“Hoeveel huis kan ik betalen?” Het correct beantwoorden van deze vraag is een van de sleutels tot het opbouwen van een gelukkig, rijk leven. Helaas is er in de VS een enorme woningbouwsector die erop gericht is het verkeerde te bieden antwoord.
Zie je, huisvesting is veruit de grootste kostenpost in de begrotingen van de meeste mensen. Volgens de Consumer Expenditure Survey 2016 van de Amerikaanse overheid geeft het gemiddelde Amerikaanse gezin maandelijks $1573,83 uit aan huisvesting en aanverwante uitgaven. Dat is meer dan ze samen uitgeven aan voedsel, kleding, gezondheidszorg en entertainment!
Te veel mensen die moeite hebben om rond te komen, richten hun aandacht op het afstemmen van hun budget. Ze proberen veel geld te besparen door kortingsbonnen te knippen, hun eigen voedsel te verbouwen en/of hun eigen kleding te maken. Hoewel er niets mis is met zuinige gewoonten, juich ik de dagelijkse zuinigheid toe! — al deze acties gecombineerd zal (en kan) niet dezelfde impact op uw budget hebben als het betaalbaar houden van uw huisvestingslasten.
Een deel van het probleem is wat ik het vastgoed-industriële complex noem, waarvan elk onderdeel er belang bij heeft consumenten ervan te overtuigen dat grotere, duurdere huizen beter zijn. Makelaars in onroerend goed, hypotheekmakelaars, thuiswinkelshows en glossy magazines moedigen mensen allemaal aan om aan de bovenkant van hun budget te kopen. Maar kopen aan de bovenkant van je woonbudget is gevaarlijk.
Het kopen van een huis is een enorme beslissing, zowel financieel als anderszins. Als u een woning gaat kopen, is het belangrijk om te weten hoeveel huis u zich werkelijk kunt veroorloven.
Economen hebben tientallen jaren aan financiële statistieken gebruikt om computermodellen te creëren die voorspellen hoeveel mensen zich kunnen veroorloven te besteden aan huisvesting en schulden. Banken gebruiken deze modellen om erachter te komen hoeveel zij denkt dat u het zich kunt veroorloven om aan huisvesting te besteden.
Traditioneel gebruiken kredietverstrekkers een zogenaamde schuld-inkomensratio (of DTI-ratio) – een maatstaf voor hoeveel van uw inkomen elke maand naar schulden gaat – om te schatten hoeveel u zich kunt veroorloven om voor een huis te betalen zonder het risico te lopen dat u in gebreke blijft. Dit klinkt misschien ingewikkeld, maar dat is het niet.
Om deze verhouding te vinden, deelt u uw maandelijkse schuldbetalingen door uw bruto-inkomen (vóór belastingen). Dus als u bijvoorbeeld elke maand $ 400 aan schulden betaalt en u een inkomen van $ 4000 heeft, dan is uw DTI-ratio 10%. Als u $ 800 aan schulden betaalt op een inkomen van $ 4000, is uw DTI-ratio 20%. Hoe lager uw schuld/inkomensratio, hoe beter.
Banken en hypotheekbemiddelaars kijken naar twee cijfers bij het bepalen hoeveel ze lenen:
Het belangrijkste dat u moet begrijpen over de verhouding tussen schulden en inkomsten is dat ze worden gebruikt om de kredietverstrekker te schatten risico, niet het jouwe. Dat wil zeggen dat uw hypotheekmaatschappij ze gebruikt om te controleren of zij denken dat u de betalingen kunt doen, en niet of u dat op uw gemak kunt doen. de betalingen uitvoeren.
Als u ruimte in uw budget wilt voor plezier, moet u kiezen voor een lagere verhouding tussen schulden en inkomsten dan uw makelaar en hypotheekmakelaar zeggen dat u kunt gebruiken.
Als u een geldnerd bent, kunt u meer lezen over de verhouding tussen schulden en inkomsten op de website van Fannie Mae.
In de jaren zeventig (voordat creditcardschulden gebruikelijk waren) was DTI niet verdeeld tussen front-end en back-end. Er was slechts één verhouding, namelijk 25%. Als uw hypotheek-, belasting- en verzekeringskosten minder dan 25% van uw inkomen bedroegen, gingen mensen ervan uit dat u de betaling kon doen.
Dit is nog steeds een uitstekende vuistregel:besteed niet meer dan 25% van uw budget aan huisvesting. (In feite is dit het getal waar geldgoeroe Dave Ramsey voor pleit.)
Dat gezegd hebbende, zijn de richtlijnen voor de verhouding tussen schulden en inkomsten in de loop der jaren versoepeld.
Hier is een tabelletje dat ik heb gemaakt om te laten zien naar wat voor soort woningbetaling je zou kijken op basis van je inkomen vóór belastingen (de linkerkolom) en verschillende verhoudingen tussen schulden en inkomsten (de koprij):
Een stijging van uw schuld/inkomensratio met 5% lijkt misschien niet zo’n groot probleem. Maar als je het hebt over een huisbetaling, is deze enorm.
In 2016 verdiende het gemiddelde Amerikaanse huishouden $74.664 vóór belastingen. Als je dit gebruikt, zou een verandering van 5% $3733,20 per jaar of $311,10 per maand zijn. Veel mensen zijn hun huis kwijtgeraakt tijdens de huizencrisis omdat ze hypotheekbetalingen deden die slechts $300 meer waren dan ze zich elke maand konden veroorloven.
Toen mijn ex-vrouw en ik in 2004 verhuisden, gingen onze huurbetalingen van ongeveer $1200 per maand naar ongeveer $1600 per maand. Dit verschil van €400 per maand was genoeg om mij in paniek te brengen over geld.
Op dezelfde manier maakte mijn jongste broer de fout door de banken te geloven toen ze hem vertelden dat hij zich een grote hypotheeklasten kon veroorloven. Dat kon hij eerst wel. Maar toen in 2008 en 2009 de financiële crisis toesloeg, was hij de klos. Omdat hij aan de bovenkant van zijn budget had gekocht, toen zijn inkomen wankelde, nam ook zijn vermogen om zijn hypotheek te betalen af. Hij verloor zijn huis door executie.
Voor het grootste deel lenen banken u graag zoveel geld als u wilt. (Uiteraard binnen redelijke grenzen, en als uw kredietwaardigheid goed is.) Ze zullen u er niet van weerhouden om nog meer schulden aan te gaan als hun computermodellen zeggen dat u het zich kunt veroorloven. Het is aan jij om voorzichtig te zijn.
In De automatische miljonair-huiseigenaar , David Bach schrijft [nadruk is van mij]:
Over het algemeen moet u ervan uitgaan dat het bedrag dat de bank of hypotheekverstrekker u leent hoger is dan u zou moeten lenen …Houd hier niet mee rond. Doe de wiskunde. Wees realistisch over uw situatie. Doe niet alsof je in een betere conditie bent dan je bent.
Onthoud:Niemand geeft meer om uw geld dan u. Uw makelaar, hypotheekmakelaar en bank hebben er allemaal belang bij u aan te moedigen zoveel mogelijk huizen te kopen; hun inkomen is ervan afhankelijk. Luister naar wat ze te zeggen hebben, maar neem uw beslissing op basis van wat het beste voor u is .
Als u denkt dat u er klaar voor bent om een huis te kopen, neem dan een paar maanden de tijd om een proefrit te maken. In Het geldboek voor jongeren, fantastische mensen en blut zegt Suze Orman dat je “huis moet spelen voordat je een huis koopt”. Ik vind dit idee leuk. Zo werkt het:
Met deze oefening ervaar je hoe het is om een hogere woonlasten te betalen. Als je deze cijfers niet kunt laten werken, zegt Orman dat je moet wachten:
Als u één betaling mist, of als u voortdurend te laat bent met betalen, bent u nog niet klaar om een huis te kopen. Als je de extra betalingen aankunt, heb je de moed om op zoek te gaan naar een huis om te kopen.
Over het algemeen ben je, zodra je 20% hebt gespaard voor een aanbetaling en je de maandelijkse hypotheeklasten kunt betalen, klaar om op zoek te gaan naar een huis. Ja, dat kan koop een huis met een kleinere aanbetaling — ik kocht mijn eerste woning met een aanbetaling van 2%! – maar het zal je op de lange termijn geld kosten. U moet een particuliere hypotheekverzekering (PMI) afsluiten, u betaalt meer rente en u kunt in een positie komen waarin u het zich niet kunt veroorloven om uw huis te behouden.
Huizenkopers krijgen vaak te horen dat ze ‘zoveel huizen moeten kopen als ze zich kunnen veroorloven’. Maar het probleem met dit advies is dat je geen buffer hebt. Wat als u uw baan verliest? Wat als u uw huis moet verkopen nadat de huizenprijzen zijn gedaald?
In plaats van zoveel huizen te kopen als u zich kunt veroorloven, koopt u slechts zoveel huizen als u nodig heeft . Beschouw conventionele schulden/inkomensratio's als plafonds, niet als doelstellingen.
Geef jezelf een marge voor fouten. In plaats van uw budget voor het kopen van een huis te baseren op een front-end DTI-ratio van 36%, kunt u overwegen dit te verlagen naar 28%. Of beter nog:25% (net als vroeger!).
Als u een gemiddeld Amerikaans gezinsinkomen van ongeveer $75.000 heeft, zou een DTI-ratio van 36% ertoe leiden dat u $2250 per maand budgetteert voor huisvesting (ervan uitgaande dat u geen andere schulden heeft). Als u voor een conservatievere DTI-ratio van 25% zou gaan, zou dat budget $ 1563 per maand zijn. Dat is een besparing van €687 per maand – ruim €8000 per jaar! Bedenk eens:wat zou je kunnen doen met zo'n brok verandering?
Een andere manier om een buffer te creëren is door uw budget te baseren op uw nettoloon (nettoloon) in plaats van op uw brutoloon. Of, als u een relatie heeft waarin beide partners werken, voert u de cijfers voor slechts één van de twee inkomens uit.
Nee, je kunt geen grote hypotheek betalen als je doet wat ik aanbeveel. Maar weet je wat? U zult zich niet bekneld voelen door uw hypotheekbetalingen. En je zult veel bereiken minder risico de volgende keer dat de huizenmarkt implodeert. Het beste van alles is dat je al het geld dat je aan huisvesting hebt bespaard, in een gebouw kunt stoppen dat een enorme welvaartssneeuwbal zal vormen!
Mijn EOS Desktop Wallet:downloaden voor Windows x32/64 bit
Wat is een havik op een kredietrapport?
Wat is regel van 72?
Alles wat u moet weten over betalingsvoorwaarden voor facturen (+ 8 tips)
Wat zijn de gemiddelde kosten om een zwembad te verwarmen?
Futurescontracten:rollover en afwikkeling
Een verhaal van twee investeerders:1 in paniek en 1 niet