Het beschermen van de eigendomstitel van uw eigendom kan gerechtelijke stappen ondernemen, afhankelijk van de betwisting van uw eigendomsrechten. Stille daden, ook wel stille titelacties genoemd, worden gebruikt om de oppositie tegen eigendomsrechten op een eigendom te 'rusten'. Als je er niet helemaal zeker van bent dat je titel vrij is van alle bekende of onbekende bezwaren of uitdagingen, is het indienen van een stille titelactie in veel gevallen de beste manier om verder te gaan.
Als een andere persoon beweert een eigendomsbelang in uw eigendom te hebben, moet u mogelijk een stille vordering tot eigendom indienen om zijn claim te weerleggen en eventuele vragen over wie de eigenaar van uw eigendom is, op te helderen. Als er bijvoorbeeld geen ononderbroken record van eigendom is vanwege het ontbreken van aktes of het overlijden van eerdere rechthebbenden, kunt u een stille titelactie indienen om elke twijfel over eerdere bezwaren weg te nemen.
Zonder een duidelijke titel kunt u uw huis mogelijk niet verkopen of herfinancieren, omdat nieuwe eigenaren of pandhouders hun rechten op het onroerend goed door een andere partij kunnen laten betwisten. Soms is een stille titelactie slechts een procedureel proces. Als u bijvoorbeeld de lening aan uw huis hebt afbetaald, is het hypotheekbedrijf mogelijk niet in staat om uw pandrecht te wissen. Als de geldschieter niet langer actief is of niet bereikbaar is, kunt u een stille titelactie indienen om die wolk op uw titel te verwijderen.
Een stille titelactie is een rechtszaak die bij de rechtbank wordt aangespannen tegen iedereen die het eigendom van uw eigendom bedreigt, maar geen eigendomsrechten heeft. Soms is de verweerder een onbekende persoon of entiteit omdat er een inconsistentie in de geschiedenis van de titel is die moet worden weggenomen. Als er geen partij is om te dienen in de stille titelaanvraag, wordt een aankondiging in de krant geplaatst, waarmee in wezen alle bewoners van het gebied op de hoogte worden gesteld van uw bedoelingen. Als niemand naar voren treedt als gedaagde van uw claim, wordt uw titel vrijgemaakt van alle geschillen die er uit het verleden tegen kunnen ontstaan.
De Mortgage Electronic Registration Systems, of MERS, is gemaakt door hypotheekverstrekkers om veranderingen van pandhouders en dienstverlenende instanties bij te houden, aangezien leningen in de hele branche worden verkocht. MERS helpt bij het bijhouden van welk bedrijf bepaalde hypotheken heeft die aan bepaalde eigendommen zijn gekoppeld en wie hen bedient door de hypotheekbetalingen voor de geldschieters te innen. Het elimineert de noodzaak van omvangrijk papierwerk als leningen van eigenaar veranderen, maar het archiveert geen notities of akten. Wanneer er een rij is van talloze kredietverstrekkers en dienstverlenende instanties die in MERS zijn geregistreerd, is het misschien niet mogelijk om de gedaagde te vinden voor een stille titelactie. Daarom is het mogelijk dat u bij executies die door MERS zijn geïnitieerd, niet weet welk bedrijf fysiek in het bezit is van de akte, en als een stille vordering tot eigendom wordt ingediend, is het mogelijk dat een gedaagde niet aanwezig is om een claim op uw eigendom in te dienen.