Condominium is een vorm van eigenwoningbezit waarbij elke eigenaar van een unit, naast het bezit van zijn woning, ook een aandeel heeft in gemeenschappelijke ruimtes zoals wegen, recreatievoorzieningen, parkeerplaatsen, gangen en liften. Een condo koper wordt automatisch lid van een vereniging van huiseigenaren met zijn regels en verantwoordelijkheden. Condo-regels worden vastgesteld door staatsstatuten en jurisprudentie en verschillen dus per staat, maar in het algemeen verplichten de regels eigenaren van eenheden om vergoedingen te betalen voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes en om de statuten en regels na te leven.

Zij maken de regels

De raad van bestuur van de Vereniging van Eigenaren, of VvE, stelt de regels op - convenanten, voorwaarden en beperkingen of CC&R's genoemd - die de activiteiten van de bewoners regelen. Die CC&R's en vaak een aparte set regels dekken alles, van het aantal toegestane huisdieren, indien van toepassing, tot of een eigenaar zijn unit kan schilderen, een vrachtwagen op het terrein kan parkeren of een schotelantenne kan installeren. De regels hebben over het algemeen ook betrekking op lawaai en overlast die buren ervan weerhoudt om 'vreedzaam te genieten' van hun huis.

Niet afdwingen

Niet alle besturen van VvE's hebben dezelfde handhavingsbevoegdheden. Het kan aan de discretie van het bestuur zijn om te bepalen of er daadwerkelijk een regelovertreding plaatsvindt. De eerste stap die een eigenaar moet nemen om een ​​bestuur te dwingen een regel af te dwingen, is een ontmoeting met het bestuur van de vereniging en het presenteren van het bewijsmateriaal, samen met de juiste bepaling uit de CC&R's. Het onder de aandacht van het bestuur brengen van de overtreding is misschien alles wat nodig is om de regel af te dwingen.

Handhavingsbevoegdheden

De HOA-statuten en CC&R's moeten procedures beschrijven die moeten worden gevolgd voordat actie wordt ondernomen tegen een eigenaar van een eenheid wegens overtreding van regels. Het proces begint over het algemeen met een brief aan de huiseigenaar die hem de tijd geeft om het probleem op te lossen. Het HOA-bestuur kan de bevoegdheid hebben om een ​​​​overtreder een boete op te leggen voor elke dag dat de overtreding plaatsvindt. Het bestuur of zijn vertegenwoordiger kan het pand ook betreden om de vermeende overtreding te onderzoeken of te verwijderen. Het bestuur kan ook het recht van de eigenaar op het gebruik van faciliteiten zoals een zwembad of tennisbanen opheffen. In ernstige gevallen kan het bestuur de eigenaar aanklagen om de overtreding op te lossen en ook de gerechtskosten te betalen. De rechtbank kan een geldelijke schadevergoeding toekennen, de politie oproepen en zelfs persoonlijke eigendommen laten verwijderen. De VvE kan een pandrecht op de woning zetten dat moet worden betaald voordat het huis kan worden verkocht.

Ontheffingen en selectieve handhaving

Een condo-bestuur mag een regel niet tegen een bewoner afdwingen terwijl overtredingen van dezelfde regel door andere bewoners worden genegeerd. Een dergelijke selectieve handhaving is discriminerend. Als een bord echter een regelovertreding gedurende een aanzienlijke periode negeert, heeft het afstand gedaan van, of afstand gedaan van het recht om die regel af te dwingen tegen de overtredende eigenaar van de eenheid of een andere eigenaar die zich schuldig heeft gemaakt aan dezelfde overtreding. Een staat "statuut van beperkingen" definieert de hoeveelheid tijd die een regelovertreding kan worden genegeerd voordat deze niet langer kan worden afgedwongen. Een bestuur dat heeft toegestaan ​​dat een regel selectief wordt gehandhaafd of afgeweken, kan de regel herstellen door het HOA-lidmaatschap aan te kondigen van plan te zijn de regel strikt te handhaven.

Tot ziens in de rechtbank

Terwijl een HOA-bestuur juridische stappen kan ondernemen tegen een huiseigenaar, hebben condo-eigenaren hetzelfde recht om gerechtigheid te zoeken tegen een HOA. Een vereniging van huiseigenaren is verplicht te handelen in het belang van de gemeenschap en haar taken eerlijk en zonder discriminatie uit te voeren. Als een condo-bord niet presteert volgens zijn eigen regels of staatswetten, kan een huiseigenaar of een groep bewoners een rechtszaak aanspannen waarin wordt beweerd dat de VvE zijn taken niet nakomt. Dergelijke rechtszaken zijn duur en tijdrovend, en iedereen die een dergelijke rechtszaak overweegt, moet het advies inwinnen van een advocaat met ervaring in HOA-geschillen.