Er zijn twee soorten hypotheekmarkten waarop transacties plaatsvinden, de primaire hypotheekmarkt en de secundaire hypotheekmarkt. De primaire hypotheekmarkt is de plaats waar geldschieter en lener het hypotheekcontract initiëren, zodat een persoon een huis kan kopen. De meeste kopers zijn zich er niet van bewust dat een derde partij op de secundaire markt hun leningen koopt en deze in effecten verpakt om de primaire instellingen een instroom van kapitaal te verschaffen voor verdere leningen.
De primaire hypotheekmarkt is een plaats waar de kredietverstrekkende instelling rechtstreeks geld leent aan de kredietnemer, of de persoon die een huis of onroerend goed wil kopen. De kredietverstrekker is verantwoordelijk voor het opstellen van het contract en het opstellen van de voorwaarden van de lening. De lener gaat akkoord met de voorwaarden en de betalingen zoals bepaald door de primaire hypotheekinstelling, of gaat op zoek naar een andere geldschieter.
Een primaire hypotheekinstelling is meestal een bank, een commerciële of een spaar-en lening. Het kan lokaal, particulier eigendom, staatseigendom of een bedrijf zijn. Het maakt niet uit of de bank een van de vele is in een keten of een klein familiebedrijf met slechts één filiaal. De primaire hypotheekinstelling is de directe geldschieter van het geld dat de potentiële huiseigenaar gebruikt om een huis of ander onroerend goed te kopen, en betaalt de hypotheek maandelijks terug aan de uitgevende instelling.
Primaire hypotheekinstellingen maken een groot deel van de winst van de instelling door rente in rekening te brengen over het geld dat wordt uitgeleend aan kopers van onroerend goed. Er is echter een grens aan het bedrag aan kapitaal in de reserve van de bank. Om meer leningen te kunnen verstrekken, moet de bank geld in deze reserve aanhouden. Om de winst te vergroten, moet het daarom meer kapitaal verwerven.
Om meer winst te kunnen maken, zal een primaire hypotheekinstelling de leningen verkopen aan een bedrijf dat actief is op de secundaire markt. Deze bedrijven bundelen de hypotheken en bieden ze op de aandelenmarkt aan als effecten die door activa gedekte effecten worden genoemd. Dit zorgt voor een instroom van kapitaal naar de primaire geldschieter, zodat de geldschieter meer hypotheken kan initiëren. De lener blijft betalingen doen aan de primaire instelling, die het geld doorsluist naar de secundaire instelling. Freddie Mac is een voorbeeld van zo'n secundaire instelling.