigen van woningen.
Praat met verschillende agenten, idealiter van verschillende makelaars of kantoren, om er een te vinden die bij uw stijl past en vertrouwen wekt. Als je eenmaal een makelaar hebt gevonden die je bevalt, is het verstandig om een contract te tekenen dat hen een commissie geeft na een succesvolle verkoop. De verkoper van het huis betaalt de commissie, maar als koper bent u ervoor verantwoordelijk dat het bij uw makelaar terechtkomt.
Zodra u uw agent heeft geselecteerd, informeert u alle andere agenten die u ontmoet (bijvoorbeeld tijdens open dagen) dat u al met iemand samenwerkt, om mogelijke conflicten te voorkomen.
Zoek uit of u in aanmerking komt voor federale leningprogramma's die zijn ontworpen om u te helpen een woninglening te krijgen. Deze programma's kunnen met name handig zijn als u voor het eerst een huis koopt, een kredietscore hebt die lager is dan het minimum dat vereist is voor een conventionele lening, een laag inkomen heeft of lid bent van het leger.
Beschikbare programma's zijn onder meer:
Leningen van de Federal Housing Administration (FHA) :FHA-leningen zijn bedoeld om starters te helpen hun eerste huis te betreden door minder strenge eisen te stellen dan conventionele leningen. U kunt een FHA-lening krijgen met een aanbetaling van slechts 3,5%.
VS Leningen van het ministerie van Landbouw (USDA) :USDA-leningen zijn leningen met een lage rente en geen aanbetalingen die beschikbaar zijn voor geselecteerde eigendommen in landelijke en voorstedelijke gebieden van het land.
VS Leningen van het Department of Veterans Affairs (VA) :In aanmerking komende Amerikaanse veteranen, militairen en overlevende echtgenoten kunnen profiteren van VA-leningen zonder aanbetaling.
Tijdens de voorafgaande goedkeuring van een hypotheek werkt u samen met een geldschieter om het grootste deel van het aanvraagproces voor een woningkrediet te doorlopen, inclusief kredietcontroles en verificatie van uw werk en inkomen. De geldverstrekker geeft je dan een document waarin staat hoeveel ze je willen lenen en tegen welke rente. De voorafgaande goedkeuring van een hypotheek bevestigt uw vermogen om een aankoop te doen en voegt geloofwaardigheid toe aan elk bod dat u op een onroerend goed doet.
Omdat voorafgaande goedkeuring van een hypotheek bijna elke stap in het aanvraagproces van een hypotheek vereist, is het logisch om de deals die u van meerdere kredietverstrekkers kunt krijgen te vergelijken om de beste leenvoorwaarden te krijgen. Houd er rekening mee dat de leenvoorwaarden (rentetarieven, vergoedingen, enz.) niet worden vastgelegd totdat u een leningaanvraag formaliseert, maar als u vooraf goedkeuring zoekt bij meerdere kredietverstrekkers, kunt u de best beschikbare deal krijgen.
Bij het selecteren van potentiële hypotheekverstrekkers is het een goed idee om een mix van lokale en nationale kredietverstrekkers te gebruiken en misschien ook een of twee online hypotheekverstrekkers te proberen. Uw eigen bank of kredietvereniging is altijd een goed startpunt en uw makelaar kan wellicht ook kredietverstrekkers of hypotheekmakelaars aanbevelen.
Het ideale huis voor u en uw gezin is misschien nog niet gebouwd en als het bestaat, staat het misschien niet te koop in het gebied waar u op huizenjacht bent. Het kopen van een bestaand huis kan een aantal compromissen vereisen op uw wensenlijst van huisvestingskenmerken, maar het kan ook welkome verrassingen opleveren, zoals designaccenten of landschapsversieringen waarvan u niet wist dat u ze leuk zou vinden. De enige manier om de beste optie voor jou te vinden, is door veel huizen te bekijken.
Een grondige verkenning van de lokale markt, met begeleiding van uw makelaar, kan u helpen het volledige scala aan keuzes, afwegingen en deals te begrijpen die tot uw beschikking staan. Woon open dagen bij en laat uw agent tal van privérondleidingen regelen over eigendommen die passen bij uw budget, geografische vereisten en andere behoeften. (Als er slechts een paar eigenschappen beschikbaar zijn om te vergelijken, kunt u overwegen om enkele van uw criteria te versoepelen, zodat u een breder scala aan keuzes heeft.)
Als u op zoek bent naar een aanzienlijk koopje, kunt u zelfs uw makelaar vragen om huizen onder afscherming te bekijken. Als u dat doet, erken dan dat deze huizen mogelijk een tijdje leeg hebben gestaan en in een staat van verval of regelrechte verwaarlozing kunnen verkeren, dus ga voorzichtig te werk (en wees bereid om uw mouwen op te stropen of aannemers in te huren om het onroerend goed in vorm te krijgen ).
Hoe meer huizen u vergelijkt, hoe beter u een idee krijgt van welke te duur zijn en welke koopjes - en u kunt ook merken dat u afwijkt van uw oorspronkelijke voorkeuren. Als u bijvoorbeeld op zoek gaat naar een charmant ouder huis, maar merkt dat u aangetrokken wordt door de ontwerpen en materialen die u in nieuwere constructies aantreft (of omgekeerd), dan is dat prima. Het is prima om uw criteria te laten evolueren naarmate u meer over de markt leert - en het ervaren van veel eigendommen is een van de beste manieren om te leren.
Zodra u het gewenste huis heeft gevonden, stelt u de verkoper op de hoogte van uw bod in een document dat bekend staat als een aanbiedingsbrief. Dit moet een korte notitie van één pagina zijn die aangeeft dat u bereid bent het onroerend goed te kopen, hoeveel u bereid bent te betalen en een voorgestelde tijdlijn voor het sluiten van de deal. De timing van sommige van deze evenementen kan onderhevig zijn aan staats- of lokale wetten, dus luister naar de aanwijzingen van uw makelaar over hoe u het beste kunt communiceren over uw flexibiliteit en bereidheid om de verkoper tegemoet te komen.
Het bepalen van het juiste bod is een mix van kunst en wetenschap, en uw makelaar zou hier een belangrijke hulpbron moeten zijn. Factoren die van invloed zijn op uw bod zijn onder meer de vraagprijs van de verkoper en hoe realistisch deze zich verhoudt tot de verkoop van vergelijkbare woningen in de buurt; de vraag naar woningen in de buurt en hoe snel aangrenzende woningen worden verkocht; en de waarschijnlijkheid dat concurrerende biedingen samen met die van u worden overwogen.
Uw aanbiedingsbrief moet uw serieuze intentie om het huis te kopen kenbaar maken en, als het realistisch voor u is, de bereidheid overbrengen om het sluitingsproces te versnellen of de verkoop voor de verkoper op een andere manier te stroomlijnen. Uw makelaar voegt doorgaans een kopie van uw pre-goedkeuringsbrief van uw hypotheek bij het aanbod, om aan te tonen dat u klaar bent om de verkoop te voltooien.
Brieven met winnende aanbiedingen bevatten vaak een paar persoonlijke details. U kunt bijvoorbeeld aangeven waarom de woning zo aantrekkelijk is (in termen die complementair zijn aan de verkoper). U kunt ook kort aangeven wat het voor u en uw gezin zou betekenen om daar te wonen.
Zodra de aanbiedingsbrief is opgesteld, kan uw makelaar de indiening beheren in samenwerking met de makelaar die de verkoper vertegenwoordigt. U kunt een van de drie reacties verwachten:
Zodra uw huis onder contract staat, is het van cruciaal belang - en vereist door vrijwel elke geldschieter - dat u het huis laat onderzoeken door een erkende huisinspecteur. De inspecteur controleert het gebouw op structurele problemen zoals een lekkend dak of lekkende ramen, insectenschade of -plagen, en verouderde of defecte elektrische of sanitaire werkzaamheden.
Terwijl u betaalt voor de huisinspectie, bent u niet op de haak voor noodzakelijke reparaties. Afhankelijk van de omvang van eventuele problemen die de inspecteur aan het licht brengt (en volgens de bepalingen die in uw aanbiedingsbrief zijn uiteengezet), kunt u met de verkoper onderhandelen om oplossingen te vinden als voorwaarde voor de verkoop; korting op de verkoopprijs op basis van de geschatte kosten van eventuele remedies of reparaties; of de verkoop helemaal nietig te verklaren.
Als u uw huis financiert, zal uw geldschieter u ook vragen te betalen voor een taxatie door een professional van hun keuze. De taxatie is bedoeld om te documenteren dat de wederverkoopwaarde van het huis overeenkomt met die van vergelijkbare woningen in het gebied. Dit beschermt de geldschieter voor het geval u uw hypotheekbetalingen niet doet en zij het huis moeten afschermen en verkopen om terug te krijgen wat u hebt geleend.
Op de sluitingsdag ontmoeten u, uw advocaat en vertegenwoordigers van de hypotheekverstrekker en verkoper elkaar op een neutrale locatie, vaak het kantoor van een van de advocaten of van een titelbedrijf dat onroerendgoedtransacties volgt en faciliteert.
Je moet de volgende items meenemen:
Zodra alle documenten zijn geruzied en door alle partijen acceptabel zijn bevonden, ondertekent u het verkoopcontract en de bijbehorende documenten en bevestigt u verschillende onthullingen en verklaringen. Onderteken niets dat u niet begrijpt en wees niet bang om vragen te stellen, vooral niet aan uw advocaat.
Zodra je de papieren hebt "geslaagd" en alle documenten hebt ondertekend, ontvang je de sleutels van je huis. Het proces van het kopen van een huis kan zenuwslopend zijn, maar zolang je deze belangrijke stappen hebt gevolgd, kan de spanning van het voor de eerste keer betreden van je nieuwe huis het meer dan de moeite waard maken.