Bijna drie miljoen panden ontvingen in 2010 executieaanvragen - een record voor de Amerikaanse huizenmarkt. Huiseigenaren kunnen om verschillende redenen te maken krijgen met afscherming, waaronder verzachtende omstandigheden zoals ernstige ziekte of overlijden van een loontrekkende, waardoor ze in gebreke blijven met betalingen. Anderen kunnen financiële problemen ervaren na een scheiding of baanverlies. Afscherming is nadelig voor het krediet van een lener, waardoor het moeilijk wordt om snel daarna financiering te verkrijgen, zelfs met een medeondertekenaar.

De basis

Afscherming is het juridische proces waarbij een hypotheekverstrekker zijn recht uitoefent om bezit te nemen van een onroerend goed nadat een lener in gebreke blijft. Als gevolg hiervan verliest de huiseigenaar zijn interesse in het huis en wordt zijn credit score beschadigd door de gemiste betalingen die door de geldschieter zijn gemeld, evenals de afschermingsactie zelf. Hypotheekverstrekkers hebben een wachttijd nodig voor ernstige kredietongevallen zoals executie, short sales en faillissementen, aangezien deze rechtstreeks een weerspiegeling zijn van het vermogen van de kredietnemer om schulden terug te betalen. Tijdens deze wachtperiode moet de lener een goed krediet herstellen en herstellen van zijn financiële problemen voordat hij een nieuwe hypotheek kan krijgen, met of zonder medeondertekenaar.

Cosigner-functie

Een medeondertekenaar helpt een anders zwakke lener om in aanmerking te komen voor krediet vanwege haar sterke financiële en kredietprofiel. In tegenstelling tot een mede-lener die ook een belang krijgt in het onroerend goed door de primaire lener te helpen zich te kwalificeren, garandeert een mede-ondertekenaar van een hypotheek alleen of neemt hij de verantwoordelijkheid voor het doen van betalingen op de lening als de lener in gebreke blijft. Medeondertekenaars krijgen niet noodzakelijkerwijs eigendomsbelang in het onroerend goed. Medeondertekenaars helpen doorgaans om minder schulden te krijgen, zoals autoleningen, creditcards en huurleaseovereenkomsten. Bij gebruik voor hypotheken kan een ouder of naast familielid medeondertekenen voor een lener met minimaal krediet, maar niet voor iemand met een slecht krediet. De lener moet op eigen kracht in aanmerking komen voor de lening na een executie.

Conventionele wachttijd

Leners moeten de volledige wachttijd wachten voordat ze een nieuwe hypotheek kunnen krijgen. Het hebben van een medeondertekenaar heeft geen invloed op de wachttijd. De meeste hypotheken zijn conventionele leningen die eigendom zijn van Fannie Mae of Freddie Mac. Deze vereisen drie tot zeven jaar na een executie of een akte van executie, die het eigendom teruggeeft aan de geldschieter. Wachttijden van drie jaar zijn van toepassing op leners die kunnen bewijzen dat verzachtende omstandigheden de oorzaak zijn van de wanbetaling, terwijl een wachttijd van vijf tot zeven jaar afhankelijk is van het lening-naar-waarde- en hypotheekprogramma.

Overheidsleningen

Hypotheken verzekerd door de Federal Housing Administration, of FHA-leningen, en die gegarandeerd door het Department of Veterans Affairs hebben minder strenge wachtvereisten na afscherming. Net als bij conventionele leningen, moeten leners op hun eigen merites voldoen aan de FHA- en VA-geschiktheidsnormen. Een medeondertekenaar kan dienen als een compenserende factor die het leenbestand van de lener versterkt, maar mag niet optreden in plaats van fundamentele wachtvereisten. FHA vereist een wachttijd van drie jaar waarvan kan worden afgezien in aanwezigheid van een gedocumenteerde verzachtende omstandigheid. VA-leningen hebben twee jaar nodig.